Проблемы формирования и технического учета вновь созданных объектов недвижимости

Так получается, что у российского законодателя каждое новое желание упростить  оформление прав собственности на недвижимое имущество путем кардинальной реформы системы  государственной регистрации  недвижимости создает новые проблемы для граждан. После вступления в силу с 1 марта 2008 года Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», по мнению главного государственного регистратора России, руководителя Росреестра  Сергея Васильева документы, которые ложатся в основу единого реестра прав и кадастра объектов недвижимости, совпадают на 65%.  Единственным разумным способом решения  связанных с этим проблем является установление четкого приемственного порядка формирования, учета и государственной регистрации недвижимого имущества, а также обеспечение  его стабильности, осмысленности и публичной достоверности.

Правительство РФ на заседании 11 июня 2009 г. поручило Минэкономразвития России утвердить Концепцию создания единой федеральной системы в сфере госрегистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. В соответствии с проектом этой Концепции создавать единую федеральную информационную систему в сфере регистрации прав и кадастрового учета предложено в три этапа.

На первом этапе - до 1 января 2010 г - предполагается сформировать структуру центрального аппарата Росреестра, провести организационные мероприятия по объединению территориальных органов Росреестра /утверждение типовых положений, временные регламенты взаимодействия подразделений/. Планируется обеспечить возможность одновременного представления заявления о регистрации прав и заявления о кадастровом учете.

На втором этапе - до 1 января 2011 г - планируется объединить территориальные органы Росреестра без сокращения их численности, передать функции в сфере осуществления государственного кадастрового учета подведомственным ФГУ.

На третьем этапе - до 1 января 2012 г - планируется завершить передачу ФАУ полномочий по осуществлению регистрации прав, кадастрового учета, предоставлению информационных услуг. Планируется завершить создание единой федеральной информационной системы недвижимости /ЕФИСН/, что позволит ввести единые учетно-регистрационные процедуры, исключит дублирование сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним /ЕГРП/ и Государственного кадастра недвижимости /ГКН/, обеспечит возможность оказания комплексных услуг, в том числе по предоставлению сведений          

Правительство РФ потребовало при доработке проекта Концепции обратить особое внимание на вопросы, касающиеся отмены госпошлины за осуществление юридически значимых учетно-регистрационных действий, и введения платы за осуществление от имени РФ юридически значимых учетно-регистрационных действий, поступающей в доход создаваемых федеральных автономных учреждений. О результатах необходимо доложить в правительство РФ в срок до 1 ноября 2009 г.

Минэкономразвития России совместно с Генпрокуратурой РФ поручено также проанализировать имеющиеся негативные явления в сфере госрегистрации прав на недвижимость, государственного кадастрового учета, а также технического учета и технической инвентаризации. Предложения по их преодолению необходимо представить в правительство РФ в установленном порядке.

Подводя итоги заседания Правительства  премьер-министр Владимир Путин  резюмировал: «Подготовленная Минэкономразвития России Концепция единой системы регистрации прав предусматривает поэтапное слияние соответствующих служб в субъектах Федерации, создание интегрированной информационной системы. А значит, в перспективе граждане смогут в одном месте решать все свои проблемы с недвижимостью более быстро, качественно и, надеюсь, недорого. Да и с точки зрения экономии бюджетных средств объединение двух структур должно дать ощутимый положительный эффект».

Принципиальные изменения сложившегося порядка государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (ОКС) и жилищного фонда, порождающие новые проблемы в этой области, содержатся в  Постановлении Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 388 «О внесении изменний в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 и от 13 октября 1997г. № 1301» (далее по тексту новое Постановление Правительства).

1. Наиболее важной новеллой нового Постановления Правительства является отмена нормы, содержащейся в ранее действующих Постановлениях Правительства РФ №921 и №1301 о проведении плановой технической инвентаризации объектов капитального строительства и соответственно жилых помещений не реже чем один раз в пять лет. Напомним, что само понятие инвентаризации и требования к срокам ее проведения определено в статье 12 Федерального закона «О бухгалтерском учете».  Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного учета жилищного фонда являются соответственно: обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности ( п.2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 921 в новой редакции), получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей ( п.1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1301 в новой редакции).

Вопросы обеспечения актуализации и достоверности сведений технического учета на основании проведения технической инвентаризации объектов учета признаются важнейшими во всей деятельности БТИ. Ранее необходимость проведения технической инвентаризации как разновидности инвентаризации определялась в конкретных случаях, например, при проведении сделок, а также в случае плановой инвентаризации не реже один раз в 5 лет как в Древнем Риме. В настоящее время попытки определения сроков действия технических паспортов и иных учетно-инвентаризационных документов (полгода, год или иной срок) решениями органов исполнительной власти субъектов РФ являются незаконными. Сроки действия документов БТИ не  устанавливаются. Выданные БТИ технические документы должны содержать дату выдачи, содержащиеся в них сведения должны соответствовать моменту выдачи документа.

После вступления в силу нового Постановления Правительства только заинтересованные лица (органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) будут определять сроки проведения технической инвентаризации принадлежащих им жилых помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства. Поэтому целесообразно на муниципальном и/или госдарственном уровне установить сроки технической инвентаризации объектов жилищного и нежилого фондов, находящихся в муниципальной  и/или государственной собственности для целей ведения соответствующих Реестров федеральной, государственной (субъектов РФ) и муниципальной собственности. Для частников таких сроков не устанавливается, за исключением необходимости осуществления первичного технического учета объектов и внесения изменений в данные учета. 

2. Вторым по важности принципом, определяющим дальнейшее развитие технической инвентаризации и технического учета, является констатация в новом Постановлении Правительства различий целей и задач государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС (Постановление Правительства РФ № 921) и технического учета и технической инвентаризации объектов жилищного фонда (Постановление Правительства РФ №1301). Задача информационного обеспечения функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости возложена только на органы (организации), осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию ОКС и аккредитованные Роснедвижимостью до 1 марта 2008 г..

В новом Постановлении Правительства появился мостик между двумя видами учета, так в Положение об учете ОКС, утв. Постановлением № 921 появился пункт 8, регулирующий порядок первичного государственного технического учета многоквартирных домов, а в пунктах 3 и 8 Положения об учете жилищного фонда, утв. Постановлением № 1301  установлено, что технический учет и техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляются в Порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (Порядок учета ОКС). 

Реализация указанных новелл должна учитывать, что на практике единой для Российской Федерации системы государственного технического учета ОКС не существует, Единые государственные реестры (ЕГРОКС) за девять лет, прошедших с 2000 года, созданы только в виде эксперимента в 3 субъектах РФ, еще в 10 субъектах РФ ведется работа по их созданию и это, несмотря на многомиллиардные затраты федерального бюджета на проведение этих экспериментов. В настоящее единственной нормативной основой деятельности БТИ в сфере технического учета и технической инвентаризации остаются действующая Инструкция № 37 и иные ранее утвержденные документы.             В соответствии с п. 2 нового Постановления Правительства техническая инвентаризация и государственный технический учет ОКС осуществляется по заявлениям заинтересованных лиц, что  принципиально не позволяет обеспечить полноту  и достоверность учета всех ОКС. В первую очередь, это касается объектов незавершенного строительства.

Основным отличием технического учета жилищного фонда является соблюдения при его проведении принципа приемственности, обязательности и полноты его проведения в соответствии с требованиями государственного статистического наблюдения, бухгалтерской отчетности и налогообложения. Технический учет  и техническая инвентаризация жилищного фонда независимо от его принадлежности велись в течении 82 лет, ведутся и будут вестись ежегодно во всех городах России специализированными организациями БТИ.

Главное при этом следует иметь в виду, что государственный технический учет и техническая инвентаризация ОКС:

Во-первых, ведется выборочно, на основании заявлений (запросов), по техническим правилам, которые должны быть установлены Минэкономразвитием РФ, но их пока нет, кроме требований к форме Паспорта на ИЖС и отдельных административных регламентов. 

Во-вторых, результаты учета ОКС практически не могут быть использованы для целей налогообложения, ибо эта форма учета носит временных характер, создание ЕГРОКС осуществлялось в виде эксперимента в отдельных субъектах РФ. Эксперимент не оправдал возлагаемые на него надежды. В результате в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 18 февраля 2009 г. N 51 его проведение ограничилось только субъектами РФ, начавшими его осуществление до 1 марта 2009 года.

В третьих, ведение государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» предполагается осуществлять только в переходный период, никаких иных содержащихся в федеральных законах оснований для его проведения нет.

В четвертых, согласно определения ОКС, данного в статье 1 действующей редакции Градостроительного кодекса РФ.  Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.  Как видим жилые и нежилые помещения не относяться к ОКС и следовательно их государственный технический учет и техническая инвентаризация в соответствии с Постановлением № 921 в новой редакции юридически некорректны.

В пятых, одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС (пункт 2 Положения, утв. Постановлением № 921 в новой редакции)  является обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти. Как это обеспечить решение этой задачи без проведения периодической технической инвентаризации или обследования ОКС никто не знает.

Вывод напрашивается сам собою с учитом реализации Концепции создания ЕФСИН.: все что временно, например ЕГРОКС, долго не живет, поболеет и помрет.

3. Особого внимания заслуживает новая редакция п. 8 Постановления № 921, согласно которой первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя:

- по результатам первичной технической инвентаризации;

- без проведения первичной технической инвентаризации.

В целях осуществления первичного государственного технического учета такого многоквартирного дома и расположенных в нем помещений без проведения первичной технической инвентаризации к заявлению о проведении данного учета прилагаются копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и поэтажный план многоквартирного дома с указанием размеров и экспликации помещений, оформляемый в соответствии с установленными требованиями к подготовке графической части соответствующего раздела проектной документации на такой многоквартирный дом.
В результате осуществления первичного государственного технического учета указанного в настоящем пункте многоквартирного дома и расположенных в нем помещений организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений.

Эта норма реализует положения пункта 10 и 11 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Вот здесь и возникнут проблемы у застройщиков при выборе способа оформления вновь созданных объектов недвижимости. В настоящее время утвержденная форма разрешения на ввод в эксплуатацию никаких графических данных не содержит, а новая форма разрешения должна разрабатываться  Минрегионом России. Как доказать достоверность сведений поэтажных планов, оформленных в соответствии требованиями к подготовке графической части соответствующего раздела проектной документации без проведения технической инвентаризации пока никто не знает.

До окончания переходного периода разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный технический учет ОКС, а после окончания переходного периода  разрещение на ввод в эксплуатацию станет основанием для постаноки на кадастровый учет. Нужно ли при этом проводить техническую инвентаризацию решает сам застройщик, но он должен знать, что пока никаких нормаивных и методических документов по оформлению кадастровых и технических паспортов без проведения первичной технической инвентаризации не существует. Поэтому остается надежда на то, что Минрегион России и Минэкономразвития России с учетом предложений саморегулируемых организаций определят новую форму разрешения на ввод в эксплуатацию, содержащую как текстовую, так и графическую часть, а также Порядок оформления кадастровых и технических паспортов как на сами введенные в эксплуатацию после 1 марта 2008 года  многоквартирные дома, так и на помещения в них.

Ефимов Алексей Борисович,

Эксперт по правовому регулированию земельных имущественных отношений,

оборота недвижимости, системному анализу и стратегическому планированию