Россия. Жилой фонд и программы строительства

Объем жилищного фонда в Российской Федерации, согласно официальным данным по состоянию на конец 2011 г., составлял 3177 млн кв.м. Количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) составляет 59,5 млн, при этом средняя общая площадь жилой единицы - 52,4 кв.м.

За 2011 г. было построено 62,3 млн кв.м жилья (788 тыс. единиц жилья), то есть на начало 2012 г. в России было порядка 60,3 млн единиц жилья общей площадью около 3240 млн кв.м.

Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, доля которого за последние 20 лет увеличилась в два раза и составляет более 84% жилищного фонда РФ.

Обеспеченность жильем составляет 420 единиц на 1000 человек, что близко к среднеевропейскому уровню. В то же время средняя обеспеченность населения жилой площадью пока составляет 22,4 кв.м на человека, что приблизительно в 2 раза меньше, чем в среднем в странах Европейского Союза.

Степень износа жилищного фонда на 1 января 2010 г. характеризовалась следующими показателями:

• минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 61,6% жилищного фонда;
• износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо реконструкции, имеет 34,7% жилищного фонда;
• износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо реконструкции, либо сноса жилых зданий, имеет 2,7% жилищного фонда;
• критическую степень износа (свыше 70%) имеет 1% жилищного фонда (в 2005 г. 1%).

С 2004 г. начался новый этап государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для населения. Был принят пакет федеральных законов, в том числе Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации, которые сформировали законодательную базу для проведения институциональных изменений в жилищной сфере.
Новые направления государственной жилищной политики нашли отражение в приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" (далее - Проект), реализация которого началась в 2006 г.

Были определены четыре приоритетных направления реализации Проекта:
• повышение доступности жилья;
• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
• увеличение объемов жилищного строительства, модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Основным инструментом Проекта стала федеральная целевая программа "Жилище", которая действовала до 2010 г. и на реализацию мероприятий которой были направлены дополнительные средства федерального, региональных и местных бюджетов. В настоящее время принята федеральная целевая программа "Жилище" на период 2011-2015 гг. Различные программы в жилищной сфере реализуются государственными институтами развития, в том числе ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Проектом было запланировано к 2010 г. по сравнению с 2004 г.: в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60% до 50% снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8% снизить ставки по ипотечным кредитам, с 9 до 30% повысить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениям.

По основным показателям (за исключением показателей "среднее время нахождения в очереди", который отражает скорость обес¬печения очередников социальным жильем и так и сохраняется на уровне около 20 лет и показателя "уровень износа коммунальной инфраструктуры", который, по экспертным оценкам, имеет отрицательную динамику) в период до 2010 г. была продемонстрирована положительная динамика, особенно успешно развивалось ипотечное жилищное кредитование.

В достижение запланированных показателей свои коррективы внес финансовый кризис 2008-2009 гг. Объем жилищного строительс¬тва в 2010 г. составил 58,4 млн. кв.м общей площади (вместо первоначально запланиро¬ванных в рамках Проекта 80 млн. кв.м, хотя в 2008 г. уже было введено 59,9 млн. кв.м), объем ипотечного кредитования составил 379 млрд руб. (вместо первоначально заплани-рованных в рамках Проекта 415 млрд руб., хотя в 2008 г. уже было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд руб.).

Необходимо отметить, что по показателю "доля семей, имеющих возможность приобрести (построить) жилье с помощью собственных и кредитных средств", который, в конечном итоге, и характеризует возможности населения улучшить жилищные условия на рынке, положительная динамика, которая на-метилась в 2005-2006 гг., так и не была закреплена в дальнейшем. В 2010 г. указанная доля семей составляет 21,6% по сравнению с 18,6% в 2006 г.

Положительное влияние на развитие жилищного строительства оказали законодательные и организационные меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров.

Кардинально изменилась ситуация с предоставлением земельных участков для жилищного строительства. Если в IV кв. 2005 г. после установления законодательного требования о предоставлении земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах лишь 10% земельных участков было предоставлено на аукционах, то в IV кв. 2009 г. на аукционах было предоставлено 82% земельных участков (без учета земельных участков для индивидуального жилищного строительства).

Для обеспечения условий существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и неис-пользуемые для реализации полномочий РФ.

Проводится политика по снижению административных барьеров в жилищном строительстве, хотя они все еще остаются очень высокими. Упрощены процедуры подготовки проектов планировки, разработки проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, выдачи разрешений на строительство, государственного строительного надзора.

Несмотря на достигнутые успехи государственной политики по введению аукционной процедуры предоставления земельных участков и снижению административных барьеров для застройщиков, в сфере жилищного строительства пока еще не в полной мере работают законы конкурентного рынка. Основной причиной этого является сформировавшаяся в 1991-2005 гг. олигопольная структура рынка жилищного строительства, которая сложилась в результате непрозрачных и чрезмерно забю-рократизированных процедур предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья.

Ключевым элементом как снижения административных барьеров в жилищном строительстве, так и комплексного развития территорий городов и других поселений в целях формирования комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека является градостроительная политика.

Принятый в 2004 г. новый Градостроительный кодекс РФ определил процедуры разработки и утверждения основных документов реализации градостроительной политики: документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории. Такая система планирования пространственного развития обеспечивает организацию строительства, в том числе жилищного, с учетом общественных интересов, одновременно устанавливая прозрачные и устойчивые правила для застройщиков и инвесторов.

К сожалению, на практике градостроительная документация пока еще не стала доминирующей формой организации территорий в общественных интересах. Преобладающей остается административно-разрешительная система в отношении каждого проекта строительства, в том числе жилищного, что приводит к хаотичной застройке городов, низкому качеству организации среды проживания граждан и высоким административным барьерам в строительстве.

Одним из факторов, также ограничивающих возможности по увеличению объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Его развитию мешают изношенность производственных мощностей, низкая конкурентоспособность ряда отечественных строительных материалов, недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях.

Удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования. Существенную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах России сыграл государственный институт развития - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Благодаря его деятельности средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что позволило повысить конкуренцию между банками и доступность кредитов для населения.

На рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2009-2010 гг. произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования.

Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 г. составил на первичном рынке 92,4%, на вторичном - 89% (IV кв. 2009 г. к IV кв. 2008 г.), а в 2010 г. - 100,3% и 102,7%, соответственно. Однако, остается опасность возобновления роста цен на жилье по мере финансового оздоровления.

Коэффициент доступности жилья отражает соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения. Данный показатель рассчитывается как отношение стоимости квартиры площадью 54 кв.м по среднегодовым ценам на рынке жилья к среднему годовому доходу семьи из трех человек. В 2006-2008 гг. наблюдался значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост доходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья. В 2009-2010 гг. ситуация изменилась, и соотношение цен на жилье и доходов населения улучшилось.

Федеральный бюджет направляет значительные средства на обеспечение жильем граждан, перед которыми в соответствии с законодательством есть обязательства Российской Федерации, или в рамках специальных федеральных программ, мероприятий, реализуемых на условиях софинансирования с региональными (местными) бюджетами или за счет средств субвенций федерального бюджета субъектам Российской Федерации.

Механизм обеспечения жильем военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы (службы) и приравненных к ним лиц, а также ряда других категорий граждан реализовывался в рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" ФЦП "Жилище".

В рамках указанной подпрограммы за период с 2006 г. по 2010 г. были обеспечены жильем 103393 семьи, что составляет 20,2% общей потребности, или 92% планового количества.

В рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" удалось применить единые принципы и механизмы выполнения государственных обязательств в отношении почти всех установленных категорий граждан (за исключением граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей) на основе выдачи им государственных жилищных сертификатов. Это позволило создать эффективный механизм обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета установленных категорий граждан.

Кроме подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" ФЦП "Жилище", обеспечение жильем отдельных категорий граждан осуществляется в рамках различных федеральных программ и мероприятий. При этом государственными заказчиками приобретения или строительства жилья выступают различные федеральные ведомства или органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Отсутствие обоснованной ценовой политики приобретения или строительства жилья для удовлетворения государственного спроса в рамках реализации таких программ различны¬ми федеральными ведомствами, координации такого спроса в различных регионах и муниципалитетах страны приводит к неэффективному расходованию бюджетных средств.

Кроме того, государство, как "оптовый заказчик" на рынке жилья, не использует воз¬можность влияния на рынок жилищного строительства для внедрения новых технологий, новых проектных решений и снижения цен на рынке жилья.

На региональном и местном уровнях также реализуются программы поддержки молодых семей и семей с детьми, разработанные как в рамках софинансирования федеральных программ, так и в рамках реализации собственных приоритетных направлений поддержки.

Важной задачей является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам. Обязательства по предоставлению жилья социального использования, по состоянию на конец 2009 г. имеются перед 2,8 млн семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов для строительства и приобретения жилья для предоставления в социальный наем. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является существующая до 2013 г. возможность бесплатной приватизации муниципального жилья, предоставленного по договору социального найма.