Бизнес-центры Ростова-на-Дону. 2008-2009 гг.

В процессе строительства в 2008 году находилось 8 объектов в «А»-классе, ввод которых планировался в 2009-2010 годах. Мониторинг предложений показал наличие большого выбора по этажам и площадям, и причиной стали высокие ставки аренды, заявленные собственниками. 2008 и 2009 год являются пиком в строительстве бизнес-центров класса «А».

Объем предложения строящихся бизнес-центров – 199,9 тыс. кв.м., в том числе класса «А» – 144,6 тыс. кв.м.

Основная масса предложения (66%) соответствует классу «А»1. Класс «В+» занимает второе место – 28%. За последний год структура строительства офисов начала тяготеть к строительству и проектированию предложений в секторе класса «А» и «В+».

Справка: В 2008 году общая площадь бизнес-центров в г. Ростове-на-Дону составляла 254 тыс. кв.м., в том числе класса «А» – 168,5 тыс. кв. При этом доля строящихся объектов составляет более 70% (184,9 тыс. кв.м.), из которых класса «А» – 76% (144,6 тыс. кв.м.).  К наиболее известным объектам класса «В+» и «В» относят:

1.     введенные в эксплуатацию – Белый слон (10 000m2), Кристалл (6 000m2), Купеческий двор (30 000m2), Clover House (25 800m2);

2.     заявленные – Гвардейский (17 000m2), Ника и Дипломат от СК Вант (по 4 000m2), Гедон (4 160m2).

Основная масса предложения концентрируется в Центральном Деловом Районе (CBD _Central Business District - является сложившимся административным, культурным, торговым и деловым центром города; большинство аналитиков ограничивают Центральный Деловой Район Театральной площадью с востока, Доломановским переулком с запада, ул. Варфаломеева с севера и Береговой ул. с юга) города – более 70% от общей доли офисных помещений бизнес-центров. Основными игроками на рынке офисной недвижимости являются Сигма-Сити (МФК Альянс, БЦ Содружество), Альфа-Дон с проектом БЦ Южная Столица, СК Мазанова с самым известным проектом города Пять морей и СК Покровский (БЦ Ростов City и Цветочный).

СПРОС

Аренда. В основном по городу договора аренды заключаются на год или 11 месяцев без регистрации и с правом пролонгации. Как правило, договора с такими условиями аренды заключаются с местными и небольшими региональными компаниями. Есть в городе и более долгосрочная аренда (до 3-5 лет), которая присуща крупным российским и иностранным компаниям.

В городе арендные ставки на офисные помещения исчисляются в рублях за квадратный метр в месяц. Как правило, эта ставка не включает в себя операционные расходы и коммунальные платежи.

Средневзвешенная ставка аренды в течение года находилась в диапазоне 1 000-1 500р./кв.м.

Средневзвешенная ставка аренды в течение года находилась в диапазоне 1 000-1 500р./кв.м.

Рост средней ставки аренды за год соответствовал бы уровняю инфляции в 13%, однако в декабре 2008г. снизили ставки аренды такие крупные игроки как Clover House более чем на 30%, СК Единство в БЦ Riverside более чем на 40%, что повлияло на итоговый показатель. Показатель средней стоимости аренды в декабре 2008 г. был почти на 20% меньше чем в начале года, составляя 1 025р. против 1 267руб./кв.м.

Покупка офисной недвижимости пользуется большей популярностью, чем аренда. 2007 год был характерен нестабильностью, а 2008год характеризовался положительной динамикой роста цен уже в начале года,  потеряв, в условиях кризиса, 5% от показателей в 3 квартале.

Ростовский рынок офисной недвижимости характеризуется высоким качеством объектов в «С» классе, а также,исторически хорошим расположением объектов в данном сегменте, что способствует его высокой заполняемости. При этом офисные площади классов «А» и «В» предлагаются по значительно более высоким арендным ставкам, хотя зачастую обладают худшим расположением и не всегда соответствуют заявленному классу.

В 2009 году ожидается, что объем качественных офисных площадей составит 123,6 кв.м. на 1 000 жителей или 0,12 кв. м. на 1 жителя. С развитием Ростовского рынка офисной недвижимости, некоторые здания, классифицируемые сегодня как класс В будут переходить в более низкий класс «С», тем самым исключаясь из числа качественных. НАМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА

Основная масса строящихся Бизнес-центров (66%) заявлена как класс «А», хотя вероятно классность здания на момент сдачи БЦ или еще раньше может понизиться в условиях конкуренции. Класс «B» занимает второе место – 34%.

В ближайшие несколько лет было запланировано строительство порядка нескольких десятков новых бизнес - центров, но, в условиях мирового кризиса часть из заявленных проектов может быть так и не реализована. Такое количество новых офисных площадей может стать критичным, тем более, что практически все проекты предполагают расположение в центре города и лишь единицы - в спальных районах. Хотя наибольшее количество строящихся и планируемых БЦ условно можно отнести к классу «А» и «В+», вероятней всего, что в ходе строительства инвесторы могут пересмотреть классность в сторону понижения.

По материалам годового обзора компании «ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ»


1 Присутствие доминирующего класса  А определяли сами инвесторы, заявляя свои инвестиционные проекты как класс А.