Сравнение земель ИЖС, ЛПХ, КФХ, ДНП и СНТ. Преимущества и недостатки. Стоимость в пользовании.

12.05.2017

Леонид Титов,
юрисконсульт
Юридическая фирма Alta Via

Выбор земельного участка для индивидуального использования является очень важным решением в жизни каждого человека. На современном рынке представлено огромное количество предложений, сильно отличающихся по цене и по возможностям использования предлагаемых земельных участков.

Давайте попробуем разобраться, как правильно сделать выбор. Для начала обозначим вопросы, ответы на которые помогут нам определить, какие преимущества один земельный участок имеет перед другим, с какими трудностями и затратами придется столкнуться потенциальному покупателю земельного участка.

Действующее российское законодательство устанавливает, что земельные участки (ЗУ) для индивидуального использования могут располагаться на землях населенных пунктов (Глава XV ЗК РФ) и землях сельскохозяйственного назначения (Глава XIV ЗК РФ).

Каждому земельному участку присваивается определенный вид разрешенного использования, который устанавливает целевое использование конкретного ЗУ.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее — «Классификатор»).

До утверждения классификатора общей базы для определения вида разрешенного использования ЗУ не существовало, что обусловило огромное разнообразие видов разрешенного использования земельных участков, установленных ранееВ данной статье мы поговорим о наиболее распространенных видах разрешенного использования земель для индивидуальных нужд.

Индивидуальные земельные участки в населенных пунктах

Принято выделять два основных вида земельных участков, подходящих для индивидуального использования на территориях населенных пунктов.

1)​ Земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

2)​ Земельные участки, предназначенные для приусадебного личного подсобного хозяйства (приусадебный ЛПХ).

Ниже рассмотрим основные отличия указанных выше видов земельных участков, их преимущества и недостатки, а также средние затраты при эксплуатации земельных участков для индивидуальных нужд на землях населенных пунктов.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

На сегодняшний день ИЖС является наиболее распространенным видом разрешенного использования земельного участка, находящегося в единоличном пользовании физического лица.

В соответствии с классификатором, на ИЖС можно:

​ разместить индивидуальный жилой дом (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей);

​ выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные декоративные или сельскохозяйственные культуры;

​ разместить индивидуальный гараж и подсобные сооружения (хозяйственные постройки).

Специального закона, регулирующего порядок использования земельных участков под ИЖС, на данный момент не принято. Ряд положений, регулирующих использования ИЖС, содержится в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГсК РФ) и Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ).

Основные преимущества участка под ИЖС:

1)​ на земельном участке возможно разместить индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания;

2)​ при правильном оформлении индивидуальный жилой дом на участке можно использовать как место постоянной (или временной) регистрации по месту пребывания;

3)​ помимо индивидуального жилого дома, на земельном участке возможно размещение индивидуального гаража и иных сооружений, необходимых для эксплуатации о жилого дома;

4)​ возможно размещение небольшого огорода или сада;

5)​ обеспеченность всей инфраструктурой (школы, детские сады, общественный транспорт, различные социальные услуги и т.д.) вследствие нахождения в черте населенного пункта;

6)​ обычно к земельному участку под ИЖС подведены различный технологические сети, такие как газ, электричество, вода, канализация и др.

Основные недостатки участка под ИЖС:

1)​ учитывая все вышеназванные преимущества, основным недостатком участка под ИЖС является его высокая стоимость при покупке, по сравнению с земельными участками других видов разрешенного индивидуального использования;

2)​ для участков под ИЖС, Налоговым кодексом Российской Федерации предусмотрены самая высокая налоговая база и налоговая ставка. В среднем по Москве и Московской области, земельный налог на участок под ИЖС составляет порядка 5 000 (пяти тысяч) рублей в год;

3)​ для строительства индивидуального жилого дома для постоянного проживания потребуется получить ряд разрешительных документов, в том числе разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГсК РФ). Без таких разрешений индивидуальный жилой дом будет считаться самовольной постройкой и по правилам ст. 222 ГК РФ подлежит сносу;

4)​ для земельных участков под ИЖС земельным законодательством предусмотрены минимальные размеры - 400 кв.м. Такие требования к площади обусловлены наличием на земельном участке индивидуального жилого дома и требованиям к отступлению от границ земельного участка при строительстве.

Стоит отдельно отметить, что на участках под ИЖС возможно построить исключительно Индивидуальный жилой дом и некоторые другие хозяйственные постройки, о которых говорилось выше. Строительство многоквартирных домов на таком участке невозможно, что подтверждается многочисленными примерами судебной практики.

Стоимость эксплуатации земельного участка под ИЖС достаточно высока. В нее входит относительно большой земельный налог, налог на имущество физических лиц (в случае, если право собственности на Индивидуальный жилой дом зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)), коммунальные платежи, предусмотренные ЖК РФ.

В среднем стоимость эксплуатации земельного участка под ИЖС составляет порядка 10,0 тыс. руб./месяц.



Полностью статья опубликована в Бюллетене RWAY № 265.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: