Рынок индивидуальных жилых домов

В последнее время в г. Смоленске наблюдается повышение интереса к индивидуальным жилым домам. Современные индивидуальные жилые дома представляют достойную альтернативу квартирам в многоэтажных домах.
В г. Смоленске и его пригородах расположено несколько коттеджных поселков. Почти все эти поселки возникли стихийно и резко отличаются от поселков "столичного" типа. В г. Смоленске нет ни одного поселка, построенного по единому архитектурному плану. Тем не менее, имеют высокую степень организации: жильцы объединяются для решения многочисленных возникающих проблем. Это проведение центральных коммуникаций, дорог, уборка мусора и т.д.
По расположению, индивидуальные жилые дома можно разделить на две группы. Одни тяготеют к живописным местам, водоемам и лесным массивам. Именно в близости к природе заключаются основные преимущества загородного жилья. Однако часто в таких поселках нет центральных городских коммуникаций, что требует от жильцов дополнительных усилий для обслуживания автономных систем. Другой проблемой таких поселков является низкая транспортная доступность, особенно в зимнее время года.
Другая группа, напротив, тяготеет к городской инфраструктуре. Такие дома, как правило, имеют "полный набор" коммуникаций, включая центральное водоснабжение и канализацию. Минусом, в свою очередь, является меньшая экологичность и живописность места их расположения.
В последнее время все большее количество людей используют индивидуальные жилые дома для постоянного проживания. Если раньше многие владельцы индивидуальных жилых домов имели квартиру в городе и проживали в основном в ней, а индивидуальный жилой дом использовался как загородный дом для отдыха, то сейчас все большее количество домов заселены постоянно. Многие поселки и деревни расположенные в пригороде "оживают": застраиваются брошенные "коробки", являющиеся до недавнего времени характерной чертой большинства поселков, днем на улице всегда можно встретить людей.
Во многих районах как области так и города в течении I-III кварталов 2008 г. велось активное строительство, что являлось как плюсом, поскольку это означало, что село развивалось высокими темпами, так и минусом, потому что жить рядом со стройкой не уютно, так как она является постоянным источником шума и пыли. Это объяснялось тем, что земельные участки здесь достаточно дороги, и их владельцами являются, в основном, финансово успешные люди, которые могут себе позволить вести строительство быстро, а не растягивать его на неопределенный период.
Средняя цена квадратного метра индивидуальных жилых домов в районах с вялотекущим строительством более чем в 1,5 раза ниже аналогичного показателя для индивидуальных жилых домов в развитых районах.
На I квартал 2009 г. данный сегмент рынка из фазы активного роста перешел в пассивную стадию развития. Многие застройщики начинают испытывать трудности с финансированием, в результате чего замедляются темпы строительства, происходит сокращение темпов продаж готовой недвижимости, для привлечения новых инвесторов начинают по отдельным коммерческим предложениям постепенно снижать цену продажи, предлагать обмены с доплатой и т. д.
В ниже приведенной диаграмме приведена структура предложений индивидуальных жилых домов по цене квадратного метра в зависимости от площади дома.

Из выше приведенной диаграммы хорошо видно, что средняя стоимость 1 кв. м общей площади не зависит от площади дома. На стоимость 1кв. м общей площади индивидуального жилого дома влияют другие факторы, такие как, состояние дома, наличие коммуникаций.
В ниже приведенной диаграмме хорошо видна зависимость максимальной стоимости 1 кв. м общей площади от местоположения индивидуального жилого дома.

Таким образом, как и в прошлом году, стоимость квадратного метра индивидуального жилого дома до 100 кв. м в первую очередь зависит от местоположения, так в Ленинском и Промышленном районах г. Смоленска самые высокие цены предложений 1 кв. м общей площади индивидуальных жилых домов, которые очень часто предлагаются на продажу по неоправданно высокой цене превышающей 80 000 руб. за 1 кв. м. Следует также отметить, что в Заднепровском районе до 150 кв. м предлагаются на продажу в среднем по одной цене это 57 000 руб. В Смоленской районе ситуация противоположная, максимальная стоимость 1 кв. м индивидуального жилого дома до 100 кв. м стоит 36 000 руб., в домах до 150 кв. м – 30 769 руб. Дома с площадью более 300 кв. м в Смоленской районе предлагаются на продажу не так часто, но максимальная средняя стоимость 1 кв. м порой достигает 74 468 руб. за 1 кв. м. Это объясняется тем, что такие дома имеют все удобства, зимний сад, подземные гаражи, охрану и т. д.
При проведении данных исследований, также было выявлено, что стоимость 1 кв. м индивидуальных жилых домов площадью от 200 кв. м до 300 кв. м независимо от местоположения колеблется в диапазоне 22 900 до 31 970 рублей за 1 кв. м.
Что касается минимальных цен то из приведенной ниже диаграммы видно, что на сегодняшний день самыми дешевыми остаются индивидуальные дома общей площадью до 300 кв. м, расположенные в Смоленской области и в Смоленской районе. Эта ситуация объясняется тем, что в Смоленском районе и в Смоленской области очень много вымирающих деревень, происходит миграция сельских жителей поближе к районным центрам в поисках работы, в результате чего на рынке присутствуют предложения по продаже индивидуальных жилых домов по минимальным ценам, которые порой достигают 300 руб. за 1 кв. м. Необходимо также отметить, что только в Промышленном районе г. Смоленска замечена тенденция снижения стоимости 1 кв. м общей площади с увеличением общей площади жилого дома. Так, самые высокие минимальные цены предложений 1 кв. м индивидуальных жилых домов общей площадью до 100 кв. м составляет 31 000 руб. за 1 кв. м, а дома общей площадью свыше 300 кв. м предлагаются на продажу по 11 000 за 1 кв. м. Что касается других районов, то, например, в Смоленском и Заднепровском районах дома до 150 кв. м представляют собой в основном дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии и имеющие из коммуникаций только электроснабжение и печное отопление.
Как и в 2008 г. в г. Смоленске и Смоленской области ситуация на рынке индивидуального жилья не изменилась: дома площадью более 200 кв. м строятся в основном в котеджных поселках, в которых есть, как правило, все коммуникации, благоустроенная прилегающая территория, в связи с чем здесь наблюдается тенденция самых высоких цен. В Смоленской области реализуются новые проекты загородной недвижимости группы компаний «Содружество», в Смоленском районе ЗАО «Смоленскгазификация» ведет строительство поселка «ЕвроДеревня» с нетиповыми проектами коттеджей в стилях - «классический», «русская усадьба», «прибалтийский», «альпийский коттедж», «современный дом», - общей площадью от 170 квадратных метров, в стоимость которых по данным ЗАО «Смоленскгазификация» включено: 14 соток земли, подъездные пути, коммуникации, ограждения и подготовка дома к чистовой отделке, таким образом, средняя цена 1 кв. м общей площади коттеджа составляет 47 254 рубля. По данным интернет сайта www.region67.1rre.ru на северо-западе Смоленска (в районе поселка Подснежники) планируется построить коттеджный поселок с жильем эконом-класса. Как сказано в сообщении, снижению стоимости жилья способствовало бы расширение проекта с 70 до 300 га, что позволит построить до 3 тыс. домов, более половины из которых будут иметь доступную стоимость при общей площади дома от 70 до 120-150 кв. м.

Краткие выводы
В I квартале 2009 г. ситуация на рынке индивидуальных жилых домов меняется в худшую сторону, темпы роста строительства замедляются. Стало заметно, что люди, ведущие строительство своими силами, замораживают стройку до «лучших времен», а те которые планировали начать строительство даже и не начинают, ведут строительство лишь те, у которых строительство находится на стадии завершения.
Замечено также, что реализация индивидуальных жилых домов осуществляется в период от одного до шести месяцев, а элитная недвижимость реализуется в среднем от шести и более месяцев. При анализе данного сегмента рынка было замечено, что за период реализации по отдельным объектам цена продажи падает от 3-5% до 45% от начальной цены предложения.
Эта негативная тенденция объясняется тем, что на фоне экономического кризиса в регионе приостановлена выдача ипотечных кредитов, ужесточены рамки выдачи потребительских кредитов, повысились ставки по кредитам, в результате чего население выжидает улучшения экономической ситуации, которое тормозит развитие рынка жилой недвижимости.

Использована информация из:  «Моя реклама», «Из рук в руки», «Все для вас», «Сигма плюс», «Авось-ка», «Рабочий путь», прочие - подшивка за 2008 гг.;  http://smolensk-realty.ru; www. domania. Ru,  Интернет сайты риэлтерских агентств.
Источник: ООО АКФ «Аудит-Десна»