Информация о рынке. Jones Lang Lasalle

ОФИСЫ

Офисные помещения

Показатель*

Класс «А»

Класс «В+»

Класс «В-»

Объем сегмента в кв.м.

1 500 000

5 686 000

4 062 000

Арендные ставки, $/кв. м в год (диапазон)

500 – 700

350 – 500

250 – 350

Цены продаж, $/кв. м (диапазон)

4 200 – 7 500

 

*- все данные приведены на конец мая

Деловая активность. Тенденции и прогнозы

В первые два месяца второго квартала на рынок Москвы вышли около 195 000 кв. м офисных площадей. Были завершены следующие крупные проекты: два здания бизнес-центра Белая Площадь (56 300 кв. м), БЦ «Смирновский» (45 000 кв. м), БЦ «9 Акров» (37 500 кв. м).

Объем завершенных площадей в 2009 году останется на уровне 2008 года вследствие большого количества активно строящихся объектов. В связи с мировым финансовым кризисом замораживается часть проектов на стадии планирования.

Спрос на рынке офисов в Москве остается на низком уровне, но наметилась тенденция на его оживление. В апреле и мае крупнейшими сделками стали аренда 8 100 кв. м в БЦ на Уланском и аренда 7 400 кв. м в БЦ «Отрадный». Продолжается дальнейшее снижение ставок аренды. С начала года ставки в прайм-сегменте и в классе «В-» снизились на 43% и 42%, соответственно. Класс «А» и «В+» подешевели меньше - на 26% и 29%, соответственно.

СКЛАДЫ

Складские помещения

Показатель

Класс «А»

Класс «В»

Примечания

Объем сегмента в кв.м.

4227700

1241100

 

Арендованная площадь, кв.м.

90000

1 квартал

Свободные площади, %

13.9

 

Доходность, %

13-14

 

Арендные ставки, $/кв. м в год

110-115

 

Цены продаж, $/кв. м

1400-1500

без НДС

Деловая активность. Тенденции и прогнозы

В первом полугодии 2009 года на складском рынке Московского региона было введено около 230 тыс. кв. м качественных (классы «А» и «В») складских помещений, из которых подавляющее большинство проектов относятся к классу «А». Таким образом доля класса «А» на конец I полугодия 2009 г. составила около 80% всех качественных складов.

Самый крупный проект, завершённый в I полугодии, - это индустриальный парк Кулон Восточный (около 112 тыс. кв. м). Новые проекты на рынке не появятся; будут достроены склады, находящиеся на стадии активного строительства, запланированные – скорее всего, будут отложены. Доля свободных площадей среди всего объёма помещений Класса А и В выросла почти до 14%.

Спрос в I квартале 2009 года значительно снизился. За этот период была только одна сделка более 10 тыс. кв. м – компания Градиент арендовала около 14 тыс. кв. м в Южном Логистическом Терминале. Крупные торговые операторы и логисты пересмотрели планы своего дальнейшего развития и стали предъявлять спрос на меньшие площади. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, перестав заключать договоры на ранних стадиях строительства. Доля арендаторов – производственных компаний выросла в общем объёме сделок до 32%, хотя самыми активными по-прежнему остались торговые сети.

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Торговые помещения

Показатель

ТЦ/ТК*

Стрит-ритейл*

Объем сегмента в кв.м.

2 237 400

 

Свободные площади, %

8

 

Доходность, %**

11,5-12 **

 

Максимальные арендные ставки, $/кв. м в год

2 950 – 3 900

2 100 – 2 400

* Максимальная ставка в основных торговых центрах и коридорах

** 1-й кв. 2009

Деловая активность. Тенденции и прогнозы

Во втором квартале 2009 года на рынок вышли два торговых центра. Открытие одного из которых, ТЦ «Филион», ждали многие, так как именно в нем появился первый в России гипермаркет Карфур. Вместе с тем, хочется отметить некоторые особенности, характеризующие на данный момент начало работы крупных торговых центров:

1. доля завершенных магазинов при открытии торгового центра невелика - в среднем в торговой галерее отделка завершена лишь на 40-50% площадей. Такой невысокий показатель в основном объясняется нехваткой у арендаторов средств, необходимых для завершения отделочных работ;

2. якорные арендаторы открываются только через месяц после начала работы торгового центра.

Одним из позитивных моментов, характерных для рынка в настоящее время, стало все более частое использование арендной ставки в общепринятой в европейской практике форме, т.е. в виде фиксированной ставки плюс процент с оборота. Около 20% всех подписанных в последнее время договоров аренды предусматривают именно такую форму.

Объекты торговой недвижимости продолжают активно строиться, и в 2009 году ожидается завершение еще нескольких центров. К уже открывшимся в первой половине 2009 года добавятся еще как минимум два крупных объекта – арендопригодная площадь 270 000 кв.м. Однако в условиях, когда многие арендаторы испытывают все большие трудности в финансировании развития сетей, заполнить торговые центры полностью становится все сложнее. Это, в свою очередь, удлиняет процесс заполнения центра и снижает вероятность открытия в заявленные сроки.

Полностью результаты опросов Профессиональных участников Московского рынка коммерческой недвижимости  представлены в № 172 Бюллетеня RWAY.