Рынок жилой недвижимости. Смоленск и смоленская область

В первом квартале 2009 года в г. Смоленске и Смоленской области наблюдался спад стоимости квартир. Начавшееся в 4 квартале 2008 года плавное снижение стоимости квартир продолжилось и в первом квартале 2009 года. Кризис на мировом и российском фондовых рынках и спад мировой экономики привели к спаду активности рынка жилья.
Во втором квартале 2009 года по прогнозным данным ожидается некоторое увеличение покупательского спроса, так как традиционно в весеннее - летний период наблюдается оживление рынка.
Очевидно, что в таких условиях продолжится падение стоимости квартир, хотя темп снижения может замедлиться, во втором квартале по прогнозным данным оно может составить 3% - 5%.
Новое строительство
В первом квартале 2009 г. строительные компании г. Смоленска, несмотря на кризис продолжали строительство жилых домов, хотя, в связи со снижением спроса на строящееся жилье, застройщики были вынуждены снизить цены. Наибольшее падение стоимости наблюдалось в Ленинском и Промышленном районах. Если в 2008 году минимальная стоимость составляла 25 000 рублей за 1 м кв., то в 1 квартале 2009 года она составила 21 000 рублей за 1 м кв.
Застройка в городе Смоленске осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Генеральным планом города, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 22.09.1999 г. №260, законом Смоленской области от 25 декабря 2006 г. N155-з «О градостроительной деятельности на территории Смоленской области». Генеральный план города Смоленска определяет основные направления градостроительной деятельности и является основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия на период до 2010 года.
Самыми крупными застройщиками в г. Смоленске являются ОАО "Смоленскоблгражданстрой" (введено в эксплуатацию жилых домов в 2007 году около 43 000 м. кв.), ООО ФСК «Веж» (введено в эксплуатацию жилых домов в 2007 году около 18 000 м. кв.), ОАО «Смолстром-сервис» (введено в эксплуатацию жилых домов в 2007 году около 16 000 м. кв.). Также на протяжении последних нескольких лет растет доля индивидуального жилищного строительства.
Значение стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке за 1-й квартал 2009 года составило округленно от 20 000 руб. в микрорайоне Королевка до 65 000 руб. по ул. Ленина. При этом в основном это квартиры с черновой отделкой. В разрезе районов областного центра самым дорогим является Ленинский район и часть Промышленного района, прилегающего к центру города. Преимущественным строительным материалом в городе является кирпич, хотя строятся и панельные жилые дома (в основном Заднепровский район, мкр. Королевка), также все чаще встречается строительство монолитных домов (Промышленный р-н, мкр. Киселевка) в основном с индивидуальным отоплением. В зависимости от различных факторов стоимость 1 кв. м имеет существенные колебания, что подтверждается приведенными цифрами. К таким факторам можно отнести: район расположения, местоположение в районе, его престижность, количество комнат, этаж на котором расположен объект, индивидуальное / центральное отопление, наличие / отсутствие отделки и прочие.
Основную долю новостроек в Промышленном районе составляют монолитные и кирпичные 10-ти этажные дома, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (под магазины, отделения связи, парикмахерские и т.д.). Также расстраивается так называемый район «Соловьиная роща», это кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. Район интенсивно развивается. В основном предлагаются 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, пл. от 30 до 100 кв. м.
Основными застройщиками в Ленинском районе являются ОАО «Смоленскоблгражданстрой», ОАО ФСК «Веж». В большинстве случаев предлагаются 1-, 2-, 3-комнатные квартиры улучшенной планировки, площадью от 49 до 114 кв. м. Ближе к окраине (мкр-н Кловка) из новостроек также преобладают 10-ти этажные кирпичные дома, не редко с автономным отоплением (своя котельная в подвале или на техническом этаже). В основном квартиры предлагают ООО «СмолБелТорг», ОАО «Смолстромсервис».
В Заднепровском р-не среди новостроек преобладают 10-ти этажные кирпичные дома как с центральным, так и индивидуальным отоплением и различным качеством отделки. Основные застройщики: ФСК «Веж», ООО АН «Гарант-жилье», ОАО «Смоленскоблгражданстрой» (жилой комплекс «Днепровские зори).
Наибольший разброс цен на новостройки наблюдается в Ленинском и Промышленном районах.
В Ленинском районе минимальная стоимость квартир составляет 26 000 руб./м кв. на Краснинском шоссе, максимальная - 65 000 на ул. Ленина. В Промышленном районе минимальная стоимость составляет 21 000 за 1 м кв. по ул. Рыленкова и ул. Попова, максимальная стоимость – 44 000 руб. за 1 м кв. там же по ул. Рыленкова. В Заднепровском районе минимальная стоимость 21 000 руб. /м кв. в мкр. Королевка, максимальная – по ул. Юрьева 42 000 руб. /м кв.
Прежде всего, это связано с конкуренцией различных застройщиков, так как в настоящее время из-за пониженного спроса строительные компании вынуждены снижать цены в борьбе за покупателей, а также местоположением предлагаемых квартир, коммуникациями, качеством отделки.
В районных центрах Смоленской области строительство жилья ведется низкими темпами. В основном это частные 1-но - 2-х этажные жилые дома и коттеджи.
Исключение составляют крупные районные центры такие как Ярцево, Сафоново, Вязьма, Десногорск, Рославль, в которых также ведется строительство многоэтажных домов, со стоимостью от 18 000 рублей до 40 000 рублей за 1 м. кв.
Основными застройщиками в Смоленской области являются: в г. Вязьма - ООО «Вязьмажилстрой», ООО «Вязьмастройкомплект» и ООО "Вязьмастройсервис»; в г. Ярцево - ООО «Инвесткапстрой», ООО «ЖИЛСТРОЙ – Ипотека»; в г. Рославль и Десногорск – ООО ФСК «ВЕЖ».
Вторичный рынок
Вторичный рынок города Смоленска представлен квартирами, расположенными в «хрущевках», «сталинках», «брежневках», в домах с улучшенной планировкой. При этом основную долю предложений составляют 1-но – 3-х комнатные квартиры, доля комнат, а также квартир с большим количеством комнат (четыре и более) мала, поэтому в дальнейшем анализе они не будут учтены. Средняя стоимость 1 кв. м в 1 квартале 2009 года составила округленно в среднем по городу от 32 500 до 40 000 руб., распределение в зависимости от местоположения представлено ниже.

Средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир по районам города за 1 кв. 2009 г., руб.
•    Ленинский район - 39 866;
•    Промышленный район - 37 340;
•    Заднепровский район- 32 561.
При этом стоимость 1 кв. м варьируется от многих факторов: состояние, наличие / отсутствие балкона, лоджии, их количества, раздельный / совмещенный санузел и многие другие. Наличие хорошего ремонта, несколько балконов или лоджий, 2 санузла могут увеличить стоимость 1 кв. м до 20% и выше. Квартиры, расположенные на средних этажах дороже квартир расположенных на крайних этажах в среднем на 3% - 5%. Также на стоимость квартиры влияет тип отопления, так квартиры с индивидуальным отоплением стоят в среднем на 3% - 5% дороже, чем квартиры с центральным отоплением. Квартиры улучшенной планировки и «сталинки», расположенные в центре города (большие площади, высокие потолки) дороже по сравнению с квартирами, имеющими другие планировки. Самые высокие стоимости имеют «элитные» квартиры (около 60 000 – 65 000 руб. и более за 1 кв. м).
Если рассматривать стоимость квартир по типам планировки, то наименьшую стоимость имеют новостройки, так как данные квартиры продаются в основном с черновой отделкой, кроме того застройщики были вынуждены снизить цены из-за пониженного спроса в условиях кризиса. Также квартиры в новостройках продаются со значительной скидкой частными лицами, которые до кризиса вкладывали денежные средства в недвижимость, а в настоящее время пытаются вернуть деньги, хотя и со значительными потерями.
Ниже представлена диаграмма стоимости квартир в зависимости от планировки:

Исторически сложилось, что наиболее дорогим «районом» является Ленинский район. Вслед за Ленинским районом по цене 1 кв. м идет Промышленный район, затем Заднепровский. В каждом районе можно выделить микрорайоны, отличающиеся по цене друг от друга. Наименьшая цена за 1 кв. м жилья в Заднепровском районе объясняется тем, что Заднепровский район это преимущественно старая застройка, нового жилья сравнительно мало, кроме того, в состав Заднепровского района входят такие микрорайоны как Гнездово, Красный Бор, Сортировка и другие, в которых стоимость 1 кв. м жилья много меньше.
Если рассматривать структуру предложения в разрезе количества комнат, то средние стоимости распределились следующим образом:

Для наглядности такое распределение стоимости 1 кв. м общей площади квартир в зависимости от числа комнат по районам города можно представить следующей диаграммой.

Диапазон стоимости 1 м кв. квартир в зависимости от количества комнат и района в первом квартале 2009 года представлен ниже в таблице:

Из данной таблицы видно, что стоимость квартир лежит в диапазоне от 20 000 руб. за 1 м. кв. до 65 000 рублей, причем данные значения могут колебаться как в большую так и в меньшую сторону, но это будет носить исключительный характер.
В Смоленской области вторичный рынок можно разделить на квартиры в крупных районных центрах, таких как Вязьма, Ярцево, Рославль, Десногорск, Сафоново, и квартиры в небольших городах и поселках.
Стоимость квартир в крупных районных центрах находится в диапазоне от 14 000 до 41 000 рублей за 1 м. кв. Стоимость квартир в небольших городах и поселках городского типа находится в диапазоне от 6 600 до 30 000 рублей за 1 м. кв.
В 1 квартале 2009 года продолжался начавшийся в четвертом квартале 2008 года спад стоимости квартир, который в среднем составил 5%, наиболее интенсивно дешевели двух- и трех- комнатные квартиры в Промышленном и Заднепровском районе (7% - 9%), так как они менее всего востребованы рынком, наименьшее падение стоимости квартир наблюдалось в Ленинском районе (до 3%). Ниже представлены диаграммы изменения стоимости 1 м. кв. квартир по районам города в первом квартале 2009 года:

Из представленных диаграмм видно, что на протяжении всего первого квартала происходило падение стоимости квартир. Данные по темпам падения за 1 квартал 2009 года представлены в таблице ниже:

В целом же с начала падения стоимости (октябрь 2008 года) жилье подешевело на 17,5%, наибольшее падение стоимости наблюдалось по трехкомнатным квартирам  - 20%, наименьшее – по однокомнатным 13%.
Данные по темпам падения за 4 квартал 2008 года - 1 квартал 2009 года представлены в таблице ниже:

Диаграммы изменения стоимости 1 м. кв. квартир по районам города в четвертом квартале 2008 года и первом квартале 2009 года представлены ниже:


Краткие выводы
На рынке жилой недвижимости города Смоленска и Смоленской области, как впрочем, и на любом другом рынке, действуют законы спроса и предложения. Спрос в городе, как и по стране в целом на квартиры значительно снизился, это связано прежде всего с трудностями в экономике в целом и кризисом ипотечного кредитования и экономики. Предложение же квартир осталось на прежнем уровне, а в некоторых сегментах даже увеличилось, что привело к стремительно набирающему обороты падению стоимости квартир.
Средняя стоимость квартир в 1 квартале 2009 года в среднем по городу на первичном рынке составила 35 000 рублей за 1 м. кв., причем разброс цен в одном и том же месте в зависимости от застройщика может составлять 50%, а в некоторых случаях и 100%.
На вторичном рынке ситуация несколько иная. Средняя стоимость 1 м кв. квартир зависит в основном от местоположения и в среднем по городу составляет 36 500 рублей, наибольшую среднюю стоимость 40 000 руб./м кв. имеют квартиры в Ленинском районе, за ним идет Промышленный район по 37 300 руб./м кв., минимальная средняя стоимость в Заднепровском районе, которая составляет 32 500 руб./м кв. Стоимость квартир в крупных районных центрах Смоленской области в среднем составляет 27 500 рублей за 1 м. кв. Стоимость квартир в небольших городах и поселках городского типа Смоленской области 18 000 рублей за 1 м. кв.
Если в первом полугодии 2008 года наблюдался значительный рост стоимости квартир (в среднем составил 12-15%), то в начале третьего квартала он составил 3%, а к концу практически остановился. В четвертом квартале 2008 года - первом квартале 2009 года стоимость квартир снизилась в среднем на 17,5%. Прогнозируется, что цены на недвижимость во втором квартале 2009 г., исходя из создавшейся ситуации, продолжат падение, хотя темпы падения могут снизиться, данная величина может составить от 3% до 5%.

Использована информация из:
Генеральный план города, утвержденный решением Смоленского городского Совета от 22.09.1999 г. №260; www.smolgrad.ru; admin.smolensk.ru; admcity.smolensk.ru; www.smoldom.ru; г. «Рабочий путь», «Моя реклама», «Портфель», «Все для Вас», «Из рук в руки» - подшивка за 2009 г.

Источник: ООО АКФ «Аудит-Десна»