Проект «Большая Москва». Новый кластер роста цен

 

Прежде чем говорить об объемах инвестиций на реализацию проекта по урбанизации присоединяемых к Москве подмосковных территорий для выполнения столичных функций, приведем ряд исходных данных и оценок, характеризующих этот новый проект, получивший пока название «Большая Москва».

 

Длительность юридического оформления присоединяемых территорий

Достаточно очевидно, что процесс присоединения 144 тыс. га подмосковных территорий к столице будет растянут по времени минимум на 1-2 года (от ряда чиновников прозвучала длительность этого процесса порядка 5 лет), поскольку действующим законодательством предусмотрена процедура проведения референдумов во всех муниципальных образованиях при решении подобных вопросов.

Можно допустить, что в настоящее время идет процесс создания положительного имиджа у предстоящего процесса вхождения в состав столицы присоединяемых территорий и рассматриваются только положительные стороны обретения статуса жителя столицы для 250 тыс. человек, которые здесь проживают.

Не только с теоретической точки зрения возможны случаи вынесения отрицательного решения на предстоящих референдумах, такой может быть и практика. Поэтому вероятность решения целевой задачи о включении всех объявленных присоединяемых территорий в состав столицы, в настоящее время сложно оценить, как стопроцентную.

Существуют и другие виды рисков в процессе присоединения территорий.

В частности, еще одну возможную проблему отметил Семен Эпштейн, управляющий партнер, к.ю.н., Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»:

«… Решение руководства страны расширить границы Москвы, вероятно, повлечет за собой удорожание стоимости объектов недвижимости на нынешней территории Московской области, а, следовательно, можно ожидать «волну» судебных споров, касающихся прав на «неподвижные» активы. Так, сложности могут возникнуть у проблемных заемщиков, предоставивших в обеспечение в виде залога объекты недвижимости, расположенных в Подмосковье – банкам будет выгодно обратить взыскание на заложенное имущество по текущей рыночной стоимости в надежде на увеличение спроса (цены) в будущем.

Следует обратить внимание, что расширение границ Москвы (читай – «поглощение» территорий Московской области) носит как публично-правовой и политический характер, так и частно-правовой. Если согласно Конституции РФ границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия, то изъятие земельных участков, необходимых, например, для строительства дорог и находящихся в частной собственности, возможно лишь путем их выкупа в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством. Вероятно, изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд также будут порождать судебные споры.

Надеемся, что ожесточенная война за лакомые кусочки будет носить цивилизованный (правовой) характер, а собственники, чьи земельные участки будут подлежать изъятию, будут отстаивать свои права и законные интересы должным образом …».

В целом, при решении задачи присоединения территорий к столице предстоит решить немало проблем, в том числе, связанных и с несовершенством действующего законодательства…

 

Плюсы и минусы столичного статуса для «присоединяемых» жителей

Очевидно, что есть как плюсы, так и минусы обретения столичного статуса для подмосковных домохозяйств на присоединяемых территориях. О положительных сторонах этого процесса сообщается много, при этом основные плюсы определяются влиянием следующих факторов:

·         Более высоким уровнем социальной поддержки жителей столицы.

·         Перспективой улучшения транспортной доступности присоединяемых территорий.

·         Потенциальным ростом стоимости объектов недвижимости на присоединяемых территориях.

·         Повышением уровня комфорта проживания на столичной территории.

Основные минусы обретения столичного статуса жителями присоединяемых территорий почти не освещаются в СМИ, и в первом приближении определяются следующими факторами:

·          Увеличением налогового бремени за объекты недвижимости (в частности, ставки земельного налога за земли поселений примерно на порядок выше аналогичных показателей для сельхозземель).

·         Увеличением тарифов на коммунальные услуги (например, из-за перемены статуса поселения с сельского на городской).

·         Ростом цен на товары и услуги на данных территориях за счет концентрации в данном регионе людей с высоким уровнем доходов.

·         Ухудшением экологии за счет процесса урбанизации.

Большинство плюсов и минусов этого процесса будет уточняться по мере разработки и реализации проекта «Большая Москва», но сначала федеральная власть хочет юридически присоединить подмосковные территории к столице.

 

Объемы строительства

Объявленные объемы строительства жилья и административных зданий в проекте «Новая Москва» весьма значительны (60 млн. кв. м жилья и 45 млн кв. м административных зданий). При планах размещения на этих территориях всего 2 млн. человек (порядка 740 тыс. домохозяйств) потребность в жилье оценена достаточно корректно (по отношению к уже имеющейся обеспеченности жильем подмосковных домохозяйств).

А вот планы по масштабному строительству административных зданий вызывают вопросы, поскольку на 45 млн кв. м офисных площадей можно достаточно комфортно разместить порядка 4,5 млн человек.

Вместе с тем, численность служащих федеральных органов государственной власти составляет не более 45 тыс. человек. Маловероятно, что типичная норма размещения офисных работников для федеральных чиновников увеличена в 100 раз, скорее - на присоединяемых территориях будут размещены многочисленные обслуживающие власть учреждения, а также аффилированные лица.

 

Плотность застройки и площадь урбанизированных территорий

Одной из важнейших характеристик комплексного освоения территорий (КОТ) является плотность застройки. Для комфортного проживания домохозяйств больше подходят небольшие показатели плотности застройки.

В настоящее время властью объявлены следующие значения средней плотности застройки на присоединяемых территориях:

·         6000 кв. метров/га - средняя плотность малоэтажной и средне этажной жилой застройки;

·         10000 кв. метров/га - средняя плотность административно-деловой застройки.

Напомним, что типичная плотность застройки для таунхаусов в Московском регионе составляет порядка 1000-1200 кв. метров/га.

При планируемых в настоящее время плотностях застройки урбанизировано будет:

·                     порядка 4,5 тыс. га под деловое строительство;

·                     порядка 20 тыс. га под жилое строительство.

Потребуются и земли под строительство дорог и иных видов транспортных путей.

По оценке экспертов RWAY, доля урбанизированных территорий на присоединенных к столице землях составит порядка 18-20% (до 28,8 тыс. га).

 

Необходимый объем инвестиций

Согласно оценке экспертов RWAY, суммарные объемы инвестиций на урбанизацию присоединяемых к столице территорий (проект «Большая Москва») могут составить минимум 11 трлн рублей (в случае размещения урбанизированных территорий в основном на федеральных землях).

Средняя стоимость строительства жилья составит не менее 45 тыс. руб./кв. м, поскольку жилье по своим параметрам будет лучше эконом-класса. То есть, на строительство 60 млн. кв. м жилья  потребуется привлечение инвестиций в размере не менее 2,7 трлн. рублей. Затраты на возведение объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь, офисной, могут составить примерно аналогичную сумму.

Общие расходы на строительство административных и жилых зданий, скорее всего, удвоятся и составят порядка 11-12 трлн руб. за счет затрат на обустройство всей необходимой инфраструктуры (инженерная, социальная, транспортная и т.д.).

В случае, если освоение этих территорий растянется на 20 лет, потребуется привлечение ежегодных инвестиций в размере порядка 600 млрд руб. (13,3% от максимально зарегистрированного объема годовых инвестиций в строительство по России). Напомним, что максимальная сумма инвестиций в строительство по итогам 2008 года составила 4528,1 млрд руб.