Рынок жилья. Деловая активность

Мировой финансово-экономический кризис продолжает оказывать свое негативное воздействие на развитии московского рынка жилья, а также рынков жилья большинства российских регионов.

На рынке жилья продолжается снижение цен предложений, хотя темпы снижения упали благодаря развернутой в информационном пространстве рынка кампании «о скором возобновлении роста цен».

Количество сделок продолжает снижаться, поскольку экономически нецелесообразно приобретать жилье «прямо сейчас», если конечно жизненные обстоятельства позволяют. Федеральная регистрационная служба привела следующие сведенья о количестве заключаемых сделок в столице:

·         Январь 2009 (2008) – 2674 (1951) сделки купли-продажи жилья;

·         Февраль 2009 (2008) – 1952 (3655) сделки;

·         Март 2009 (2008) – 4360 (6174) сделки;

·         Апрель 2009 (2008) – 4764 (6733) сделки.

Итого, по итогам первых четырех месяцев в текущем году было совершено 15750 сделок, а за аналогичный период 2008 года – 18513 сделок купли-продажи жилья в столице.

Таким образом, снижение количества заключаемых сделок в 2009 году составило в абсолютном выражении 2763 сделки или почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Напомним, что за четыре месяца 2009 года было зарегистрировано всего 1094 ипотечные сделки против 3622 аналогичных сделок за тот же период прошлого года. Разница между этими значениями практически совпадает со значением снижения числа заключенных сделок.

На основании этих данных профессиональные участники рынка жилья начали говорить о скором выходе из кризиса и возобновлении роста цен.

Вместе с тем, сравнение с данными 2008 года не совсем корректно, поскольку фактически это был уже кризисный год. В 2007-2008 годах московский рынок жилья стал более узким (число регистрируемых сделок снизилось со 100-120 тысяч сделок до 65-75 тысяч сделок), за счет того, что цены на жилье примерно в три раза превышали уровень справедливой цены, то есть цены, отвечающей существующему среднему уровню платежеспособного спроса.

С большой долей вероятности в последние докризисные годы основной целью покупателей жилья в столице было сохранение и приумножение своих активов, а не улучшение жилищных условий. Некоторые эксперты дают оценки доли числа спекулятивных сделок на рынке до 70%. С большой степенью вероятности это не соответствует действительности, поскольку доля так называемых «чистых продаж» составляет на московском рынке порядка 20-25% и именно в число этих сделок входили спекулятивные сделки на рынке.

С теоретической точки зрения число сделок на рынке, без знания о структуре этих сделок, является неполной информацией. На узком рынке, то есть на рынке, для которого характерны цены, существенно превышающие возможности средних (а корректнее – среднемедианных) доходов домохозяйств, в условиях отсутствия общепринятого в мире налога на недвижимость, сделки до определенного времени будут совершаться все более узкой группой лиц.

В целом, кризис на рынке жилья только начинается, поскольку еще не произошло существенных изменений в мировой и национальной финансовых системах, что является необходимым условиям преодоления современного кризиса.