«Правила игры». Порядок определения кадастровой стоимости земель

В ближайшее время может измениться существующий порядок определения кадастровой стоимости земель. 6 мая текущего года ГосДума приняла в первом чтении поправки к закону об оценочной деятельности, уточняющие правила проведения кадастровой оценки (текст этого законопроекта размещен в разделе «Оценка недвижимости»).

Достаточно очевидно, что новые правила усложнят чиновникам манипуляции с оценкой недвижимости и земельных участков и ускорить введение в РФ единого налога на недвижимость.

По мнению разработчиков, этим законопроектом предполагается установление общих принципов проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки и урегулирования споров о результатах ее определения.

Предметом правового регулирования являются отношения, возникающие при осуществлении государственной кадастровой оценки.

Учитывая, что определение кадастровой стоимости недвижимости, несмотря на наличие некоторых специфических особенностей, является частью общей системы стоимостной оценки имущества, регулируемой Федеральным законом N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», целесообразно соответствующие нормы, посвященные определению кадастровой стоимости, отразить в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законопроектом вводится определение государственной кадастровой оценки, под которой понимается совокупность действий, включающая в себя:

·         принятие решения о проведении государственной кадастровой оценке;

·         формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

·         отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

·         определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке;

·         экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости;

·         утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

·         публикацию утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

·         внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.

Устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки (не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет - аналогичный период применяется в настоящее время для кадастровой оценки земель).

Устанавливается, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, а отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости проводится в соответствии с законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, удовлетворяющие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей.

Предусмотрено, что работы по определению кадастровой стоимости должны выполняться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организации оценщиков.

Такой подход, по мнению разработчиков, позволяет не только сохранить единую систему оценки имущества, но также учесть специфику определения кадастровой стоимости и необходимость обеспечения дополнительной ответственности, которая возникает при оценке большого количества объектов недвижимости для целей налогообложения и иных целей, с учетом последствий данной оценки.

По результатам определения кадастровой стоимости составляется отчет об оценке, который должен соответствовать в том числе специальным требованиям, установленным органом, осуществляющим нормативное правовое регулирование оценочной деятельности. Введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

Отчет направляется в орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, который в течение тридцати дней принимает решение:

·         об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в случае их соответствия федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам саморегулируемой организации оценщиков, регулирующим вопросы определения кадастровой стоимости;

·         о не утверждении результатов определения кадастровой стоимости в случае их несоответствия федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам саморегулируемой организации оценщиков, регулирующим вопросы определения кадастровой стоимости.

Неотъемлемым элементом государственной кадастровой оценки является процедура урегулирования споров: в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Законопроектом предусмотрено, что процедура обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является частью государственной кадастровой оценки и возможна в течение шести месяцев после утверждения и опубликования результатов определения кадастровой стоимости.

Комиссии создаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации проведения государственной кадастровой оценки на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по организации проведения государственной кадастровой оценки, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, выполнившие определение кадастровой стоимости, и представитель Национального совета по оценочной деятельности.

По мнению разработчиков законопроекта, процедура урегулирования споров позволяет:

·         уточнять результаты определения кадастровой стоимости;

·         получать информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости и уточнить их характеристики;

·         повышать достоверность получаемых результатов.

В результате это приведет к сокращению количества обращений в суд об обжаловании в связи с повышением точности информации, используемой для проведения кадастровой оценки.

Оценщики, которым при прохождении поправок предстоит заняться массовым пересмотром стоимости земель, считают, что объединение технологий оценки недвижимости и земель пройдет сложнее, чем ожидают разработчики законопроекта.

Часть участников рынка считают, что предлагаемые поправки в федеральное законодательство ускорят введение единого налога на недвижимость и единых принципов определения цен на землю и недвижимость.

С большой степенью вероятности принятие этого законопроекта связано с инициативами главы федеральной исполнительной власти о введении налога на недвижимость уже с 2011 года.

Вместе с тем, принятый в первом чтении законопроект вызывают оптимизм далеко не у всех игроков, поскольку необходимость страхования профессиональной на 30 млн. руб. станет весьма серьезным препятствием для многих оценочных компаний.

Кроме того, возросшие расходы на оценку будут способствовать повышению цены земель для всех девелоперов и застройщиков на территории нашей страны, что является нежелательным при условии перехода к массовому строительству жилья в нашей стране, о чем публично заявляют представители высших эшелонов федеральной власти…

Крапин Александр,

главный редактор

совместно с Отделом

земельного рынка

в разделе в июньском номере  также приведены:

Средний уровень кадастровой стоимости земель города Москвы в разрезе административных округов.

Отчетный баланс земель г. Москвы в разрезе административных округов как источника фактических доходов от регулярных земельных платежей по состоянию на 01.01.2008.

Переоформление права постоянного бессрочного пользования  на земельные участки.