Столица. Жилой фонд и строительство жилья

Площадь Москвы в старых границах составляет более 108,1 тыс. га. Доля территорий жилых зон составляет всего 23% от этой площади. Согласно итогам переписи населения 2010 г. в Москве проживает 11 514 тыс. человек. По данным МосгорБТИ на январь 2011 г. в городе 39 869 жилых домов с общей площадью квартир 215,5 млн кв.м. В собственности города находится 31,8 млн кв.м - около 15% всего жилищного фонда города.

Объем строительства жилья в Москве за счет всех источников финансирования за период 2000-2010 гг. составил 42 млн кв.м жилья, в том числе за счет городского бюджета 13 млн кв.м. Объемы строительства в 2011 г. составили 2,1 млн кв.м жилья, что эквивалентно 28 921 квартире. Жилищное строительство составляет 1,3% в валовом региональном продукте Москвы, дает свыше 5% налоговых отчислений.

Строительство жилых домов в последнее десятилетие за счет средств инвесторов является наиболее крупным сегментом жилищного строительства в Москве (около 70%). Из 1304 на начало 2011 г. действующих инвестицион¬ных контрактов к жилищному строительству относится 39,5% (жилые дома, комплексная застройка, смешанное назначение), целесообразность реализации которых анализируется Градостроительно-земельной комиссией города Москвы. На 07.07.2011 г. подтверждено 133 контракта, общей площадью 3,04 млн кв.м.

На протяжении последних лет усилия органов городского управления были сконцентри¬рованы в основном на выполнении государственных обязательств по решению проблем обеспечения жильем очередников в рамках городских жилищных программ.

На стабильном уровне сохранялось число обеспечиваемых категорий граждан, установленных федеральным законодательством (ветераны, в т.ч. ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, дети-сироты, граждане, получающие государственные жилищные сертификаты). Так, если в 2003 г. обеспечено 2190 семей данных категорий, то в 2010 г. обеспечено 1911 семей.

В числе эффективно выполняемых городских жилищных программ - программа ликвидации подлежащего сносу 5-этажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения. По состоянию на 26.08.2011 г. снесено 77% или 1316 домов. В Центральном, Южном и Зеленоградском административных округах города Москвы программа сноса завершена. Осталось снести 406 домов.

В районах комплексной реконструкции, осуществляемой за счет городского бюджета, освобождены площадки под строительство 674,9 тыс. кв.м жилья.

За истекшее десятилетие накопились нарушения градостроительных пропорций, связанные с чрезмерной урбанизацией. Объемы жи¬лищного строительства не балансировались с транспортным, инженерным и социальным строительством.
Застройка на значительной части территории Москвы переуплотнена. Плотность населения города Москвы превысила 10 тыс. чел. на 1 кв. км. В сфере реализации государственной программы (ГП) "Жилище" в части жилищ¬ного строительства, его объемов и назначения требуются концептуально новые подходы и решения.

Жилищный фонд
Жилищный фонд города Москвы имеет неоднородную структуру.

По периоду постройки жилые дома в столице представлены следующим образом:
в 1789-1951 гг. было построено 5,6% домов; в 1951-1961 гг. - 12,5%;
в 1961-1971 гг. - 20,3%;
в 1971-1981 гг. - 19,1%;
в 1981-1991 гг. - 12,7%; в 1991-2001 гг. - 12,6%; в 2001-2011 гг. - 17,2%.

После 1981 г. построено 43% жилищного фонда (преимущественно крупнопанельные и монолитные дома), находящегося в удовлетворительном состоянии. В целом по городу крупнопанельный жилищный фонд составляет около 51%, кирпичный - 27%.

На структуру жилищного фонда, кроме нового строительства и сноса ветхого жилья, влияют дополнительные факторы. Так, около 2 млн кв.м жилья в Москве за последние 15 лет было перепрофилировано под другое назначение. Кроме того, для качественного анализа структуры фонда необходимо интенсифицировать процесс паспортизации жилых домов.

Состояние жилищного фонда различается в зависимости от периода застройки, материала основных конструкций, примененных типовых серий домов при массовой застройке районов после 1961 г. Практически все кирпичные и большая часть крупнопанельных и блочных домов, построенных до 1981 г., имеет износ более 31%, т.е. подлежат капитальному ремонту.

В конце 90-х годов группой специалистов под руководством Москомархитектуры был проведен анализ данных о состоянии примерно 10 тысяч пятиэтажных домов общей площадью 25,3 млн. кв.м первого периода индустриального домостроения.

Наибольшей степени морального и физического износа достигли дома отдельных се¬рий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. По результатам анализа было принято и утверждено постановлением Правительства Москвы № 608 от 6 июня 1999 г. решение о сносе 1722 панельных пятиэтажных домов указанных серий в объеме около 6,3 млн кв.м. По состоянию на 26.08.2011 г. осталось снести 406 домов общей площадью около 1,3 млн кв.м (23%).

Износ свыше 45% имеет 14% жилищного фонда города. Для этой части фонда показатель физического износа в период действия ГП "Жилище" достигнет 55%, что приведет к дополнительным издержкам на содержание этого жилья, снижению уровня комфортности проживания и, следовательно, требует принятия программных мер по обновлению, реконструкции и реновации существующего жилья.

Капитальный ремонт и эксплуатация жилищного фонда
Общее количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации, на начало действия ГП "Жилище" оценивается в объеме 26,3 тыс. строений (108,0 млн кв.м), что составляет больше половины жилищного фонда города. Дальнейшая эксплуатация этих домов связана с проживанием в некомфортных условиях и приводит к избыточному потреблению энергетических ресурсов, что дает дополнительные нагрузки на генерирующие и передающие мощности коммунальных предприятий. Это приводит к увеличению расходов на аварийно-восстановительные работы, которые, как показывает практика, выше расходов на планово-предупредительные ремонты, а также к росту стоимости жилищно-коммунальных услуг.

В 2007 г. Законом города Москвы №52 от 19.12.07 утверждена масштабная программа капитального ремонта многоквартирных домов, в рамках которой за 7 лет (с 2008 по 2014 гг.) надлежало комплексно отремонтировать 13,8 тыс. строений общей площадью 117,5 млн кв.м. За 3 года реализации программы нужные темпы ежегодного ремонта не были обеспечены вследствие объективных причин, связанных с финансовым кризисом: в период 2008-2010 гг. отремонтировано 2,2 тыс. строений общей площадью 15,5 млн кв.м.

Затраты на капитальный ремонт финансировались и продолжают финансироваться за счет единственного источника - бюджета города. Это обусловлено, прежде всего, необходимостью обеспечения безопасности про¬живания в многоквартирных домах, что всегда имело особую актуальность. Речь идет о работах, связанных с ремонтом и реконструкцией лифтового и газового оборудования домов, ремонтом основных конструктивных элементов (кровли, фасадов).

Собственники жилых помещений не принимают достаточного участия в софинансировании работ по капитальному ремонту жилищного фонда. Отсутствуют кредитные схемы финансирования капитального ремонта. Недостаточное распространение получила практика осуществления ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирных домах.

Полноценное проведение капитального ремонта невозможно без участия собственников многоквартирных домов. Жилищным кодексом Российской Федерации на собственника возложена обязанность по проведению капитального ремонта, но единовременные сборы средств на капитальный ремонт для большинства собственников в многоквартирных домах являются неподъемной нагрузкой. Отсутствуют законодательство и механизмы долгосрочного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, которыми могли бы вос¬пользоваться собственники помещений, как на федеральном уровне, так и на уровне Москвы.

В существующих условиях основным способом возмещения расходов на восстановление поврежденного жилья может стать страхование жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах. В городе в течение 15 лет развивается комплексная система страхования в жилищной сфере: к 2011 г. на городских условиях застраховано всего более 2 млн квартир и объектов общего имущества, которые могут быть застрахованы. Этот способ возмещения расходов собственника для восстановления поврежденного жилого помещения подтвердил свою эффективность и обладает потенциалом дальнейшего развития.

Рынок жилья
В Москве функционируют два взаимосвязанных рынка жилья:
• первичный (объемом 2-3 млн кв.м);
• вторичный (потенциальным объемом свыше 200 млн кв.м).

В отличие от вторичного рынка, квартиры первичного рынка жилья, как правило, сдаются под самостоятельную отделку. Стоимость квартир первичного рынка, особенно на этапе инвестиций, зависит от этапа строительства и срока сдачи жилья в эксплуатацию. Также отличительными особенностями объектов первичного рынка является то, что право собственности на такие объекты еще не зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе, а сами объекты еще не эксплуатировались по назначению.

Вторичный рынок жилья - часть рынка жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи с уже готовым жильем. Право собственности на такие объекты уже зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе, сами объекты эксплуатировались по назначению.

Федеральная служба государственной статистики разделяет квартиры на первичном рынке жилья на: элитные, улучшенной планировки и типовые.

Основными факторами, влияющими на доступность приобретения жилья являются доходы населения и стоимость жилья.

Коэффициент доступности жилья для москвичей за 8 лет (с 2001 по 2008 гг.) вырос на 87,5% с использованием собственных средств и на 75,6% с привлечением заемных средств. В то же время за 2008-2010 гг. коэффициент доступности снизился, соответственно, на 8,0% и 7,6%. В 2010 г. среднестатистическому москвичу для покупки квартиры за счет собственных накоплений требовалось 13,3 года, а при использовании заемных средств - 6,9 года.

Замедление роста коэффициентов доступности свидетельствует о наличии на рынке недвижимости эффективных механизмов (заемные средства банков, ипотека, рассрочка платежа и др.), позволяющих приобрести собственные квартиры части населения.

При относительной стабильности объемов ввода жилья (вовлечении в рынок недвижимос¬ти ежегодно дополнительно 2-2,5 млн кв.м) и сдерживании себестоимости 1 кв.м жилой площади на первое место в оценке доступности жилья выходят доходы населения. Поэтому, проблемы доступности жилья носят макроэкономический, а не отраслевой характер.

Общий высокий уровень коэффициента доступности жилья в Москве, в полтора раза превышающий среднероссийский показатель, свидетельствует о том, что для Москвы необходимо выработать новую парадигму решения жилищной проблемы.

Высокая стоимость жилья в Москве связана с постоянно нарастающим спросом на него. Жители регионов и ближнего зарубежья рассматривают московскую недвижимость как объект инвестиций. Также большая часть населения регионов рассматривает столицу, как место работы, учебы и будущего проживания семьи. Серьезной проблемой рынка недвижимости является отсутствие на нем в качестве игрока города Москвы как субъекта Российской Федерации. Практически отсутствует ре¬гулятивная функция города на рынке. Состав предложений на рынке недвижимости, сужает возможности для самостоятельного улучшения жилищных условий москвичей.

Помимо "теневого" рынка найма жилья, можно найти только жилые помещения для приобретения в собственность.

В Москве не стимулируется вариативность способов  приобретения  права пользования жилыми помещениями: требуется развитие не двух крайних вариантов - социального жилья и жилья в собственность, а создание долгосрочной системы предоставления жилья внайм. Доходные дома, которые преобладали в России до 1917 г., в настоящее время практически отсутствуют.

По мнению столичной администрации, основные проблемы сферы реализации государственной программы "Жилище" состоят в следующем:
• Существующие механизмы улучшения жилищных условий нацелены на группу граждан, в первую очередь, очередников, а не на большинство жителей города Москвы, с учетом их потребностей и имущественной обеспеченности.
• Низкая доступность жилья для жителей города Москвы при отсутствии развитого рынка найма жилья для различных категорий граждан.
• Не получили необходимого развития механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в секторы жилищного строительства и гостиничную отрасль, в которых заинтересован город, в первую очередь, в доходные дома и гостиницы длительного проживания.
• Отсутствуют организационно-экономические условия для бизнес-сообщества по привлечению средств с длительным сроком окупаемости.
• Переуплотненность застройки.
• Отставание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры от темпов жилищного строительства.
• Наличие законодательных преград и административных барьеров в жилищном строительстве (в том числе на федеральном уровне), что требует совершенствования законодательной и нормативно-правовой базы.
• Ограниченность территорий для нового жилищного строительства, необходимость реорганизации застроенных районов.
• Отсутствие практики многовариантного экономического обоснования реконструкции отдельных домов. В некоторых случаях целесообразно провести капитальный ремонт без отселения жителей, в некоторых - реконструкцию дома с надстройкой (или без нее) с отселением жителей (или без него), а в исключительных случаях - снос дома.

Недостаточный объем жилищного фонда для переселения, отсутствие площадок под строительство "стартовых" домов, что сдерживает реконструкцию районов сложившейся застройки, "волновое" переселение и строительство.

Отсутствие развитой сети домов гостиничного типа для различных категорий граждан.

Масштабное старение жилищного фонда в Москве, наличие большого объема жилищного фонда, подлежащего ремонту: 26,3 тыс. строений, 108,0 млн. кв.м, в условиях невозможности несения полных затрат на его проведение за счет бюджета города и отсутствие системы вовлечения внебюджетных источников на данные цели. При этом работы, связанные с безопасностью проживания, прежде всего, обновление лифтового (28 тыс. лифтов) и газового хозяйств должны быть проведены за короткий период (до 2016 г.) согласно требованиям федерального законодательства в области технического регулирования. В противном случае эксплуатация такого оборудования в массовом порядке может быть запрещена, что для многоквартирного жилищного фонда Москвы является недопустимым. Низкая энергоэффективность существующего жилищного фонда 1-го и II-го периодов индустриального домостроения. Недостаточная комфортность жилой застройки, связанная с необходимостью мероприятий по энергоэффективности и ресурсосбережению, благоустройству и оснащению территории всеми видами инфраструктуры, включая, при необходимости, замену и увеличение мощности инженерных коммуникаций.