Столица. Рынок коммерческой недвижимости

Введение

Как и прогнозировали эксперты RWAY еще в августе 2007 года, мировой кризис в августе-сентябре 2008 года начал оказывать свое негативное воздействие на российский рынок недвижимости, в том числе и на сектор коммерческой недвижимости. Прежде всего, это негативное влияние ощутили девелоперы и строители, которых перестали кредитовать коммерческие банки на прежних условиях, то есть с относительно приемлемым для них процентом по кредиту. В результате девелоперско-строительный ритм вывода на рынок новых объемов коммерческой и иной недвижимости был нарушен. Так, по сравнению с прошлым годом стоимость кредитных средств возросла в 2-3 раза, а срок предоставления кредитов существенно снизился и мало кто в настоящее время предоставляет кредиты на срок больше одного года. Еще один традиционный способ привлечения финансирования девелоперских проектов - размещение облигаций строительным компаниям - в настоящее и ближайшее время будет сложно реализовать на практике.

Более реальными способами финансирования девелоперских проектов в настоящее время являются следующие:

• банковские кредиты в связке с покупкой банками долей в проектах с дисконтом.
• инвестиции со стороны акционеров.

На практике девелоперы пока активно заявляют о консервации большинства своих перспективных проектов и продажу уже реализованных проектов. Во второй половине 2008 года на московском рынке коммерческой недвижимости отмечался активный выход офисных и торговых помещений. Наибольший вклад в увеличение объема рынка был отмечен в сегменте офисной недвижимости...

В настоящее и ближайшее время на цены объектов коммерческой недвижимости будут влиять следующие вполне очевидные факторы:

• распродажа девелоперскими компаниями части недостроенных объектов и проектов.
• замораживание проектов строительства и покупка долей в проектах финансовыми инвесторами.
• удорожание и удлинение сроков реализации проектов.

С большой степенью вероятности, первая тенденция будет преобладающей на рынке. Вполне очевидно, что подобное развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости приведет к постепенному снижению цен продажи и аренды. Можно допустить, что интенсивный рост цен на коммерческую недвижимость, который был характерен для периода времени середина 2006 года – середина 2008 года, был подготовкой к кризису сильных игроков российского рынка. Аналитические службы этих участников рынка должны прогнозировать подобное развитие ситуации в мире, поскольку мировой кризис является бизнесом сильных игроков мирового рынка.
Необходимо отметить, что ряд крупных арендаторов в последние месяцы предпринимают действия (вплоть до расторжения предварительных договоров аренды) по снижению арендной платы за офисные, торговые и иные помещения. Этот процесс будет доминировать на рынке в конце текущего года, когда у части договоров истечет срок их действия. Кроме того, и остальные арендаторы будут пытаться снизить цены на аренду, особенно в высококлассных офисных и торговых помещениях.