Мониторинг рынка жилья Томска за I полугодие 2017 года

16.10.2017

Мониторинг за период с января 2007 г. по июнь 2017 г. включительно проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости, в том числе ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна».

Общие тенденции

Данные мониторинга за 10-летний период позволяют сделать вывод о том, что «дно» после кризиса 2008 г. рынок прошел в июле 2009 г. (33,6 тыс. руб./кв.м); максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 г. (54,7 тыс. руб./кв.м). Тенденция долгосрочного роста цен сохранялась с июня 2010 г. до 2014 г. (ежегодный прирост удельной цены условно типового жилья находился в интервале 7-10%).

Последний квартал 2014 г. отметился резким обесценением рубля, что породило панику, массовые спекуляции с валютой и ажиотажный спрос на все – от продуктов питания до недвижимости.

Период с 2015 г. до настоящего момента характеризуется нестабильностью общего уровня цен: 2015 г. отметился падением данного показателя (-8%). За первые два месяца 2016 г. также наблюдалось снижение уровня цен по сравнению с декабрем 2015 г. (около 2-3%), сменившееся в марте незначительным их повышением (+4%). Второй и третий кварталы 2016 г. охарактеризовались колебаниями общего уровня цен – от падения в начале II квартала до стабилизации и незначительного роста в конце II, начале III квартала и далее – к снижению к концу сентября (до 5%). К концу 2016 г. показатель вырос на 6%.

В I квартале 2017 г. отмечалось снижение уровня цен в январе-феврале (5-6%) и его стабилизация в марте (+1%). К концу I полугодия 2017 г. уровни показателей рассматриваемого и предыдущего годов сравнялись.

В июне 2017 г. показатель средней удельной цены жилья составил 51,2 тыс. руб./кв.м, что на 6,4% меньше указанного максимального значения и находится на одном уровне с аналогичным показателем на июнь 2016 г. Таким образом, можно констатировать, что за последний год цены фактически не изменились.

Рынок недвижимости Томска показывал кратковременное падение уровня средней цены за несколько лет лишь во II полугодии 2015 г. и 2016 г. В целом для 2016 г. были характерны колебания цен от -8% в начале года до +6% в конце.

Динамика средней удельной цены на рынке жилья г. Томска 20072017 гг. (июнь)


Основные показатели рынка жилья Томска

Объемы ввода жилья

Количество введенного в эксплуатацию жилья в Томской области за шесть месяцев 2017 г. сократилось на 13,4%, следует из полугодового анализа Томскстата. При этом показатели первых трех месяцев этого года превысили объемы введенного жилья за аналогичный период времени в прошлом году на 45,5%.

Всего в регионе за первое полугодие ввели 181,4 тыс. кв.м жилья. Больше всего в Томском районе – 1025,5 кв.м на 1 тыс. чел.  Александровский район ввел 319,8 кв.м/тыс. чел., Парабельский – 152,3 кв.м/тыс. чел., Томск – 132,7 кв.м/тыс. чел. Наименьший показатель, приведенный Томскстатом, у Чаинского района – 3,2 кв.м/тыс. чел.

Томские власти намерены полностью реализовать проект государственно-частного партнерства по строительству района-миллионника Солнечная Долина, где сегодня сдано 650 тыс. кв./м жилья, возведено 7 детских садов, школа на 1100 мест, создана вся инженерная инфраструктура. Власти Томской области считают, что льготная ипотека могла стать дополнительным стимулом для развития регионального строительного рынка, поскольку этот механизм не только делает доступнее покупку жилья, но и стимулирует застройщиков, сообщил журналистам зам.губернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто. Он пояснил, что ранее купить жилье можно было по льготной цене в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС). Сейчас она фактически перестала существовать, и томские власти разрабатывают новый механизм, который бы позволил не только сделать доступнее жилье эконом-класса, но и поддержать региональную строительную отрасль.

По словам вице-губернатора Евгения Паршуто, по итогам текущего года власти планируют ввести до 475 тыс. кв.м жилья, однако достижение данного показателя зависит от ситуации со спросом на квартиры.

Ценовая ситуация на рынке жилья Томска

Рейтинг районов города Томска по цене предложения на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: районы c наиболее дорогостоящим жильем – Кировский и Советский; в то же время, некоторая часть жилья в Ленинском районе также относится к наиболее дорогим предложениям, а жилье так называемого эконом-класса есть в каждом районе, поэтому в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно колебание и изменение цен.

Квартальные условные1 изменения средней цены предложения в октябре-декабре 2015 г. продемонстрировали снижение по данному показателю во всех районах города; 2016 г. охарактеризовался колебаниями данных показателей. Три месяца 2017 г. показали рост средней цены по всем четырем районам города – от 2,7% до 8,6%, сменившийся во II квартале снижением в Кировском и Октябрьском районах (-12,4 %, -4,4%, соответственно) и ростом (около 45%) в Советском и Ленинском районах.

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья по числу комнат II квартал 2017 г. показал следующие результаты: рост цен в размере 6-8% на 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, снижение цены на 2-комнатные квартиры. При этом по количеству сделок основная доля приходится на 2-комнатные квартиры (43%), доля 1-комнатных и 3-комнатных, соответственно, составляет 31% и 26%.

В целом, не беря во внимание колебания по отдельным месяцам, в I полугодии 2017 г. на рынке жилья прослеживается традиционная дифференциация удельных цен в зависимости от количества комнат: наиболее «дорогие» в расчете на удельный показатель – 1-комнатные. Средняя удельная цена по итогам I полугодия 2017 г. составила:

1-комнатной квартиры – 52,2 тыс. руб./кв.м;

2-комнатной квартиры – 46,8 тыс. руб./кв.м;

3-комнатной квартиры – 50,9 тыс. руб./кв.м.

В массив данных, используемых для формирования обзора, входят не все объекты, сделки по которым были совершены за исследуемый период, что объективно влияет на полноту отражения реальной ситуации на рынке. В этой связи представляется полезным также привести обобщенную информацию о ценах предложения на рынке жилья, поскольку ту или иную тенденцию в динамике цен назвать стабильной сейчас нельзя. В качестве дополнительной характеристики ситуации на рынке в таблице, представленной ниже, приведены средние, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений с разбивкой по районам города2.


Рассчитанный по данным информационной системы Орис показатель средней стоимости одного квадратного метра квартир на рынке жилья Томска составил:


Средняя цена предложения в течение рассматриваемого периода снижалась как первичном, так и на вторичном рынках. Однако на первичном рынке она практически «вернулась» к уровню декабря 2015 г., а на вторичном – осталась ниже этого уровня. Возможно, это является косвенным показателем «перекоса» государственной политики в сфере рынка недвижимости в целом: поддержка, направленная главным образом, на сегмент первичного рынка, вносит свои «нерыночные» коррективы, пытаясь повысить стимул строителей к массовой застройке.

Структура спроса

В I полугодии 2017 г. 50% сделок было зафиксировано в Октябрьском районе: это не самый дорогой, застраиваемый новым типовым жильем район города. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Кировский район. Вряд ли отсюда следует сделать вывод о падении популярности этого района: скорее всего, это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья (основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка).

Заключение

Рынок ипотеки преодолел фиксировавшийся в начале 2017 г. временный спад, связанный с окончанием программы субсидирования процентных ставок по кредитам на приобретение жилья в новостройках, и вернулся к росту. В результате сближения ставок выдачи по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынках жилья до уровня в 0,5 п.п., часть спроса «перетекла» на вторичный рынок: объем выдачи ипотеки на вторичном рынке вырос за два месяца 2017 г. на 11% к уровню прошлого года.

В целом имеются определенные условия для восстановления потребительского спроса: снижаются инфляционные ожидания, ситуация на рынке труда стабильна (уровень безработицы не превышает прошлогодних значений). Однако пока не восстанавливается потребительская уверенность, не наблюдается переход зарплат к росту в реальном выражении, то есть отсутствует уверенный рост платежеспособного спроса на жилье.

К числу макроэкономических факторов, которые с точки зрения их влияния на рынок жилой недвижимости, могут быть отнесены к однозначно негативным либо, по меньшей мере, потенциально рискованным и сдерживающим его развитие, следует отнести, в частности, такие:

​ малое количество «игроков» на рынке ипотечного кредитования, на которых приходится львиная доля выдаваемых кредитов; по итогам 2016 г. в целом рынок ипотечного кредитования остается по-прежнему высококонцентрированным – доля трех крупнейших ипотечных кредиторов снизилась на 4,5 п.п. с 79,3% до 74,9%;

​ продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов населения (за вычетом обязательных платежей);

​ государственная политика двух предшествующих лет в сфере рынка жилой недвижимости является узконаправленной, а не системной; как результат – исключение рыночных механизмов там, где они могут и должны эффективно работать (реальная конкуренция строительных организаций, равновесные цены на жилье на первичном и вторичном рынках как косвенный регулятор качества и объема желаемой застройки; как результат, большинство населения вынуждено приобретать то, что предлагается ограниченным числом застройщиков по ценам, которые, вероятнее всего, являются завышенными в соотношении с качеством предлагаемого нового жилья).

В отношении регионального рынка жилья (город Томск) к числу таковых относится отсутствие взвешенной, системной единой политики регулирования застройки города. Представляется, что главным ее ориентиром должно быть повышение уровня качества проживания в городе в целом и качества жилья в частности.

В качестве позитивного «маркера» можно обратить внимание на констатируемый официальной статистикой, приведенной в обзоре, рост количества выданных ипотечных кредитов.


1Термин «условные изменения» в данном случае использован потому, что в каждом районе имеется как более качественная по местоположению и инфраструктуре недвижимость, так и менее качественная, и количество попавших в выборку тех или иных объектов может значительно меняться во времени. Кроме того, в условиях общего сокращения как ипотечных сделок, так и сделок без привлечения кредитных средств, а также преобладания ипотечных сделок с новостройками, вводимыми в основном в Ленинском и Октябрьском районах города, и снижения спроса на вторичное жилье «старого» фонда, данная выборка в принципе мала. В связи с этим довольно сложно отразить частные локальные тенденции. Кроме того, резких изменений не фиксируется, и показатели варьируются в пределах статистической погрешности.

           2 Данные БД Орис по состоянию на июнь 201г., без исключения каких-либо объектов из выборки.

Источник: ООО «Бюро оценки «Токко»
Теги: