Введение. Основные тенденции коммерческой недвижимости 2010

Несмотря на то, что сектор офисной недвижимости остается доминирующим, на него приходится менее половины (48%) от общемирового объема сделок в I полугодии 2010 (по сравнению с 53% в I полугодии 2009), в то время как торговая, гостиничная и индустриальная недвижимости привлекают инвесторов, желающих диверсифицировать свои вложения.


Так, с начала 2010 сектор торговой недвижимости все больше привлекает внимание инвесторов. Несколько факторов стимулировали данный интерес. Прежде всего, возросшая доступность долгового финансирования, выразившаяся в большей готовности банков рефинансировать существующие торговые объекты и предоставлять кредит на строительство: одним из примеров является кредит в размере $100 млн., выданный банком Nordea австрийской компании Immofinanz Group на рефинансирование двух ТРЦ «Золотой Вавилон». Вторым фактором, на фоне восстановления потребительского сектора, стал пересмотр ритейлерами своих планов развития, который предполагает стабильность арендных ставок, а в некоторых случаях даже рост.


Как обычно инвесторы начали проявлять интерес в первую очередь к завершенным проектам. Так, объектом первой с начала 2010 инвестиционной сделки в сегменте торговой недвижимости стал ТРЦ «Европарк».


Существующие объекты являются редким инвестиционным продуктом, поскольку продавцы качественных активов не готовы их продавать главным образом в силу отсутствия иных интересных возможностей для инвестирования. На рынке присутствует небольшое количество завершенных объектов торговой недвижимости, доступных для продажи, а цена объектов, имеющихся в распоряжении, необоснованна: или собственник запрашивает слишком высокую цену, или уровень долга по объекту велик, или присутствует фактор размытости собственности, что значительно снижает стоимость актива. Именно поэтому инвесторы начали проявлять интерес к строящейся торговой недвижимости. Несколько сделок со строящимися проектами были совершены недавно (примерами являются ТРК «Авиапарк» в Москве и ТРЦ «М5 Молл» в Рязани). Несколько сделок, находящихся на данный момент на стадии due diligence, это объекты на стадии девелопмента или редевелопмента.


Норвежская девелоперская компания
Nordic Ltd. планирует строительство восьми торговых центров в крупнейших городах Краснодарского края. Первый ТРЦ «Нордик-Абинск» - начало строительства в I квартале 2011.

Американский девелопер Hines объявил о возведении крупнейшего в России аутлет-молла, который будет открыт в городе Котельники в Московской области к концу 2011. Еще один аутлет-центр в Москве строит компания Fashion House Development: в развитие проекта планируется инвестировать 92 млн. евро.

Компания AFI Development объявила об ускорении строительства своих новых объектов в России, включая МФК «Тверская застава». Масштабный проект девелопера ТРЦ Mall of Russia находится в завершающей стадии, открытие запланировано на декабрь 2010 года.


В ближайшие годы возрастающее денежное предложение будет конкурировать за ограниченное количество предложений для безопасных инвестиций, способствуя снижению ставок капитализации.
Инвесторы продолжают концентрироваться на менее рискованных рынках Москвы и Санкт-Петербурга: 67% от общего объема завершенных сделок пришлось на Москву, 22% – на Санкт-Петербург и только 11% – на другие региональные города.


Москва возглавила список европейских городов приоритетных для развития. Варшава на втором месте в этом рейтинге, и была упомянута 30-ью компаниями в качестве приоритетного направления (в 2009 году за нее проголосовало 36 компаний). Рост ВВП и увеличение потребительских расходов – все это, в совокупности, важный стимул для расширения бизнеса компаний. Этот будущий спрос. Доходность инвестиций, скорее всего, будет резко сокращаться, хотя время для лучших инвестиционных сделок уже почти упущено.

 

 

 

Рейтинг Москвы по различным категориям

Категория

Рейтинг Москвы

в 2010

Рейтинг Москвы

в 2009

Развитие в Европе: города, в которых ожидается наибольший приток компаний в следующие 5 лет

1

2

Лучшие города по открытости рынка

19

16

Лучшие города по качеству персонала

34

32

Лучшие города по развитию телекоммуникаций

33

32

Города с самой развитой транспортной инфраструктурой с внешним миром

31

25

Города с лучшим соотношением цена/качество офисных помещений

35

34

Города с наименьшими затратами на персонал

18

19

Города с самым толерантным административным климатом

35

26

Города с лучшим знанием иностранных языков

27

27

Города с лучшей внутренней транспортной инфраструктурой

33

26

Города с лучшим качеством жизни

36

34

Города с лучшей экологической ситуацией

35

31


 

Лондон, Париж и Франкфурт – лучшие города Европы для ведения бизнеса и по комфортности городской среды. Города Германии преобладают в списке 10 городов, в которых компании предпочитают работать. Бизнес-сообщество рассматривает города Европы по таким критериям как «лучший город для ведения бизнеса» и «город, в котором перспективно вести бизнес сегодня». В дополнение к общему рейтингу, 36 городов оценивались и по другим критериям: качество жизни, открытость рынка, доступность и качество персонала, стоимость офисных помещений, развитие телекоммуникаций и транспортной инфраструктуры.


Лондон снова признан лучшим городом Европы для ведения бизнеса, лучшие показатели по 6 из 12 основным критериям, включая открытость рынка, доступность квалифицированного персонала, развитая международная и внутренняя транспортная инфраструктура. Столица Великобритании сохраняет за собой первое место с 1990 года, тогда обзор был впервые опубликован. Брюссель возвращается на 4 место, улучшая рейтинг и обгоняя Барселону. Однако, у столицы Великобритании плохие оценки по затратам на персонал и офисную недвижимость и уровню загрязнения окружающей среды.


Немецкие города показали очень хорошие результаты в 2010 году. Дюссельдорф попал в десятку впервые, поднявшись на 5 пунктов. В результате 4 города из лучшей десятки представляют ФРГ – Франкфурт, Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф.