Информация о рынке. CBRE

ОФИСЫ

Показатель

Класс «А»

Класс «В+»

Класс «В-»

Объем сегмента в кв.м.

1 494 804 кв.м

8 735 196 кв.м

Арендные ставки, $/кв. м в год (диапазон)

$370 net-$1250 net

$250 net-$1000 net

$150 net-$580 net

Цены продаж, $/кв. м (диапазон)

$10500-$13500 net

$3000-$10000

$2600-$5500

По итогам первого полугодия текущего года данный показатель может составить около 500 000 кв.м, что на 45% ниже, чем в первом полугодии 2008 года, когда совокупный объем сделок составил около 900 000 кв.м. Наиболее серьезное сокращение объемов сделок наблюдается в децентрализованных районах города. В условиях экономического спада наблюдается падение спроса на офисные помещения, что выражается в сокращении совокупного объема сделок.

С нашей точки зрения, более высокий спрос на помещения в центральных районах объясняется тем, что в данный момент компании, которым тербуются сравнительно небольшие площади с выполненной отделкой, готовы принимать решения по переезду, именно такие площади и предлагаются в центре города – вторичные офисы сравнительно небольших размеров или предложения по субаренде.

Снижение спроса на помещения в децентрализованных районах объясняется тем, что в данном районе преобладает предложение крупных офисных центров, ориентированных на сдачу в аренду крупным арендаторам. В то же самое время, крупные компании в связи с ухудшившейся экономической ситуацией, не готовы на данный момент принимать решения по аренде. Таким образом, отложенный спрос крупных арендаторов серьезно повлиял на падение объема сделок за пределами ТТК.

Во второй половине года в случае, если наметится тенденция на стабилизацию макроэкономической ситуации, ожидается, что отложенный спрос некоторых крупных арендаторов начнет реализовываться. В первую очередь крупные арендаторы будут рассматривать объекты в непосредственной близости от станций метро. Мы также ожидаем, что владельцы крупных офисных центров за пределами ТТК (особенно объектов, расположенных далеко от станций метро), крайне заинтересованные в привлечении арендаторов, смогут предоставить арендаторам более выгодные условия по аренде, такие как: снижение ставки аренды, предоставление арендных каникул, предоставление помещений с выполненной отделкой, краткосрочные договоры аренды и т. д. Эти факторы повлияют на рост спроса на офисную недвижимость за пределами ТТК.

Будущий рост спроса также возможен за счет арендаторов сравнительно небольших площадей. На данный момент многие владельцы помещений не готовы делить площади на более мелкие блоки. В случае, если они пересмотрят данный подход к аренде, они смогут привлечь сравнительно небольших арендаторов на свои проекты, и пустующие помещения начнут заполняться и приносить доход.

Падение спроса на офисные помещения за пределами Третьего Транспортного Кольца (ТТК)

В условиях экономического спада мы наблюдаем падение спроса на офисные помещения, что выражается в сокращении совокупного объема сделок. По итогам первого полугодия текущего года данный показатель может составить около 500 000 кв. м, что на 45% ниже, чем в первом полугодии 2008 года, когда совокупный объем сделок составил около 900 000 кв. м. Наиболее серьезное сокращение объемов сделок наблюдается в децентрализованных районах города. Так, если в 1 полугодии 2008 года на долю районов за пределами ТТК (включая зону за пределами МКАД), пришлось 60% от общего объема сделок, то в 1 полугодии 2009 года в этих районах было заключено лишь 40% сделок.

Падение спроса на помещения за пределами ТТК происходит несмотря на то, что ставки на эти помещения значительно ниже ставок в центральных районах.

По состоянию на июнь 2009 года, средневзвешенная достижимая базовая ставка (без учета операционных расходов и НДС) на помещения класса «В» в районе между Садовым Кольцом и ТТК составляет $430/кв. м/год, в то время как аналогичная ставка на офисные помещения в зоне между ТТК и МКАД составляет $320/кв. м/год.

Дальнейший рост доли свободных площадей в районе между ТТК и МКАД в первую очередь грозит сегменту класса «В». В настоящий момент из 840 000 кв. м свободных площадей в этом районе помещения класса «А» составляют лишь 9%. В течение второго полугодия 2009 года здесь планируется ввод в эксплуатацию еще около 360 000 кв. м площадей класса «В». Если спрос на офисные помещения класса «В» останется на уровне 1 полугодия текущего года, то объем свободных площадей в данном районе может превысить 1 млн. кв. м, и доля свободных площадей составит 30%. В то же самое время, в районе между Садовым кольцом и ТТК планируется ввод в эксплуатацию 140 000 кв. м новых площадей, и учитывая текущий уровень спроса мы прогнозируем, что доля свободных площадей в данном районе останется на прежнем уровне и составит 20%.

Более высокий спрос на помещения в центральных районах объясняется тем, что в данный момент компании, которым требуются сравнительно небольшие площади с выполненной отделкой, готовы принимать решения по аренде. Именно такие площади и предлагаются в центре города – вторичные офисы сравнительно небольших размеров или предложения по субаренде. Это подтверждает статистика по масштабам сделок в первом полугодии 2009 г., когда средний размер сделок составлял 500-1000 кв. м.

Снижение спроса на помещения в децентрализованных районах объясняется тем, что в данном районе преобладает предложение крупных офисных центров, ориентированных на сдачу в аренду крупным арендаторам. В то же самое время, крупные компании в связи с ухудшившейся экономической ситуацией, не готовы на данный момент принимать решения по аренде. Таким образом, отложенный спрос крупных арендаторов серьезно повлиял на падение объема сделок за пределами ТТК.

Офисные помещения за пределами МКАД

Отложенный спрос крупных арендаторов также влияет на падение объема сделок за пределами МКАД. Объем сделок на офисные помещения здесь снизился в 1 полугодии 2009 года практически в 3,5 раза (по сравнению с аналогичным периодом 2008 года).

Вслед за падением спроса на офисные помещения в этом районе мы наблюдали рост доли свободных площадей и снижение ставок аренды. Росту доли свободных площадей также способствовал ввод в эксплуатацию в 2008-2009 гг. ряда крупных офисных центров, таких как:

·                      БЦ «Румянцево» (120 000 кв. м)

·                      «Мякининская Пойма» (50 000 кв. м)

·                      БП «Рига Лэнд» (45 000 кв. м)

·                      БП «Гринвуд Фаза» 2 (40 000 кв. м)

Таким образом, доля свободных площадей для офисных помещений за пределами МКАД на данный момент составляет 35%, что привело к падению ставок. Так, средние достижимые базовые ставки на помещения класса «В» в этом районе в начале 2008 года составляли $436/кв. м/год, а в начале 2009 года – $200/кв. м/год. Таким образом, падение ставок составило 54%.

Прогноз

Во второй половине 2009 года в случае, если наметится тенденция на стабилизацию макроэкономической ситуации, ожидается, что отложенный спрос некоторых крупных арендаторов начнет реализовываться. Мы также ожидаем, что владельцы крупных офисных центров за пределами ТТК, крайне заинтересованные в привлечении арендаторов, смогут предоставить арендаторам более выгодные условия по аренде, такие как: снижение ставки аренды, предоставление арендных каникул, предоставление помещений с выполненной отделкой, краткосрочные договоры аренды и т. д.

Эти факторы повлияют на рост спроса на офисную недвижимость за пределами ТТК. Будущий рост спроса также возможен за счет арендаторов сравнительно небольших площадей. На данный момент многие владельцы помещений не готовы делить площади на более мелкие блоки. В случае если они пересмотрят данный подход к аренде, они смогут привлечь сравнительно небольших арендаторов на свои проекты и пустующие помещения начнут заполняться и приносить доход.

СКЛАДЫ

Показатель

Класс «А»

Объем складского сегмента в кв.м.

2.6 млн. кв. м 

Вакантные площади, %

13%

Арендные ставки, $/кв. м в год (без НДС и операционных расходов)

$90-110