Договоры долевого участия

В конце 2010 г. стало известно, что Министерство регионального развития рассматривает возможность отмены или изменения закона о долевом строительстве.

Эксперты RWAY напоминают, что Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действует с 2005 г. Он запретил строительным компаниям взимать деньги за квартиру до получения разрешительных документов, обязал их прописывать в договоре сроки и неустойки, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. Однако на практике закон исполнялся только в части случаев.

По закону о долевом строительстве в России строится 20-30% домов, остальные реализуются через серые схемы. Самые распространенные схемы – предварительные договоры купли-продажи, выдача векселей и инвестиционные договоры.

В июне 2010 г. вступили в силу поправки к закону, согласно которым сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве.

В ноябре 2010 г. представители Министерства регионального развития предложили отменить или изменить параметры закона, с той целью, чтобы в среднесрочной перспективе застройщики продавали только готовое жилье.


 

Комментарий юристов Юридического бюро "Падва и Эпштейн" для RWAY:
«ВАС РФ опубликовал Проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости" (далее – Проект). После прочтения Проекта может сложиться впечатление, что он фактически легализует для девелоперов новые возможности реализации площадей в многоквартирных домах – в обход Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ. Притом, сам Закон 214-ФЗ достаточно жестко описывает правила долевого строительства и не предполагает возможности купли-продажи еще несуществующей квартиры, да и Проект также указывает, что его положения не распространяются на сделки, регулируемые Законом о долевом строительстве. В предполагаемой же схеме речь идет о том, что застройщик, хотя и не вправе продавать будущую жилплощадь гражданам-дольщикам, не ограничен при этом запретом продажи строящихся квартир юридическим лицам. По мнению ВАС РФ, «если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами». Организации-покупатели, совершенно легально купив фантомные метры, - в свою очередь, могут реализовать их гражданам, не являясь застройщиками. В принципе, формально этот вариант выглядит вполне исполнимым. Однако, хочется предупредить участников рынка о том, что их радость может оказаться преждевременной. На наш взгляд, в данной ситуации будет очень велик риск споров с прокуратурой и Роспотребнадзором о применении к таким отношениям Закона № 214-ФЗ (особенно, если вместо живых денег юрлицо будет оплачивать помещения векселями). И если представители государства начнут выигрывать такие споры в арбитражных судах, то и положение покупателей, и продавцов может оказаться очень сложным (для последних, вполне возможно, - вплоть до уголовной ответственности)».


 

Надзор государства в сфере недвижимости
В 2010 г. продолжила усиливаться контрольная функция государства на рынке жилья и в строительстве.

Во-первых, Комитет Госдумы по бюджету и налогам рекомендовал принял во втором чтении законопроект «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», согласно которому отменяются налоговые льготы, существовавшие в отношении имущества, составляющего Закрытые ПИФы. Новый законопроект устанавливает, что имущество, составляющее такие фонды, подлежит налогообложению у управляющей компании. Во-вторых, в конце года появились поправки к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законопроект предлагает упростить Росфинмониторингу доступ к информации о сделках с недвижимостью. Полноценная информация о сделках с недвижимостью нужна Росфинмониторингу «для осуществления возложенных на него функций в сфере противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».