Коммерческая недвижимость Московского региона. Аналитика

12.05.2017

Торговый сегмент. Основные тенденции и показатели


  • Суммарный объем введенных в 2016 г. торговых центров составил порядка 684 тыс. кв.м. В III квартале состоялось открытие ТЦ «Можайский двор», GLA 45,6 тыс. кв.м, в котором первоначально работал только якорный арендатор гипермаркет «Лента».

  • Размеры новых торговых центров сокращаются, что обусловлено насыщенностью рынка объектами регионального и суперрегионального масштаба, площадок под реализацию крупных проектов в московском регионе остается немного.

  • В 2016 г. средний размер арендопригодной площади торговых центров составлял порядка 32,6 тыс. кв.м, что на 19% меньше показателя 2015 г. и на 33% меньше 2014 г.

  • Развитие торговой недвижимости в составе ТПУ  одно из актуальных направлений инвестирования. В 2017 г. будут выставлены на торги инфраструктурные проекты десяти новых транспортно-пересадочных узлов: ТПУ «Пятницкое шоссе», «Тимирязевская», «Технопарк», «Терешково», «Юго-Восточная», «Некрасовка», «Улица Дмитриевского», «Нагатинская», «Кленовый бульвар» и «Хорошевская».

  • Потенциалом для открытия торговых центров обладают Восточный, Юго-Восточный и Юго-западный административные округа Москвы.



RWAY по данным из открытых источников


Спрос

Как и в предыдущие года, большая часть торговых площадей принадлежит арендаторам продуктового и fashion сегментов. Продолжает развиваться тенденция увеличения развлекательной составляющей торговых центров, так за прошедшие 10 лет доля развлекательного сегмента выросла в 2 раза. Подобная тенденция объяснима желанием покупателей разнообразить процесс покупок, а владельцы ТРЦ стремятся сделать торговую площадку более удобной для семейного времяпровождения.

Этим же объясняется рост числа арендаторов сегмента общепита, а именно, увеличение площадей, занимаемых ресторанами.

В последнее время наблюдается тенденция к появлению новых операторов из узкоспециализированных потребительских услуг, например, барбершопы и browbar`ы. Также можно отметить небольшой прирост доли операторов детских товаров и сокращение числа арендаторов БТиЭ.


Вакантность

Доля вакантных площадей в среднем по рынку за 2016 г. составила 12,5%.

В торговых центрах, открывшихся в конце 2016 г., уровень вакантных площадей составляет в среднем 2025%; в ТЦ периода открытия 2014-2015 гг.  1214%; в ТЦ, открывшихся ранее 2014 г., уровень вакантности порядка 56%.


Коммерческие условия

Расчеты в рублях и номинирование размера арендной платы в виде % от товарооборота по-прежнему остаются наиболее распространенными условиями при заключении договоров, как и в 2016 г. Диапазон арендных ставок за 2016 г. сократился.

Размер % от товарооборота зависит от профиля арендатора и арендуемой площади. Самые высокие диапазоны % от товарооборота в сегменте общественно питания  10-15%. Чуть менее высокие у fashion-операторов и развлекательного сегмента 7-12% и 5-14% соответственно. Подобное распределение показателя обусловлено наметившимися тенденциями развития рынка торговой недвижимости.

Средний размер площади, занимаемой продуктовыми операторами, согласно данным CBRE, составляет порядка 8,5 тыс. кв.м, развлекательный операторы в среднем занимают 56 тыс. кв.м.

Наиболее высокие арендные ставки установлены для операторов ювелирных магазинов и салонов телефонов и электроники, порядка 80180 тыс. руб./кв.м/год.




Источник: RWAY


Прогнозы развития торгового сегмента столицы:

  • В 2017 г. экспертами RWAY ожидается открытие порядка 330 тыс. кв.м торговых площадей, хотя к вводу заявлено более 400 тыс. кв.м.

  • В 2017 г. уровень вакансий может быть незначительно скорректирован в сторону снижения, на 12 п.п., относительно показателя по итогам 2016 г., в связи с достаточно небольшим ожидаемым объемом ввода и открытия новых торговых площадей. Свободные площади в уже функционирующих объектах постепенно будут заполняться.

  • Продолжит увеличиваться доля площадей, занимаемых операторами общественного питания и развлекательного сегмента.

  • Рост арендных ставок возможен при условии увеличения оборота торговых операторов. На данный момент предпосылок для этого нет, соответственно, ставки аренды будут корректироваться в пределах уровня инфляции.


Офисный сегмент. Основные тенденции и показатели


Объем ввода качественной офисной недвижимости за 2016 г. составил порядка 336 тыс. кв.м, что в 2,1 раза меньше аналогичного показателя 2015 г. и в 3,3 раза меньше показателя 2014 г.

Наибольшим объем введенных офисов пришелся на Новомосковский (28%), Северный (24%) и Южный (21%) административные округа. Более 50% нового строительства пришлось на территорию, расположенную между ТТК и МКАД.


Источник: RWAY



Объем сделок аренды и купли-продажи за 2016 г. составил порядка 1 млн кв.м, при этом объем чистого поглощения, по данным различных источников, составил порядка 500550 тыс. кв.м Наибольшее число сделок пришлось на аренду офисов класса А.


Доля вакантных офисных площадей в классе «А» составила 20,5%, что на 5,5 п.п. ниже итогового показателя 2015 г. В классе «В+» и «В» доля вакантных площадей осталась почти на прежнем уровне и составила 17,4% и 12,8% соответственно. Такая динамика объяснима незначительным вводом офисов класса «А» и достаточно высоким спросом на данные площади.

Наиболее высокий уровень вакансий в классе «А» приходится на территорию за МКАД, а также на Юго-Восточный административный округ в пределах ТТК.

Заметно сократилась доля вакантных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» относительно показателя IV квартала 2015 г., составив 19,5%. В ЦДР уровень вакансий в классе «А» составляет порядка 1720%, в классе «В»  8,5-9%.


Тенденция снижения арендных ставок продолжалась на протяжении всего 2016 г. По итогам года в классе «А» ставки аренды в среднем составляли 25 тыс. руб./кв.м/год, снизившись на 6% относительно аналогичного периода 2015 г. и на 23% относительно 2014 г. В классе «В» более заметное снижение: до 13 тыс. руб./кв.м/год, что на 10% и 28% ниже показателей 2015 г. и 2014 г. соответственно.


Прогнозы развития офисного рынка столицы:

  • Из заявленных к вводу в 2017 г. порядка 330 тыс. кв.м офисных площадей больше половины придется на ММДЦ «Москва-Сити».

  • Большая часть планируемых к вводу офисов относится к классу «А», и если планы девелоперов осуществятся, то доля класса «А» в общем объеме предложения составит более 50%, что приведет к увеличению вакантности в сегменте.

  • Суммарный объем новых сделок аренды прогнозируется брокерами на уровне прошлого года. Существенная доля сделок по-прежнему будет приходиться на сделки продления и пересогласования коммерческих условий.

  • Среднерыночные условия аренды в 2017 г. не претерпят существенных изменений (рост в пределах уровня индексации), так как общий объем свободных офисных площадей, в том числе класса «А», находится на высоком уровне, в то время как серьезных предпосылок для восстановления платежеспособного спроса нет. Динамика среднего показателя будет корректироваться в зависимости от изменения структуры предложения в отдельных локациях и объектах. Рост ставок аренды возможен только на наиболее качественные площади (с точки зрения местоположения, состояния, наличия необходимой инфраструктуры и других факторов).


Полностью регулярные обзоры всех сегментов коммерческой недвижимости Московского региона в январе- мае 2017 г. представлены в Бюллетенях RWAY №№ 262-266.


Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: