Информация о рынке. Colliers International

ОФИСЫ

Средневзвешенная ставка аренды ($/кв. м/год, без учета эксплуатационных расходов и НДС) на конец марта:

·          Класс «А»: 860$

·          Класс «В+»: 600$

·          Класс «В-»: 350$.

Средневзвешенная ставка аренды ($/кв. м/год, без учета эксплуатационных расходов и НДС) на начало июня:

·          Класс «А»: 770$

·          Класс «В+»: 520$

·          Класс «В-»: 330$.

Офисные помещения

(итоги I квартала)

Показатель

Класс «А»

Класс «В+»

Класс «В-»

Объем сегмента в кв.м

1,58 млн

5,25 млн

3,88 млн

Арендные ставки, $/кв. м/год (диапазон)

670-720

450-500

300-350

Уровень вакантных площадей, %

16,3

20,5

13,1

Уровень вакантных площадей на начало июня:

·          Класс «А»: 16,1%

·          Класс «В+»: 20,8%

·          Класс «В-»: 12,7%

(совокупно для «В» класса уровень вакантных площадей составил около 17%)

Для сравнения: аналогичные показатели на конец 2008 года – 10,3% для «А» класса и 8,7% для «В» класса, на конец первого квартала – 13,7% для «А» класса и 16% для «В» класса.

В первом квартале 2009 г. общий объем нового строительства и реконструкции за счет зданий, ожидаемых к выходу в конце 2008 года, но перенесенных на текущий, оказался выше, чем ожидал рынок. Ввод офисных площадей классов «А» и «В» составил около 930 тыс. кв. м (класс «А» – 15%, класс «В» – 85%). Таким образом, общий объем зданий классов «А» и «В» на конец первого квартала 2008 г. составил 10,36 млн. кв. м.

Объем качественного офисного предложения по классам на начало июня 2009 года:

·          Класс «А»: 1,58 млн. кв. м.

·          Класс «В+»: 5,21 млн. кв. м.

·          Класс «В-»: 3,87 млн. кв. м.

Итого на начало июня общий объем зданий классов «А» и «В» составил около 10,66 млн. кв. м.

Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанные с использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных, также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные платежи, страхование имущества).

Эксплуатационные расходы включают:

·коммунальные расходы

·затраты на техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования)

·затраты на охрану здания

·затраты на уборку внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории

·затраты на специальные санитарные мероприятия (борьба с грызунами, например)

·затраты на вывоз мусора

·затраты на текущий мелкий ремонт

·оплату услуг управляющей компании.

Эксплуатационные расходы ($/кв. м/год):

·          Класс «А»: 110-140$

·          Класс «В+»: 90-120$ (либо включаются в базовую ставку аренды)

·          Класс «В-»: 70-90$ (либо включаются в базовую ставку аренды).

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Общее предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве на середину 2009 года составляет 4 308 000 кв. м общей площади (GLA –  2 214 000 кв. м).

В настоящий момент средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах столицы составляет около 15%.

В I квартале 2009 г. в Москве открылись 3 торговых центра, в результате чего прирост предложения торговых площадей составил 331 000 кв. м общей площади (торговой площади (GLA) – 162 000 кв. м). Таким образом, на конец марта общее предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве составляет 4 288 000 кв. м (общая площадь; GLA – 2 203 000 кв. м).

Торговые помещения

Показатель

ТЦ/ТК

Объем сегмента в кв.м.

4 376 000 кв. м (общая площадь; GLA – 2 258 000 кв. м)

Свободные площади, %

15%

СКЛАДЫ

Общий объем предложения складского рынка Московского региона на начало июня составляет 2 627 000 кв. м высококлассных складских площадей.

Цена продажи складских площадей класса «А» в настоящий момент составляет от $1 000 до $1 200/кв. м. Ставки аренды складских площадей класса «А» – около $110 (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса «В» – $140 (все включено, кроме коммунальных платежей), класс «С» – $100 (все включено, кроме коммунальных платежей).

Стоимость строительства «складской коробки» без внутренней инженерии, внешних коммуникаций и земли может составлять $500/кв. м. Себестоимость строительства квадратного метра вряд ли будет ниже $800/кв.м. (для сравнения – в середине прошлого года себестоимость строительства могла превышать $1000/кв. м).

Складские помещения

Показатель

Класс А

Класс В

Объем сегмента в кв.м.

2 627 000 

-

Свободные площади, %

10%

-

Арендные ставки, $/кв. м в год

$110 (не вкл. НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи)

$140 (все включено, кроме коммунальных платежей)

Цены продаж, $/кв. м (диапазон)

1 000-1 200

-

Операционные расходы включают в себя 3 основных компонента:

- эксплуатационные расходы (вывоз мусора, охрана территории по периметру, уборка снега, содержание общественных зон, площадей общего пользования и парковки в надлежащем санитарном состоянии, техническое обслуживание инженерных систем);

- возмещение налога на имущество и налога на землю;

- вознаграждение управляющей компании.

На середину 2009 года диапазон цен: от 30$ до 40$ за кв. м в год.

Уровень вакантных площадей класса «А» составляет около 10% без учета площадей предлагаемых в субаренду.

Полностью результаты опросов Профессиональных участников Московского рынка коммерческой недвижимости  представлены в № 172 Бюллетеня RWAY.