Интервью RWAY с Региной Давлетшиной

RWAY: Охарактеризуйте, пожалуйста, современное (конец первого полугодия 2009 года) положение дел на рынке жилья Перми. Насколько в среднем по городу снизились цены предложения на первичном и вторичном рынке по сравнению с пиковыми значениями?

- В последние месяцы основное снижение коснулось, в первую очередь, рынка вторичного жилья. В отличие от него рынок новостроек демонстрирует некоторое приближение к стабильности. Но при анализе первого полугодия очень сложно опираться только на этот период, нужно рассматривать тенденции, которые складывались в течение предыдущих полутора-двух лет. Стагнация на рынке жилья началась с апреля 2008 года. Тогда проявилось торможение роста цен. Если говорить об изменении спроса – он изменился еще в конце 2007 года. Как Вы знаете, на рынке всегда происходит некоторое запаздывание: сначала идет изменение спроса, затем - торможение динамики цен, далее следует изменение предложения. В ноябре-декабре 2007 года наблюдалось резкое сокращение спроса, в феврале мы наблюдали пиковые значения цен. После чего цена стала не падать, а замедлять свой рост. Предложение в количественном выражении начало  меняться в мае 2008 года. Сокращение спроса на жилье, которое началось в конце 2007 года, привело к тому, что весь 2008 год прошел в стагнации. Рынок вторичного жилья, как менее спекулятивный, где цена формировалась более адекватно, выдержал первоначально натиск кризиса. Снижение здесь началось только с ноября 2008 года. Это были уже скорее психологические процессы, нежели изменение конъюнктуры.

Цены новостроек начали снижаться еще с июня 2008 года, и основной объем снижения пришелся как раз на прошлый год. И уже в 2009 году цены достигли своего психологического минимума и приближаются к стабилизации. В течение лета, скорее всего, будет наблюдаться какое-то проседание цен по новостройкам. Но основная масса цен предложения уже снизилась до того минимума, ниже которого она уже не снизится. 

Сейчас достаточно четко прослеживается следующая тенденция. Пару лет назад цены на новостройки были сопоставимы с ценами на рынке вторичного жилья вне зависимости от стадии строительства. Даже в том случае, если объекта как такового еще не было – цена продажи была как на вторичке. Обусловлено это было дефицитом и высоким спросом. Сейчас происходит выравнивание рынка. Выводя на рынок объект «в нуле», застройщики выставляют именно «инвестиционную цену», т.е. ниже рыночной примерно на 40%. По моим расчетам, для Перми это и есть адекватная цена. Таким образом, при входе в проект на нулевой стадии при высоких рисках эта цена должна устраивать инвестора.

RWAY: Вы пробовали оценивать, сколько застройщики прибавляют от себестоимости в цены продаж?

- До кризиса вся инвестиционная дельта оставалась у застройщиков. Т.е., к примеру, если рыночная цена составляла 40 тысяч рублей за квадратный метр, инвестиционная цена составляла 25-27 тысяч рублей, т.е. реальная дельта в данном случае – 50-60%.

Маржа – 30-40%. Но это верхняя часть. Раньше застройщики все полностью забирали себе, т.к. даже за счет рыночного роста можно было неплохо зарабатывать. Сейчас рыночный рост ушел, остается только инвестиционная дельта, зависящая от изменений стадий строительства. По моему мнению, сейчас происходит изменение психологии застройщиков.

Но нужно рассматривать также и динамику объемов строительства в Перми.  Падение я расцениваю как катастрофическое, т.к. строительная отрасль в нашем регионе одна из градообразующих. Помимо «экспортной» нефтедобычи одной из важнейших  для города является комплекс отраслей связанных со строительством и недвижимостью. Если рассматривать градообразующие предприятия, то 15-17% приходится на строительную отрасль. Это достаточно существенная часть.

Нельзя, конечно, говорить о ликвидации строительных компаний, но участники рынка заявляют, что строить в ближайшем будущем не планируют, поскольку не ясно откуда придут инвестиции и не ясно их собственное будущее в целом. Сейчас еще что-то движется и строится, через год будет совершенно иная картина. Еще раз повторюсь – кризис строительной отрасли – это удар по экономике региона в целом.

RWAY: Федеральные игроки ушли с рынка быстрее или раньше местных?

- ГК ПИК, например, ушла с рынка еще в начале 2008 года. Остальные федеральные игроки, например, тот же «Макромир» проявляли какую-то активность еще летом 2008 года. После кризиса они очень быстро свернули всю деятельность. Те, кто инвестировал в площадки – полностью заморозили свои проекты. К примеру, на данный момент один девелопер из Казахстана не успел реализовать свои площади. Деньги вложены в землю, но никакой активности нет.

RWAY: Как обстоят дела у «Камской Долины»?

- Что касается застройщика «Камская Долина» - они являются одними из лидеров по объему строительства. Фактически это местные «монстры». Благодаря своей инновационности и динамичности, они, на мой взгляд, решают свои текущие задачи. Компания участвует во всех «социальных проектах», т.к. сейчас там есть деньги. Они выиграли финансирование и получили достаточно хорошую сумму, реализовав свои квартиры по военным сертификатам. Сейчас все ищут любые свободные деньги. У них была достаточно серьезная ситуация осенью, но они из нее смогли выйти.

В частности мы (компания «Территория») будучи многофункциональной площадкой, работали с ними. За месяц мы реализовали 20 квартир по спеццене. Мы привлекли к реализации все агентства недвижимости и смогли реализовать весь пул квартир – цена была 30 000 рублей за кв. метр в центре города.

Но нельзя забывать, что наше состояние всегда отражает наши действия.

RWAY: Следовательно продавать квартиры за 30 000 за метр реально? Почему я собственно задаю этот вопрос – на конгрессе РГР в июне долго и упорно доказывалось, что в крупных городах России нельзя строить дешевле 30 000 руб./кв.м., т.е. ниже себестоимости.

- Важно учесть, что они не весь объем реализовывали по 30 000 руб. за квадрат. Учитывайте, что они реализуют сотни и тысячи квадратных метров в Перми и Пермском крае. Реализуя какой-то пул квартир по 30 000 руб./кв.м., с учетом того, что всего квартир предположим более тысячи – они, таким образом, просто покрывают какие-то текущие кассовые разрывы. Все остальные застройщики, даже в отдаленных районах не могут снижать цены по крупногабаритным квартирам ниже 29 000 руб./кв.м. Реальная себестоимость может составлять в таких случаях порядка 22 000-24 000 руб./кв. метр. Если рассматривать Пермь, то здесь себестоимость, естественно, выше, т.к. дороже земля, дороже расселение и прочее.

Например, мы считали недавно себестоимость строительства бизнес-центра в самом центре Перми по текущим ценам. В данном случае получалось порядка 37 000 руб.-40 000 руб./кв.м. Понятно, что по жилью будет дешевле, но и при этом себестоимость будет выходить на 32 000-34 000 руб./кв.метр.

Поэтому 30 000 рублей – это все же ниже себестоимости. Даже если «Камская Долина» идет на это, такая цена будет относиться только к какой-то части квартир, реализуемых по специальной цене - по акции для 20 квартир.

RWAY: Каков был до кризиса баланс между федеральными и местными застройщиками?

- Основная масса строительства приходилась и приходится на местных застройщиков. Федеральных игроков в Перми практически нет, на ценовую ситуацию они также никак не повлияли.

RWAY: Если говорить о самом городе – какие районы новой застройки сейчас можно выделить?

- Массовая комплексная застройка у нас уже не ведется. Нельзя сказать, что у нас возводятся новые микрорайоны. В центре города ведется точечная застройка. В радиусе средней удаленности есть квартиры, которые застраиваются в частности той же «Камской Долиной». Например, комплекс на улице Авиаторов – порядка 7-9 домов. В целом строится по 1-2 дома. В любом случае ввод на рынок идет частями. Сейчас в Перми хорошо осваиваются отдаленные районы – это происходило, благодаря специфике застройщиков. В качестве примера можно привести Орджоникидзевский и Кировский районы – отдаленные районы на правом берегу Камы. Для меня, честно говоря, возведение там крупных жилых массивов – достаточно новая тенденция.

RWAY: Какой процент строек сейчас, по Вашему мнению,  заморожен?

- Сложно назвать точные цифры, но примерно можно говорить о 15%. Но нужно учитывать, что существующие проекты достроят – а дальше всё…

RWAY: Можно ли оценить процент потенциальных банкротов в девелоперском бизнесе Перми?

-  Пока нет, прецедентов нет.

RWAY: Какова антикризисная политика застройщиков на данный момент, Вы уже упомянули о Минобороны. Насколько город сейчас помогает строителям?

- Пока никак.

RWAY: Если говорить о вторичном рынке жилья, то какой район города на данный момент наиболее престижен?

- По ценовым характеристикам вне зависимости от ситуации на рынке – распределение цен по административным районам и в зависимости от удаленности от центра остается прежним. Да, сейчас снизилась цена в центре, но снизилась также и покупательная способность населения. Для «обывателя» купить квартиру в центре за 80 миллионов рублей достаточно сложно. Центр и сейчас – самый дорогой, но высоким остается и спрос на эти квартиры. Характер спроса на квартиры в центре связан с тем сегментом потребителей, которых кризис коснулся меньше всего. В основном, это спрос на элиту и бизнес-класс, эти люди как хотели покупать квартиры, так их и покупают. Поэтому центр города продолжает держать достаточно высокую планку.

RWAY: Каков объем инвестиционных квартир на вторичном рынке до кризиса и сейчас?

- Когда мы проводили такую оценку, их доля составляла около 10%. На данный момент они, скорее всего, отсутствуют как таковые. Вторичный рынок Перми в принципе нельзя считать инвестиционным. Здесь более устойчивая динамика, зависимость от изменений спроса.

RWAY: Если говорить о рынке загородного жилья, какова ситуация здесь?

- Здесь нужно говорить о двух категориях: земля и индивидуальные дома-коттеджи. Что касается последних, то их стоимость начала снижаться несущественно. Происходит это, скорее, не по причине снижения цен на объекты, а за счет того, что предложение очищается от дорогих объектов, которые просто не реализуются. Есть, конечно, исключения, но говорить о глобальной тенденции снижения цен на коттеджи нельзя. Это связано с тем, что этот сегмент был только на самой начальной стадии формирования. Никаких принципов развития там не было. Люди покупали эти дома с целью проживания, а не с целью последующей перепродажи. Соответственно, цена, которая там сформировалась, была нисколько не спекулятивной. Сейчас идет небольшая коррекция вниз, но опять же связанная с уходом дорогих объектов.

RWAY: Если говорить о направлениях, где в основном реализовывались коттеджные поселки?

- Всего в Перми есть несколько подобных направлений. Первое направление, которое было какое-то время излюбленным у застройщиков – это Пермь-Добрянка. Второе - Пермь-Березники (через Чусовской мост), где были построены первые поселки, в том числе, первый поселок элитного класса. Другое направление – это Пермь-Усть-Качка – здесь был построен первый коттеджный поселок бизнес-класса «Протасы». Следующее направление – это Пермь-Троица. С точки зрения потребителя – это любимое направление. Со стороны застройщиков, напротив, там реализовано всего порядка 2-3 поселков. Интегрально, так или иначе, осваивались почти все направления. С точки зрения цены наиболее престижное направление – Пермь-Добрянка. Там сосредоточены поселки элит-класса. Второе направление – «Протасы», где также строились дорогие коттеджи, и несколько дешевле - по направлению на Троицу. Таким образом, распределение следующее: Пермь-Добрянка, Пермь-Усть-Качка, Пермь-Троица.

RWAY: Пробовали ли Вы оценить – кто покупает в Перми коттеджи, каков портрет покупателя?

- Прежде всего – это люди с доходом выше среднего. Когда мы проводили исследование, мы выявили, что люди, рассматривающие коттеджные поселки в качестве места постоянного проживания, относятся к нижней границе спроса по доходу. Они принимают решение о покупке коттеджа и одновременно – о продаже квартиры в городе. Чем выше ценовой сегмент, тем больше доля тех, кто рассматривает загородное жилье как второе, для сезонного проживания. Социальный статус покупателей – чаще всего, это предприниматели, руководители, начальники отделов. В среднем зарплата у них составляла 45-50 тысяч рублей на члена семьи. Учитывая, что средняя зарплата на тот момент была около 17-18 тысяч рублей на человека, в случае нашего анализа речь идет о доходе на члена семьи. Т.е. реальная зарплата составляет порядка 150-170 тысяч на семью в целом.

RWAY: Какова в таком случае в среднем в низшем ценовом сегменте была доля покупателей домовладений для постоянного проживания?

- Процентов 80-90. Только нужно учитывать, что многие сделки из-за кризиса не состоялись.

RWAY: Какова в целом ситуация на рынке офисной недвижимости?

- Нужно понимать, что рынок коммерческой недвижимости отчасти инвестиционный. Когда рынок является инвестиционным – то в кризис происходит полное обрушение рынка. С осени по коммерческой недвижимости пошел спад, офисы проседают сильнее чем в среднем вся коммерческая недвижимость. Причем основное снижение мы ожидаем именно в этом году. Предложение колоссальное, спрос отсутствует. Рынок купли-продажи исчез полностью. С осени ставки на офисные помещения в среднем снизились на 25-30%. По ощущениям плюс к этому скидки могут составлять 25-30%.

RWAY: Какова ситуация в сегменте торговой недвижимости?

- Торговля в кризис остается более устойчивым сегментом. Спрос сейчас есть, но основной удар по торговле, по нашим прогнозам, начнется с осени этого года. Идет изменение потребления – в связи со снижением уровня платежеспособности. Произойдет «вымывание» люксовых брендов, по пищевым продуктам торговые сети уже констатируют изменения. Поэтому в торговой недвижимости  уходит перегрев цен – сейчас они опустились до уровня 70 000 рублей за метр. Но основное снижение впереди.