Краткий обзор рынка сельскохозяйственных угодий Самарской области: итоги 2016 года

30.03.2017

Усольцева Г.В.,
Практикующий оценщик, судебный эксперт,
член Правления Самарского отделения РОО,
ген. директор ООО «РЕГИОН», г. Самара

Самарская область расположена в юго-восточной части европейской территории России на площади 53,6 тыс.кв.км. Область протянулась с севера на юг на 335 км, а с запада на восток — на 315 км. Климат – континентальный. Средние температуры января –13 °С, июля +21 °С. Вегетационный период - 180 дней. Почвенный покров представлен выщелоченными, типичными и южными черноземами, серыми лесными почвами, каштановыми почвами, а также солонцами и солончаками.

Сельскохозяйственные угодья занимают 71% от общей площади области1, при этом на рынке земельных участков на долю этого сектора приходится чуть менее 4%. Структура предложений крайне неоднородна. Условно рынок предложений можно разделить на четыре ценовые группы.

Первая группа участков – это земельные участки небольшой площади, примыкающие к населенным пунктам или крупным автомагистралям, которые могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов или земель промышленности в соответствии с принятой градостроительной документацией. Другими словами, предполагаемое использование этих участков не связано с ведением сельскохозяйственного производства.

При наличии реальной возможности перевода в земли вышеназванных категорий, цены предложений по таким участкам колеблются на уровне 800-1000 тыс.руб/га, и даже выше. Как правило, земельные участки этой группы расположены в инвестиционно привлекательных районах области - Волжском, Кинельском, Красноярском, Ставропольском.

Вторая группа участков – это земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в живописных местах, вблизи водоемов или лесных массивов. Правообладатели таких участков позиционируют их как участки для организации садовых и дачных некоммерческих товариществ. Это позволяет избежать сложной процедуры перевода в земли иной категории. Цены предложений – на уровне 200-400 тыс.руб/га, для особо привлекательных мест – до 800 тыс.руб/га. Размеры таких участков составляют 10-40 га. Интерес к этой группе предложений в последние годы резко упал по причине «перенасыщенности» рынка.

Третья группа – это так называемые земельные паи, то есть земельные участки в составе земель общей долевой собственности, не выделенные в натуре. Это самый дешевый сегмент рынка. По Самарской области в 2016 году земельные паи предлагаются в среднем по цене 45-80 тыс.рублей. Размер пая в среднем от 7 до 11 га. То есть средняя цена продажи – около 4-11 тыс. руб/га. В депрессивных сельскохозяйственных районах области встречаются и более низкие предложения: от 15 до 30 тыс.руб.за 1 пай. При этом стоит отметить, что в официальных источниках информации по продаже паев практически нет, в то время как это самый большой сектор предложений. Причина кроется в том, что правообладатели паев – это жители сельских населенных пунктов, не имеющие доступа к интернету или возможности поехать в областной центр и разместить объявление в газете. Как правило, скупка паев проводится на месте, через посредничество кого-то из местных жителей или при участии представителя местной власти. Важной особенностью таких сделок является желание сторон избежать законодательных препон, предусматривающих необходимость получения отказа от покупки конкретного участка по заявленной цене администрацией муниципального района, затем – администрацией области. Это затягивает процедуру по времени и делает его рискованной для покупателя - а вдруг власти не откажутся? Таким примеры в Самарской области были. Поэтому оформляется сделка дарения, увеличивающая стоимость участка для покупателя в размере 13% (п.18.1 ст. 217 НК РФ). Кроме того, в последующем покупатель, консолидирующий в руках несколько паев, проводит процедуру их выдела из состава земель общей долевой собственности. Затраты на межевание и юридическое сопровождение процедуры сопоставимы с ценой «покупки». Таким образом, «на выходе», при получении статуса собственника участка его стоимость обойдется покупателю в среднем в 8-22 тыс. руб/ га.

Четвертая группа – это земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства – выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, сенокошения. Другими словами, альтернативное использование таких участков не предусматривается. Как правило, такие участки сформированы в результате выдела земельных долей и их объединения одним собственником. Размеры таких участков могут быть самыми разными – начиная от площади, приходящейся на одну долю (один пай), и заканчивая тысячами гектаров. В этом секторе рынка действует четкое правило – чем больше площадь, тем дешевле удельный показатель «руб/га». Парадокс: для целей ведения сельскохозяйственного производства участки площадью менее 100 га не представляют большого интереса, так как при небольших площадях снижается эффективность использования сельскохозяйственной техники и сложно соблюдать полноценный научно-обоснованный севооборот. Тем не менее, данные рынка идут вразрез с логикой. Разброс цен по этой группе в текущем году – от 8 до 50 тыс. руб./га, а по Ставропольскому району, географическое положение и почвенно-климатические условия которого оптимальны – до 80 тыс. руб. Это тоже большой диапазон, но в нем работают ценообразующие факторы, позволяющие определить рыночную стоимость конкретного участка. К числу таких факторов относятся: местоположение (природно-климатический потенциал, удаленность от областного центра, от пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции), почвенное плодородие, рельеф, транспортная доступность, наличие орошения, техническое состояние угодий, инвестиционная привлекательность муниципального района, и т.д.

Большая часть предложений приходится на долю первой и второй группы, то есть на земельные участки, в отношении которых их использование в сельскохозяйственном производстве не предполагается. По этой причине в настоящем обзоре этот сектор рынка не рассматривается. Предложения рынка по третьей ценовой группе в открытом доступе единичны по указанным выше причинам.

На долю четвертой группы в 2016 году приходится всего 25% от общего объема предложений на рынке земель сельхозназначения. Именно об этих участках и пойдет речь.

В условиях кризиса, когда цены на недвижимость снизились по всем секторам рынка, цены предложений на сельскохозяйственные угодья по Самарской области в 2016 году они выросли на 10-15%! (Речь идет исключительно о четвертой группе земель, согласно вышеприведенной классификации).

Наиболее важными ценообразующими факторами для сельхозугодий являются почвенные и агроклиматические условия расположения участка, удаленность от пунктов приема, хранения и переработки продукции с/х производства, инвестиционная привлекательность района расположения земельного участка, площадь, близость дорог с твердым покрытием. На продуктивность сельскохозяйственных угодий влияют также рельеф и конфигурация, механический состав, степень эродированности, техническое состояние угодий, возможность орошения и т.д. Но, как правило, описание таких факторов в объявлениях отсутствует, а порой неизвестно и самому продавцу, поэтому в настоящем обзоре ограничимся только теми, информация о которых доступна.

В пространственном отношении на территории Самарской области можно выделить южную, центральную и северную агроклиматические зоны, отличающиеся ценностью сельскохозяйственных земель. 2

Северная зона включает территорию восьми муниципальных районов: Елховского, Искалинского, Камышлинского, Клявлинского, Кошкинского, Сергиевского, Челновершинского, Шенталинского. Это зона повышенного увлажнения со среднегодовым количеством осадков 430-550 мм и среднегодовой температурой воздуха +3о. Биоклиматический потенциал продуктивности пашни северной зоны по зерновым культурам – 29,9 ц/га.

Лучшие природно-климатические условия для производства сельскохозяйственных культур отмечаются в северной агроклиматической зоне, где сосредоточено 23,3% сельскохозяйственных угодий Самарской области. Средняя цена предложений по зоне – 38 тыс.руб/га (без учета скидки на торг), интервал цен – от 34 до 57 тыс.руб/га. Количество предложений по этой зоне минимально – 5%.

В центральной зоне, на долю которой приходится основная часть с/х угодий области (42,9%) и основная часть предложений рынка (79%), средняя цена предложений – 32 тыс.руб/га. Интервал цен предложений очень широк – от 9 до 80 тыс.руб/га.

Худшие агроклиматические условия для агропроизводства отмечаются в южной зоне Самарской области. На долю этой зоны приходится 33,8% сельхозугодий области, а на долю рынка предложений – 16%. Средняя цена предложений по южной зоне – 25 тыс.руб/га. Интервал цен предложений – от 7 до 43 тыс.руб/га.

Данные рынка напрямую коррелируют с агроклиматическими условиями и почвенным плодородием региона, которые оптимальны для растениеводства именно в северной зоне области. Высокие цены на сельскохозяйственные земли обусловлены в этой зоне и ценностью почв, и умеренным климатом, а потому относительно высокой урожайностью и доходностью производства сельхозпродукции. Сравнение полученных данных с итогами ГКОЗ3 приведено в таблице 1.

Таблица 1

Агроклиматические зоны Самарской области

Средняя цена предложений по итогам мониторинга рынка в 2016 году
руб./га (без учета скидки на
 торг)

Средняя величина кадастровой стоимости, руб./га

Северный

38 000

33 300

Центральный

32 000

25 808

Южный

25 000

16 671


Полностью аналитический обзор опубликован в №263 Бюллетень RWAY (февраль 2017 г.)

1 http://economy.samregion.ru/activity/ekonomika/values_so/
2 Некрасов Р. В. Пространственный аспект развития АПК Самарской области. Альманах современной науки и образования, № 3 (22) 2009, стр.125-129.
3 Постановление Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельхозназначения в Самарской области» от 26.12.2012 г. №814.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: