Торговые комплексы в Москве и европейских городах. Кризисные особенности

В кризис пострадали все отрасли промышленности. Cтроительство и недвижимость, однако, приняли на себя едва ли не самый cильный удар.  Причин здесь несколько, но самая, пожалуй, существенная – удорожание кредитного ресурса до уровня, при котором нормальная (незапредельная) рентабельности становится практически невозможной.  Ритейл и строительство при ставках кредита от 20% и выше выжить не может.  Итак, что же происходит на текущий момент в сегменте торговых центров, и каковы перспективы России и ее европейских соседей.

По результатам исследований ULI/PWC, Москва занимает 5-6 место в Европе по инвестиционной привлекательности / аттрактивности для девелопмента.  Первые места отошли «старой» Европе, а именно Мюнхену и Гамбургу.  В упрощенном варианте объяснение в том, что более спекулятивные рынки развивающихся стран Европы отличает более высокая доходность, которая естественным образом сочетается с более высокими рисками.  Кризис – это максимальное обострение экономических противоречий, в рамках которых наименьшая амплитуда спада – как правило – присуща именно развитым, стабильным странам западной (старой) Европы. Поэтому и повышается целесообразность инвестиций в консервативной Германии.  К сожалению, по результатам того же исследования, Москва занимает лишь 27-е место по уровню рискованности кап. вложений. 

Однако, есть и положительная сторона.  По рейтингу Expedia/ JLL Москва заняла 9-е место по привлекательности именно торгового сегмента, обогнав при этом все остальные города развивающихся рынков центральной и восточной Европы.  Это, правда, не так заманчиво для инвесторов, как 1-е место, которым Москва несколько лет подряд награждалась в рейтинге AT Kearney в начале века, однако положение все же не в стиле совсем «черного квадрата».

Ситуация в регионе центральной и восточной Европы очень непростая: по данным EuropaProperty.com, совокупный объем инвестиций в сектор коммерческой недвижимости снизился здесь на 30% по сравнению с предыдущим кварталом и на 70% по сравнению с 1 кварталом 2008 г.  К сожалению, 95 % фактически осуществленных инвестиций приходится теперь на западную, а не восточную Европу.

На фоне однозначной нерискованности западной Европы, среди стран центральной и восточной Европы с положительной стороны традиционно выделяется Польша.  Вспомним, что именно «через польский коридор» в Россию пришел целый ряд европейских марок и операторов, включая, например, Auchan.  Да и теперь польская экономика не в столь плачевном положении.  Риск суверенного дефолта ей не грозит.  Все основные позитивные новости рынка торговой недвижимости в регионе и теперь приходятся на Польшу (например, открытие Cuprum Arena (35 тыс кВ м ) в Любине, закладка 75 000 комплекса в Ржешове, открытие первого кафе Starbucks в Варшаве). В наихудшем положении группа стран BUBHY (Болгария, Украина, страны Балтики, Венгрия).

Небезынтересной особенностью текущей ситуации является то, что если в Польше инвестиции направляются в направлении городов второго эшелона, то в России однозначно выделяется Москва и только Москва.  Достаточно короткий период роста интереса к городам второго порядка ушел в прошлое, ведь помимо общего ажиотажа всероссийского бума он объяснялся административно-бюрократическими барьерами работы на высоко-конкурентном столичном рынке.  Теперь же инвесторам, приходится еще раз обращаться к русской мудрости: я не такой богатый, чтобы покупать дешевые вещи.  Кажущаяся дешевизна входа в региональные проекты обернулась почти полным коллапсом спроса со стороны арендаторов.

По сравнению с офисами и индустриальным сегментом, торговая недвижимость все же сохраняет относительную привлекательность.

То есть в целом, Россия остается на «радарах» потенциальных инвесторов торговой недвижимости. Предпосылки тому – совокупная емкость рынка и пока еще существенное отставание от западных стран по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями. 

Немаловажно и лестно для нас то, что до сего момента именно Москва лидирует по оборотам торговых операторов на кв. м площадей.

На Тверской обороты Zara достигали 30 тыс дол за кВ м.  Аналогично рекордные показатели зафиксированы в ТРЦ Охотный Ряд и Европейский – около 25 тыс дол / кв. м. Средний показатель оборота IKEA по России – 14 300 дол / кв. м , что более, чем в 2 раза лучше средне-мировых достижений компании.  В продуктовом сегменте ресурсы потребления, и соответственно, перспективы роста форматов супер- и гипермаркетов также весьма оптимистичны: в мировом масштабе Walmart фиксирует оборот 6 300 дол/кВ м, в то время как аналогичные показатели наших сетей (Седьмой континент, X5) колеблются в районе 9 000- 10 200 дол/ кв. м.

Достаточно оптимистично видение потенциала рынка представлено на следующей таблице арендных ставках:

Страна

Арендная ставка (евро/кв.м/год)

Город

Арендная ставка (евро/кв.м/год)

Австрия

2,000-2,500

Вена

960

Бельгия

1,000-1,400

Антверпен

1,440

Чехия

600-1,000

Прага

1,680

Дания

450-550

Копенгаген

800

Финляндия

900-1,100

Хельсинки

1,440

Франция

1,500-2,000

Париж

1,800

Германия

1,500-1,800

Гамбург

2,160

Венгрия

600-1,350

Будапешт

960

Ирландия

200-2,500

Дублин

3,000

Италия

700-750

Милан

650

Нидерланды

650-875

Роттердам

700

Польша

700-1,100

Варшава

850

Португалия

750-1,000

Лиссабон

900

Румыния

600-1,000

Бухарест

960

Россия

1,500-3,000

Москва

3,000

Испания

700-1,000

Мадрид

1,260

Швеция

600-800

Стокгольм

1,200

Турция

600-900

Стамбул

1,800

Великобритания

2,000-2,500

Лондон West End

5,000

Лондон City

1,300

Манчестер

2,000

Источник: Cushman & Wakefield

Источник: Colliers

При всей негомогенности ситуации с торговыми центрами различных стран, некоторые проблемы и вопросы у них все же общие.  Для действующих объектов – это сохранение (в идеале) показателей операционного дохода, в для строящихся – приближение к планируемым показателями арендного дохода (естественно, с учетом заполняемости).  Один из аспектов – это соотношение дохода от базовой ставки аренды и процента с оборота.  Во времена предыдущего кризиса (то есть 1998 год) этот вопрос был неактуален, так как не было самого цивилизованного ритейла, а с его появлением практика процента с оборота возникла и прижилась не сразу.

Сейчас, арендаторы в ряде случаев стремятся попросту ограничить свои обязательства перед арендодателями одним лишь процентом с оборота, что для последнего весьма и весьма нежелательно.  Помимо фактического увеличения риска недополучения доходов, сокращение базовой ставки ведет к сложностям во взаимоотношениях с банками, ведь в обычной практике жизни банк «засчитывает» именно базовую ставку. В финансовом анализе к проценту с оборота применяется иная ставка дисконтирования, отражающая более высокий уровень риска его получения.

В предпочтительном положении находятся центрально расположенные классические торговые центры с грамотной концепцией, хорошей доступностью, и хорошим пулом качественных/ платежеспособных арендаторов.

В Москве арендные ставки в таких объектах практически остаются без изменений. Сравним ситуацию с регионами, где ставки падают до 50%, и существенно растет доля свободных помещений.  Перспективы сдачи помещений во вновь строящихся объектах становятся и вообще проблематичными. 

Правилом хорошего тона арендаторов стало просить о скидках (в просторечии это называется рынок арендатора).  Правило хорошего тона и критерий профессионализма арендодателя – сохранить жизнеспособность торгового центра. И здесь крайне нежелательны «пустые витрины», которые психологически не располагают покупателя к шоппингу.  При хорошем управлении взаимоотношениями с арендаторами, доля свободных помещений не растет благодаря умелой комбинации временных скидок, маневрирования базовыми ставками и процентами с оборота.  В ряде случаев новых торговых центров, приходится «завлекать» хорошую марку почти маргинальной базовой ставкой.  

В Европе в целом ситуация сопоставима. Качественные объекты держаться, хотя арендаторы точно так же просят скидки, получение которых – как ведомо – негарантированно.  Без замены арендаторов не обходится, однако если такой процесс ведет к улучшению пула, то объекту это только во благо.  Например, в торговом центре West End Trigranit недавно подписал ряд новых договоров с 2010 года с очень престижными марками товаров сегмента одежды/обуви, наличие которых будет только способствовать увеличению стоимости актива.  При этом  смотря правде в глаза отрицать отсутствие позитивной динамики оборотов риейлероа, конечно, невозможно. 

Сейчас даже корифеи макроэкономических прогнозов не могут прийти к общему мнению о том, чего ждать дальше, когда наступит точка невозврата, а свет в конце туннеля уже заведомо не будет лучом фары встречного поезда.  В Москве, полагаю, ситуация начнет выправляться к 2012-2013 году.  При этом произойдет «сокращение штатов» торговых центров в пользу наиболее профессиональных полноформатных схем и откровенных дискаунтеров.

Марианна Романовская,

Компания Trigranit Developer