Нововведения в кадастровой оценке недвижимости

10.04.2017

Комаров Станислав Игоревич,
к.э.н. доцент кафедры Землепользования и кадастров,
Государственный университет по землеустройству


Новый 2017 год принесет кардинальные изменения в системе кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой государством для формирования налоговой базы. Кадастровая оценка – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности1.

Ключевое отличие кадастровой стоимости от рыночной – в использовании методов массовой оценки. Из-за этого влияние индивидуальных характеристик конкретного объекта оценки неизбежно будет усреднено и сглажено используемым массивом статистики.


Первое отечественное разделение оценки на индивидуальную и массовую относится к последней четверти XIX века. Российское государство стало обращать внимание на оценочные работы после утверждения в 1864 году «Положения о губернских и уездных земских учреждениях».

Уже с 1865 года земские управы стали собирать сведения о ценности и доходности заводских и сельских землевладений, причем доходность клалась в основу выводу о стоимости того или иного недвижимого имущества. Для городской недвижимости для целей налогообложения использовались сведения городских концессионных управлений, которые основывались на показаниях самих владельцев.

К 1876 году, во-первых, скопилось некоторое количество статистической информации о качестве земель, во-вторых, к этому моменту из-за отмены крепостного права активизировался земельный рынок, в т.ч. и ипотечные сделки

И результатом этих накопившихся факторов стал выход «Инструкции по оценке недвижимых имуществ, принимаемых к залогу Земельными банками».

В данном документе довольно подробно описывается, как определяется стоимость закладываемого имения. Определение этой величины возлагалось на специальные Оценочные комиссии и могло происходить двумя способами: нормальным и специальным.


Нормальный способ заключался в умножении установленной для данной местности цены десятины земли на их количество, согласно документам, полученным от заемщика. Специальный способ состоял в сборе всех имеющихся сведений о доходе, приносимом оцениваемой собственностью, с его последующей капитализацией. Выбор способа осуществлялся оценочной комиссией, но с учетом пожеланий заемщика, не противоречащих законодательству2. Говоря современным языком, оценщику предлагалось проводить либо индивидуальную, либо массовую оценку.

Нормативно-правовая база Государственной кадастровой оценки (ГКО) земель была заложена постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № 945, в котором устанавливалась необходимость проведения ГКО земель всех категорий. В его развитии вышло постановление Правительства от 08.04.00 № 316, утвердившее Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель.

Согласно этим правилам Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.


Полностью статья представлена в № 263 Бюллетеня рынка недвижимости РФ RWAY.

1 Российская Федерация. Министерство экономического развития. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г. № 508 // Правовая система «Гарант», 2016. - Электрон. дан. — М.: 2016. — Режим доступа: http://garant.ru, свободный. — Загл. с экрана

2 Инструкция для оценок недвижимых имуществ, принимаемых к залогу Земельными банками. [Текст] – М.: типография С.И. Архипова, 1876г. – 28с.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: