Офисы. Тенденции и цены.

На московском рынке офисов продолжается вполне естественный процесс децентрализации - строительство все большей доли новых бизнес-центров (БЦ), бизнес-парков (БП) и технопарков перемещается из центра города в районы ТТК и МКАД, а также в ближайшие города Московской области.

Кроме децентрализации, для московского рынка характерны следующие тенденции:

• все более возрастающие проблемы финансирования и рефинансирования проектов у девелоперов на этапе строительства.
• компании-арендаторы все менее охотно арендуют дорогие офисы класса "А", отдавая предпочтение офисам класса "В".
• значительное увеличение срока экспозиции коммерческих площадей.
• девелоперы все чаще принимают решение зафиксировать прибыль и продавать свои офисные здания, что становится единственной возможностью для девелопера быстро окупить проект.
• все больше площадей находят своих арендаторов, когда объект введен в эксплуатацию, а владелец получил свидетельство на право собственности.
• все большая доля спроса приходится на территорию за пределами Садового кольца и ТТК.

В первом полугодии 2008 года в зоне между ТТК и МКАД на рынок вышло около 50% от общего объема офисных площадей. В 2007 году аналогичный показатель составлял порядка 30%

Справка:

В первом полугодии 2008 года в зоне между ТТК и МКАД, в частности, были введены следующие объекты:

• первая очередь БП Riga Land (7-й км Новорижского ш., 36 200 кв. м.),
• БЦ "Профико" (ул. Крылатские Холмы, 1-3, 25,8 тыс. кв. м.),
• БП "Южный Порт" (2-й Южнопортовый проезд, 12а, стр. 1, 25,1 тыс. кв. м.).

В 2008 году заявлено строительство 3 млн. кв. метров коммерческой недвижимости и 1 млн. кв. метров жилья бизнес-класса на территории 150 га (пересечение 41-го км МКАД и Калужского шоссе).
За последние годы деловые зоны в районе МКАД активно появлялись в юго-западном, северо-восточном и северо-западном направлениях, где находятся международные аэропорты "Домодедово", "Шереметьево", "Внуково", которые характеризуются приемлемой транспортной доступностью.

Преимущества размещения офисов на окраинах:

• более удобная транспортная доступность;
• большое количество транспортных мест;
• более дешевая арендная плата при высоком качестве БЦ;
• в тоже время, несмотря на очевидные положительные стороны расположение офисов за пределами МКАД и ТТК, здесь имеются и немаловажные минусы.

Недостатки размещения офисов на окраинах:

• сотрудники, которые не имеют личного транспорта, будут вынуждены много времени тратить на то, чтобы добраться до мест работы, удаленных от станций метро .
• для многих компаний престижным является расположение офисов в центре столицы.
• отсутствие развитой инфраструктуры, хотя в настоящее время девелоперы работают над комплексной застройкой, включающей: магазины, кафе, службы быта, жилье, банковские отделения, рестораны, гостиницы, развлекательные центры.
• сочетание недорогого офиса, но повышенной зарплаты сотрудникам, чтобы их удержать.

В настоящее время часть компаний имеют возможность переезжать за МКАД и на окраины города. Как правило, деятельность таких компаний не связана с большим клиентским потоком. Это IT-компании, логистические и компании-дилеры зарубежных представительств, для которых удаленность офисов от центра не является критичным показателем. В настоящее время по мнению ряда экспертос, по меньшей мере, 10% всех имеющихся высококачественных офисов "А" класса свободно на окраинах города (кроме Запада).
Вместе с тем, все большая доля новых офисов строится на окраинах города или за МКАД. За первое полугодие 2008 года было сдано в эксплуатацию порядка 840-845 тыс. кв. метров офисных площадей (за первые три квартала 2007 года было введено всего 70 тыс. кв. метров).
Пока темпы ввода новых офисных площадей сохранятся на достаточно высоком уровне. По инерции достаточно оптимистичными являются и планы ввода новых офисных площадей. Так, в 2009 году запланирована сдача около 2,0 млн. кв. метров новых офисных помещений. На конец 2010 года можно прогнозировать ввод в эксплуатацию от 800 тыс. до 1 млн. кв. метров офисных помещений. 10 крупных офисных объектов класса "А", которые планируют возвести не позднее 2010 года:)

• МФК "Золотой Век" - 296,7 тысяч кв. м. год ввода 2009-2010;
• МФК Alcon, 1 очередь – 102,177 тысяч кв. м. год ввода 2010;
• (МФК) "Метрополис" – 320 тысяч кв. м. год ввода 2008-2009;
• Офисный центр (МФК "Эко") – 65,616 тысяч кв. м. год ввода 2009;
• Бизнес-центр (БЦ) "Профико" – 49,1 тысяч кв. м. год ввода 2008;
• БЦ "Чайка Плаза 10" – 22 тысяч кв. м. год ввода 2008;
• Бизнес-парк (БП) "Химки" – 200 тысяч кв. м. год ввода 2007-2010;
• БП "Водный стадион" – 69 тысяч кв. м. год ввода 2009;
• БП "Западные ворота" (Western Gate) – 61,795 тысяч кв. м. год ввода 2009-2010;
• БЦ "Викторенко" – 31,014 тысяч кв. м. год ввода 2008.

Но эти перспективные планы, скорее всего, будут пересмотрены в сторону снижения, особенно при условии продолжения периода проблем с финансированием девелоперов со стороны российской банковской системы.
Во второй половине 2008 года более явно стала видна тенденция, в соответствии с которой девелоперы предпочитают подписывать договоры аренды на более поздних стадиях строительства по более высоким ставкам. Особенно это актуально для центра Москвы, где процент ввода новых офисных площадей сокращается, а спрос растет.
По данным большинства крупных компаний, ставки аренды на предлагаемые офисные площади высших классов составляют следующие значения.

Арендные ставки на помещения в офисах класса А

• расположенные в центре столицы - $1300-2500 за 1 кв. метр в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы);
• за пределами центра — $800-1400 за 1 кв. метр в год.

Арендные ставки на офисы класса "В+":

• в центре столицы ставки редко опускаются ниже $1000 за 1 кв. метр,
• за ТТК площади можно арендовать по $800-900 за 1 кв. метр и ниже.

В целом, по данным крупных риэлторских фирм, в 2008 году произошло увеличение цен предложений выставляемых на аренду офисов классов "А" и "В": первые подорожали примерно на 50-60%, вторые — на 40-45%. Это привело к существенному снижению спроса на подобные офисы со стороны потенциальных арендаторов, особенно после обострения мирового финансового кризиса.

Цены продаж офисных площадей (запрашиваемые цены) по обобщенным данным крупных риэлторских компаний составляли следующие значения:

• в Центральном деловом районе, варьируются от $15 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. метр,
• на периферии — всего $5-15 тыс. за 1 кв. метр (в зависимости от местоположения, качества и степени готовности объекта).

Заключенные сделки

В первом полугодии 2008 года на зону между ТТК и МКАД пришлось 46% от общего числа заключенных сделок, за МКАД — 15%, между центром и ТТК арендовано 25% офисных площадей, а в центре — всего 14%. Примерно аналогичная ситуация сохраняется и во второй половине 2008 года.)
Самые крупные сделки по аренде площадей с начала 2008 года также пришлись на удаленные бизнес-центры (здания "В-" и "С"-класса). Так, в частности, компания TНK-BP арендовала 37 тыс. кв. метров площадей в бизнес-парке класса "А" "Западные ворота" на ул. Беловежской, а компания "Видео Интернешнл" — 21088 кв. метров в БП класса "В" "Рига Лэнд" (Новорижское шоссе, 7-й км).
Возможность занять требуемые площади на выгодных экономических условиях все чаще становится более важным условием для арендаторов, чем престижное место в центральной части города.
Уровень вакантных площадей класса "А" значительно вырос, особенно в ММБЦ "Москва-Сити", где он составляет по данным ряда экспертов "уже около 15%". Причина достаточно тривиальна: все больше компаний отдают предпочтение бизнес-паркам за пределами ТТК и МКАД, где стоимость аренды, как минимум, в 2 раза дешевле.
По данным CB Richard Ellis, доля свободных площадей увеличивается по мере удаления от центра и в зоне между ТТК и МКАД составляет 10%, за МКАД — 12%, а в центре города — всего около 3%. Исключение — "Москва-Сити", где свободно пока 13% площадей. В первом полугодии 2008 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем свободных площадей в бизнес-центрах Москвы увеличился в три раза и достиг 6,1% при сохраняющихся высоких темпах ввода - грядет насыщение рынка.
Необходимо отметить, что в рамках городской программы содействия малому бизнесу с 2004 по 2006 год в Москве появилось около 1,4 млн. кв. метров нежилых помещений. Власть планировала за 2007–2008 годы ввести в эксплуатацию еще 0,9 млн. кв. метров. Однако пока средняя обеспеченность субъектов "малых и средних" предпринимателей офисными помещениями в столице по оценке власти составляет только 50%. Здания для малого бизнеса, построенные по программе соинвестирования, должны в дальнейшем предоставляться именно предпринимателям. Если же кто-то из них в дальнейшем откажется от своего бизнеса, он обязан будет перепродать помещение только представителям малого бизнеса или другим соинвесторам.

Предварительные выводы.

Ставки аренды в настоящий момент возросли до такой степени, что компании предпочитают минимизировать издержки, снимая офисные помещения меньшей классности за пределами центра Москвы. В условиях финансового кризиса многие иностранные компании могут отказаться от планов по расширению своего присутствия в России, что будет способствовать продолжению роста вакантных площадей при нынешнем уровне цен. При этом все больше экспертов отмечают, что рынок офисной недвижимости в Москве "по многим показателям близок к насыщению" и рекомендуют арендодателям снижать арендные ставки.
Все чаще проектами, приобретаемыми в собственность, являются либо небольшие здания, либо офисы класса "B". Неизменным по популярности остается редевелопмент заводских помещений и НИИ. Высокие цены и сложности с финансированием проектов приводят к вялому спросу в секторе офисной недвижимости в условиях растущего объема предложений. Завышенная цена некоторых проектов приводит к тому, что они "висят" на рынке, и их просто невозможно продать. Трудности, связанные с продажей целых офисных зданий из-за высоких цен предложений, приводят к появлению такого феномена, как продажа отдельных этажей в больших бизнес-центрах.
Эксперты не охотно признают, что цены на офисы будут снижаться. Часть из них все еще публично заявляют о возможности роста, но часть уже делает заявления о необходимости снижения арендных ставок на 15-20% чтобы сохранить финансовый поток от арендаторов. В других сегментах московского рынка коммерческой недвижимости уровень вакантных площадей значительно ниже, чем в офисном. Так, в сегменте торговой недвижимости уровень качественных вакантных площадей не превышает 3%. Среди складских помещений по-прежнему не хватает качественных площадей, а спрос существенно превышает предложение, свободными остаются от 1,5% до 3,5% городских складов.
Наивысший показатель вакантных площадей в высококлассных офисных центрах свидетельствует о наступлении периода снижения цен на московские офисы высокого класса.