Ипотека. Стимулирование спроса

Объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2008 году по данным АИЖК составил 630 миллиардов рублей (против 556 миллиардов рублей в 2007 году, рост на 13% ).

В 2009 году, с учетом средств господдержки, глава АИЖК ожидает выдачи ипотеки на 530 миллиардов рублей, но «если государство не поддержит, то объем ипотеки сократится в четыре раза по сравнению с 2008 годом».

Напомним, что в настоящее время рассматривается вопрос о предоставлении АИЖК в текущем году 200 миллиардов рублей на поддержку ипотеки.

Вопросы дальнейшего развития ипотеки в России обсуждались в ГосДуме, куда были приглашены и представители Агентства RWAY.

 

Из стенограммы

заседания рабочей группы Комитета по бюджету и налогам

 

Здание Государственной Думы. Зал 220

1 апреля 2009 года. 12 часов

 

Председательствует - И.Д.Грачёв.

Председательствующий. Так, уважаемые коллеги, предложение приступить к работе, даже если кто-то не успел, но дойдёт. Нет возражений? Поехали, да? Я, собственно, стартовые слова скорее такого алгоритмического характера, чем сущностного буду говорить.

Во-первых, формально мы собрались от имени фракции "Справедливая Россия", потому что я иначе не мог это организовать, но при этом, естественно, наше с вами заседание абсолютно не политизированное, абсолютно профессиональное, посвящено рынку недвижимости и всему, что на нём делается. Тем не менее, такие хорошие слова Миронова вот здесь на официальном тексте по нашей работе, я их зачитывать не буду, но приветствие, пожелание хорошей работы и, естественно, слова о том, что все наши решения, по крайней мере, хорошая их часть, будет им всей мощью поддерживаться, а они вот здесь написаны, вы должны это иметь в виду.

Второе, что, наверное, совсем важно - это каждый из вас достоин большого, хорошего доклада. Я сам бы, например, минут по 30, большинство из тех, кто в списке есть, хотел бы выслушать, но практически это невозможно. Сегодняшнее наше заседание, оно в пределе двух-трёх часов, предел верхний - в три, а лучше: в два уложиться. И, соответственно, просьба огромная ко всем, в том числе и ко мне, укладываться в пять минут, подумать ещё раз, какие наиболее значимые две-три идеи каждый хотел бы сообществу изложить и на этом сосредоточиться.

Третья вещь, почему я считаю, что вот наше с вами такое достаточно многочисленное собрание, оно в высшей степени своевременно. То, что кризис и какие-то решения надо принимать - эта штука такая достаточно очевидная. Например, я сам уверен, что можно было в полном объёме практически сохранять весь строительный комплекс и это не требовало огромных финансовых затрат. Например, мои оценки, что это примерно в десять раз меньше, чем то, что уже выделено банком с неизвестным результатом. Соответственно, и в части поддержки граждан, и в части поддержки ипотеки многие решения пока не выглядят блестящими и требуют корректировок. Это одна сторона дела.

Вторая сторона дела, может быть, ещё более важная, что некоторые наши с вами решения имеют шансы на успех. То есть вот картина такая, как всегда, наверное, в кризисе, что стены, которые перед тобой как бы всё время стояли, где ты как бы упирался и ничего не мог добиться, они немножко ломаются. То есть, есть ощущение, что некоторые уже выработанные нами решения, они сейчас востребовано идут. Прежде всего, мы знаем, что, наконец, пошли поправки по ипотеке, в силу закона для нежилой недвижимости, пошли поправки по расширению налоговых льгот, то есть, есть целая серия вещей, которые никак не сдвигались, а сейчас вот пошли и поехали.

Дальше, чтобы, всё-таки изначально способ обсуждения, он был такой немножко Думский. Каждому из вас розданы, если я правильно понимаю, собранные примерно к лету и на нынешний день поправки, что характерно, часть из них от нас МЭРТ затребовал, а точнее так: попросил разрешения использовать их, не ссылаясь на нас, если это потребуется, для быстрого прохождения.

Я считаю, что эта штука замечательная. И если что-то из этих поправок быстро пойдёт в дело и от нас, и от правительства, то это будет совсем замечательно.

Но, соответственно, это не означает, что мы должны ограничиваться тем, что вам роздано, ну это вот такая затравочная Думская вещь, то, что уже собрано и то, что, может быть, использовано и задействовано, в том числе и поправка должна быть по мораторию на выселение, согласованному для форс-мажорных ипотечных клиентов, согласованному для форс-мажорных ипотечных клиентов, согласованному с соответствующей государственной поддержкой банков. Она для меня важная, прошу обратить на неё внимание. Вот, собственно, что в части алгоритмической я хотел сказать.

Языков А. Д.

ОАО Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, генеральный директор

Добрый день, коллеги! Я, действительно, займу чуть больше пяти минут, поскольку необходимо рассказать, что сделано в части поддержки помощи заёмщика, оказавшегося в сложной жизненной ситуации.

В соответствии с поручением Председателя Правительства Российской Федерации перед агентствами по ипотечному жилищному кредитованию в декабре 2008 года была поставлена задача разработать и приступить к реализации мер по поддержке заёмщиков ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

Реализовывать поставленную задачу было доверено именно АИЖК по следующим причинам. АИЖК является единственной 100-процентной государственной компанией, профессионально занимающейся именно ипотекой. Выделяемые средства АИЖК не может потратить никуда, кроме как на развитие и поддержку ипотеки. То есть, не пустит ни на валютный рынок, ни за рубеж, ни на отвлечённые проекты.

Второе. АИЖК разработало и реализовало совместно с региональными властями, практически всех субъектов Федерации, распределённую систему развития и поддержки ипотеки, так называемые региональные ипотечные агентства. Данное поручение председателя правительства имело следующие цели.

Первое. Обеспечить социальную защиту тем слоям населения, которые в условиях развития мирового экономического кризиса потеряли работу или их доходы существенным образом снизились до такого уровня, что исполнение обязательств по своим ипотечным кредитам стало невозможным.

Вторая важнейшая задача - это предоставить ликвидность банковскому сектору за счёт выделения ресурсов денежных или в форме госгарантий, которые, имея цель поддержку ипотечных заёмщиков, в конечном счёте вернуться вв банковскую сферу.

Третья задача - предотвратить катастрофическое падение цен на рынке недвижимости в отдельных регионах, где высок риск массовой безработицы, и, соответственно, риск проведения массовых взысканий заложенного имущества и одновременно выброс его на рынок.

С другой стороны, в силу очевидного нарастания социальной напряжённости в отдельных регионах перестал работать ключевой элемент ипотеки - право кредитора на взыскание заложенного имущества. Объективное опасение социальной напряжённости незащищённых слоёв населения привели, практически, к полной блокировке данного механизма. Соответственно, выделение из всей массы ипотечных заёмщиков именно незащищённого слоя и предоставление ему поддержки со стороны государства должно содействовать возобновлению работоспособности данного механизма взыскания.

В конечном итоге формирование стабильного механизма реструктуризации должно содействовать развитию ипотеки как ключевого инструмента жилищного рынка, а именно: ипотека как финансовое обязательство, взятое на множество лет, является крайне ответственным шагом для любого заёмщика. Как раз риск нестабильности экономической ситуации, риск неуверенности в собственных силах, особенно для молодёжи, останавливает многих россиян от принятия решения о приобретении жилья по средствам долгосрочного финансирования. Наличие в составе ипотеки механизма реструктуризации позволит снизить названные опасения и повысить спрос на долгосрочное финансирование жилья.

Выполняя данное поручение, ОАО АИЖК в период с декабря 2008 года по февраль 2009 года разработало правило реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заёмщиков, разработало стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, отработало практику применения данных документов, в результатах чего в итоговый текст было внесено свыше 150 правок и создало совместно с ассоциацией российских банков специализированную компанию ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов", генеральным директором которой я являюсь.

Цель - обособить деятельность по реструктуризации от деятельности АИЖК, поскольку АИЖК имеет высочайшие международные рейтинги кредита надёжности, который подрывать нельзя.

Названные документы реализуют поставленные задачи и содержат в себе следующие подходы:

·                      ключевой подход - государство сохраняет частную инициативу в этом секторе экономики, то есть, предоставив помощь отдельным категориям заёмщиков, государство сохраняет так называемый механизм частно-государственного партнёрства, при котором основная часть прав, требований на залог, - 80-85% - остаётся у частного бизнеса, а на агентство переходит только 15-20% самых старших рисков;

·                      второе - это фиксированный период помощи, который установлен равным 12-ти месяцам. По оценкам экспертов данного периода вполне достаточно, чтобы заёмщик смог восстановить свою платёжеспособность;

·                      третий подход - реструктурировать можно любые ипотечные кредиты, выданные в любом банке, по любому стандарту, в любой валюте и с любым алгоритмом расчёта процентов. В силу ограниченности бюджета правила реструктуризации имеют чёткую социальную направленность и содержат три ключевых требования.

Первое. Государство готово помогать заёмщику, если у него единственное жильё для проживания.

Второе. Его жильё не должно иметь элитный характер, указаны ограничения по размеру и стоимости.

Третье. Заёмщик должен подтвердить документально ухудшение своего финансового состояния до уровня двух прожиточных минимумов.

В настоящий момент разработано три схемы реструктуризации, но агентство продолжает разработку новых форм взаимовыгодного сотрудничества. В силу ограниченности бюджета программы, схемы реструктуризации основаны на механизме замещения платежей заёмщика средствами агентства в течение периода помощи. Полный выкуп проблемных кредитов пока не рассматривается, поскольку требует больших бюджетных возможностей, и существуют методические проблемы с оценкой справедливой стоимости проблемного кредита и отражение в учёте бухгалтерских убытков, возникающих при выкупе кредита дисконтом, особенно в банковском секторе.

Помощь будет оказываться на следующих принципах: возвратность, срочность, платность. Льготный период - это не период бездействия, а период, который даётся заёмщику для восстановления своей платежеспособности, потому обязанностью заёмщика является ежемесячное представление документов по его текущему финансовому состоянию. Понимая, что восстановление платёжеспособности может оказаться временным, агентство не считает необходимым прерывать досрочно оказываемую поддержку, но приветствует добровольное досрочное погашение своих обязательств.

В льготный период заёмщик не освобождается от платежей, это требование установлено по настоянию Ассоциации российских банков, иначе заёмщик забудет про своё обязательство и по окончании льготного периода с высокой степенью вероятности вовсе прекратит обслуживание своего кредита. Разработанные схемы реструктуризации как раз позволяют существенно снизить нагрузку на заёмщика, примерно в 50 раз.

 По окончании льготного периода заёмщик начинает погашать два обязательства: по своему ипотечному кредиту и по обязательству перед агентством. Срок погашения каждого из обязательств равный и равен сроку ипотечного кредита.

В завершение своего выступления хочу отметить, механизм поддержки заёмщиков ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, заработал практически по всей территории Российской Федерации. На сегодняшний момент только в трёх субъектах мы не успели развернуть своё представительство, и считаем, что данный механизм позволит снизить социальную напряжённость в отдельных регионах, предотвратить существенный выброс недвижимости в массовых сегментах на рынок, то есть реструктуризация способствует не падению цен, что важно для развития рынка недвижимости в целом.

Хованская Г.П. 200 тысяч, взявших кредиты в валюте, и 60 тысяч, оказавшихся уже в сложной ситуации. Насколько это справедливо?

Языков. Немножко неверная цифра, я прошу прощения. По нашим оценкам, максимальное число, подчёркиваю слово "максимальное", которым можем потребоваться поддержка, это составляет 100 тысяч семей.

Хованская Г.П. 100 тысяч?

Языков. Максимальное число.

Хованская Г.П. То есть у меня прогноз оптимистичный, да?

Председательствующий. Просьба придерживаться всё-таки...

Хованская Г. П.

Депутат Госдумы, член Комитета по строительству и земельным отношениям

Уважаемые коллеги! Вчера в Совете Федерации было очередное заседание под руководством Миронова, у него есть такой Совет по строительству, и эта проблема обсуждалась тоже частично.

Что мне не понравилось? Выступал Басаргин - это министр регионального развития. Он сказал, что АИЖК выделено 40 миллиардов вот как раз на вот эти вот проблемные ситуации. С чем нельзя не согласить. Я это конечно поддерживаю. Семья, которые попали в эту сложную ситуацию, их надо поддержать. Но и дополнительно якобы принято решение о выделении 60 миллиардов на новые кредиты на снижение процентной ставки.

Вы знаете, уважаемые дамы и господа, я считаю, что это решение, ну, это не преступление, это ошибка. Это ошибка сейчас выдавать новые кредиты. Мне представляется, что мы должны об этом говорить. И если у меня есть тут сторонники, ну 60 миллиардов можно направить совершенно на другие цели. И насколько мы все привержены как бы рыночным отношениям, тем не менее, в период кризиса, к сожалению, роль государства, она выходит на первое место. И поэтому для того, чтобы всё-таки выйти из кризисной ситуации, мы никуда не уйдём от того, чтобы всё-таки поддерживать строительство, госзаказ на строительство жилья. И в этом смысле наш проект, который внесён вместе с Сергеем Михайловичем Мироновым и целым рядом депутатов моих коллег, о строительстве жилищного фонда некоммерческого назначения. Я подчёркиваю, речь идёт не о социальном жилье, а о жилищном фонде некоммерческого назначения, которого на сегодняшний день в Жилищном кодексе нет. Это было большой ошибкой. Потому что, изменив правила игры и введя социальное жильё только для малоимущих, а с другой стороны, у нас рынок и коммерческий фонд, мы оставили вообще за пределами правового регулирования огромное количество граждан, в первую очередь это бюджетная сфера, бюджетники, которые оказали ни причём. То есть им отказывали в постановке на учёт на социальное жильё. И, с другой стороны, они не могли выйти на рынок даже найма жилья коммерческого.

И поэтому финансирование вот такого строительства, оно не будет при эксплуатации нагрузкой для бюджета, потому что полностью компенсируются все расходы нанимателя этого жилого помещения. И, да, проект этот будет окупаться в течение 25 лет по нашим прогнозам. Можно установить и более короткие сроки, просто это будет большей нагрузкой. И плата за наём в этом фонде будет раза в три меньше, чем на рынке найма жилья коммерческого. 

Вот это предложение сделано. Похоже, что оно нашло поддержку и не только у моих коллег, но есть даже информация, что и президент, и премьер очень доброжелательно отнеслись вот к этой инициативе. Но мы с ней опаздываем минимум на три года. Понимаете, если бы этот фонд сейчас был, многие проблемы не стояли бы.

У меня есть очень непопулярные предложения, ну, я, наверное, их сделаю в другой раз после предварительного обсуждения, как решать проблемы тех, кто сейчас по сертификатам должны получать жильё - это военнослужащие, это северяне и целый ряд других категорий. Вы прекрасно знаете, что стоимость квадратного метра по сертификату явно занижена. Она не позволяет людям приобрести жильё по нормам. И в итоге у нас возникают уголовные дела в отношении военнослужащих, которые, пытаясь как-то решить проблему семьи, обналичивают эти сертификаты, покупают жильё в более бедных регионах, а потом у них изымают жильё и возбуждают уголовные дела. С этой практикой нужно заканчивать. И возможно это непопулярный, но правильный шаг в период кризиса, может быть, предложить этим людям, за которых мы решили, что они обязательно хотят быть собственниками, строительство некоммерческого жилья и предоставление им вот этого жилья в наём. Это тоже одно из предложений на будущее. Нужны переговоры с Министерством обороны, безусловно, ну и с Министерством регионального развития, которое отвечает за целый ряд категорий получающих сертификаты.

Теперь по ипотеке с выселением.

Уважаемые дамы и господа, я не знаю, помните ли вы нормы Жилищного кодекса, но у нас на сегодняшний день человек не может быть выброшен на улицу на период реализации его жилья, он должен быть переселён вместе с семьёй в маневренный фонд. Такого фонда не существует. Тем более это не свойственно банкам. То есть, заявив такую норму, законодатель не подумал, как это всё будет реализовано. Так что я считаю, что вот эта проблема маневренного фонда для собственника единственного жилья, который взял ипотечный кредит, в ближайшее время она вышла, раньше она была теоретической, сейчас она стала практической и очень тяжелой, сложной проблемой.

Как альтернатива ипотечным кредитам, новым, по крайней мере, я считаю, что Иван Грачёв скажет о стройсберкассах - это одна из возможных версий. И вторая версия - это купля-продажа с рассрочкой платежа, которая очень хорошо прижилась в Москве и сейчас, по-моему, в Кемерово приняли такую схему. То есть вы понимаете, мы должны предложить людям в период, когда у нас просело, строительство социального жилья окончательно упало, потому что до завершения приватизации никто у нас не будет из муниципальных властей строить социальное жильё, которое завтра становится частной собственностью. Это и сейчас для них основной аргумент, почему они не хотят строить социальное жильё. Некоммерческое жильё в приватизацию не идёт, не переходит в собственность граждан. И, с другой стороны, ипотека у нас новая, новые кредиты у нас тоже просели. С двух сторон у нас такое падение произошло.  Так что вот как бы альтернативой на рынке найма жилья является некоммерческий фонд, наём некоммерческого жилья. Какая альтернатива для людей, которые что-то могут? Это стройсберкассы и продажа жилья государством по стоимости, близкой к рыночной. Спасибо. Извините, я, наверное, сильно перебрала?

Председательствующий. …Пользуясь тем, что я 5 минут своих не выбрал, я, может, иногда  буду замечания вставлять. Закон о стройсберкассах и о некоммерческом найме включены в список вопросов, которые "Справедливая Россия" предъявила Путину на выступление 6 апреля. И соответственно мы будем знать 6 апреля достоверные ответы по отношению его к этим темам. Это законы, которые есть готовые, которые идут через Думу. Я исхожу из того, что все профессионалы и знаю, что такое закон о стройсберкассах  и немножко его историю.

Покопцева Е. 

заместитель начальника отдела финансовых рынков и финансового законодательства в Министерстве экономического развития.

Начну с конца по поводу стройсберкасс.

Действительно, идея есть. Идея стройсберкасс поддерживается. Мы неоднократно обсуждали. Но есть и проблема. Проблема состоит в том, что предложенные поправки в законопроект, которые не учитываются, и проблема состоит в том сама, что если они не будут учтены, то у нас может не пройти не только законопроект, но и сама идея. Потому что очень сложно бороться, мнения по стройсберкассам очень разные в правительстве. Очень сложно бороться с негативным отношением к стройсберкассам. И часто это отношение формируется именно недостатками, которые всё ещё есть в законопроекте. Поэтому до июня надо их как-то учесть. Есть и предложения, их обязательно надо учесть. До того процесс тормозился целый год. Проблемы не учитывались. Это по стройсберкассам.

Далее. Есть несколько инициатив, которые уже приняты. То есть довольно много делалось в последнее время по ипотеке и Государственной Думой, и правительством. Сокращены сроки государственной регистрации ипотеки жилых помещений до  пяти рабочих дней. Сейчас готовятся поправки о сокращении сроков госрегистрации ипотеки до 15 дней для нежилых помещений. То есть этот закон уже разрабатывается и будем надеяться, что он будет принят.

Далее. В конце прошлого года принят закон, позволяющий ...учет закладных. Наверное, об этом уже ... в курсе. Поэтому останавливаться на нём долго не буду.

И что касается ипотеки коммерческой недвижимости. Сейчас уже законопроект об ипотеке нежилых помещений прошёл первое чтение, и сейчас готовятся поправки в правительство ко второму чтению. Мы изучили очень внимательно все эти поправки. Из них взяли немного. Прямо скажу, немного, потому что в принципе итак достаточно. То есть то, что будет взято, это возможность страхования кредитных исков как раз тоже для нежилых помещений. Вот это учтено.

Если сейчас будет возможность на этом совещании как-то обсудить, что возможно что-то ещё, включить какие-то поправки, потому что в том законопроекте, который сейчас прошёл первое чтение, там просто добавлена одна фраза в 69-ю статью. То есть добавлено, что вот "и нежилых помещений", что ипотека в силу закона и нежилых помещений.

В принципе все юристы говорят, что этого достаточно. Вот если коллеги считают, что этого недостаточно, то я думаю, что это стоит обсудить, может быть, сегодня как Иван Дмитриевич сочтёт нужным.

Как бы у меня очень краткий доклад. Я специально не готовила какие-то такие, много материалов, именно как обзор законодательства, то, что делается и то, что будет сделано.

И хочу обратить внимание ещё на проблему вот этой просроченной задолженности, о которой уже сейчас говорилось. У нас есть опять же две проблемы. Вот как АИЖК смотрит, в первую очередь рассматривает заёмщика с точки зрения падения его дохода. И с этой точки зрения готов предоставлять ему в соответствии с имеющимися возможностями готов предоставлять помощь.

Коммерческие банки у нас смотрят на заёмщика с другой стороны, насколько он качественно исполнял свои обязательства ранее. И уже, то ест под другим углом и соответственно помощь может быть предоставлена другой категории заёмщиков, даже тем, которые брали кредиты на более дорогое жильё, у которых доходы изменились не так сильно. То есть, поэтому озвученная цифра о проблемных кредитах, конечно, она занижена, то есть проблема больше и решать её надо комплексно.

Конечно, полностью её вешать на АИЖК это нереально. Поэтому надо продумывать такие общие предложения о том, как действовать банкам  в данном направлении. Многие банки уже свои программы разрабатывают и применяют. Насколько они эффективны, это вот тоже вопрос, который тоже можно обсудить. Спасибо.

Бекетов А.Г.

независимый аналитик рынка недвижимости

Добрый день, уважаемые коллеги!

Я не буду вам двигать большую политику, я вкратце обращусь к цифрам. Значит, здесь всё время звучит: деньги, деньги, деньги. Докладываю: я проанализировал состояние денежной массы в государстве, и за последние полгода она уменьшилась на 17 процентов. То есть, если мы возьмём уравнение Ирвинга Фишера, есть такая формула в экономике, если убрать умные слова, получается, что вот одна квартира год назад стоила 100 денежных знаков, сейчас в государстве этих знаков осталось - 80, вот просто денежных знаков 80 осталось. То есть вы, как не крутите, а денег, именно денежных знаков в стране стало меньше.

Поэтому цена по закону экономики должна уменьшиться однозначно. 20 процентов - это просто не обсуждаемо и это, в соответствии с законами экономики. Плюс, наверное, потеряли, где-то приблизительно процентов 10 вот тех ипотечных кредитов, которые поднимали цены на рынке. И с учётом того, что текущие накопления постепенно будут проедаться, могу предположить, что до конца года для того, чтобы запустить рынок, даже не говорю о первичном, он, вообще, мало представляю, как будут люди выкручиваться из этой ситуации - вторичный рынок. Надо снизить рублёвые цены, где-то на 40 процентов, а валютные - на 55 при курсе доллара в 30 рублей за доллар. И это в том случае, если мир и мы следом за ним будем выползать из кризиса.

Если же кризис продлится там три, четыре, в общем, пять лет - довольно длительный срок, то здесь трудно предположить, но снижение, наверное, будет до 70 процентов в рублях. Там примерно, в общем-то, расчёты, конечно, сами понимаете, на такой длительный период, там до 75 процентов в долларах и до 70 - в рублях. В конечном итоге, мы вот те запасы, на которые люди ориентируются, вот говоря о первоначальном взносе, мы их просто за это время проедим, его не останется, я имею в виду: у потенциальных покупателей жилья.

И поэтому вот, я считаю, предложение, высказанное коллегой Хованской очень грамотное. Те люди, которые могли реализовать своё желание купить жильё, они уже практически всё это сделали.

В нынешних условиях можно поддержать стройкомплекс только производя и эксплуатируя потом вот эти дома, как там, не коммерческий найм, не социальный найм, вот что-то такое промежуточное. То есть, это хотя бы даст какую-то отдачу. Люди смогут зарабатывать деньги и возвращать их в стройкомплекс. В противном случае просто будут стоять пустые дома и механизма возврата не будет. Или рынок или соцжильё, надо, действительно, делать эту середину, чтобы не дать строительному комплексу провалиться и дать ему возможность что-то делать.

Черняк А.В.

председатель совета директоров ООО «АТТА Ипотека»

Несколько слов хотел сказать с точки зрения ипотечных кредиторов. На сегодняшний день мы понимаем, что есть две основные проблемы для ипотечных кредиторов. Одна тема - это рефинансирование, то есть найти, где источники выхода из ситуации, когда банки и другие кредиторы затоварены неликвидными портфелями. И вторая тема, которая на самом деле животрепещущая, но совсем, на мой взгляд, не отражена ни в каких решениях на уровне государства, - это работа с просроченной задолженностью в государственных масштабах. При этом если первой проблеме какое-то внимание уделяется, есть попытки синдицированных выпусков сделать, РЕПО с Центральным банком и т.д., наверное, это ещё получит своё развитие, банки начнут объединяться с целью сокращения расходов при выпусках, то работа с просроченной задолженностью и проблемной - это на сегодняшний день чистая проблема самих кредиторов. При этом я уверен, что в конечном итоге эта проблема окажется более важной и необходимость её решения, нежели первая. Потому что вопросы рефинансирования в конечном итоге - это некий ручеёк, который интересен и инвесторам частным, в конце концов, и кредит не везде одинаково закончится в одно время, где-то этот ручеёк потечёт и в конце концов рефинансирование начнётся.

Вот работа с просрочкой,  тем более, которая сейчас, на мой взгляд, идёт пока в арифметической прогрессии, в дальнейшем, возможно, в геометрической. Все меры, которые принимаются сегодня по поддержке заёмщиков, - это правильные и хорошие меры, на мой взгляд, стабилизационные кредиты и т.д. Но на самом деле это не что иное, как, по-моему, перенос сегодняшней проблемы на завтра, особенно те сроки, которые предусматриваются для этой поддержки, при всём положительном моем отношении к таким мерам.

 При этом, что выбрать государству, есть ли необходимость выбрать? На мой взгляд, я бы уделил внимание и тому, и другому, но всё-таки попытался сейчас сосредоточиться именно на работе с просроченной задолженностью и поддержке рынка в этом смысле. Иначе, как говорил кто-то из актёров, я помню, когда он говорил, что у него был выбор в начале карьеры перед тем, как идти в какой-то театральный институт, пойти в медицинский, и стоял вопрос стать урологом или стоматологом. На что ему старый профессор сказал, что люди без зубов жить могут, а вот без пописать нет. Поэтому, на мой взгляд, работа с просроченной задолженностью - это как раз урологическая проблема ипотечного рынка, если можно так назвать, извиняюсь за это сравнение.

 Потому что на сегодняшний день что происходит? Ведь способами реструктуризации, внесудебного взыскания и т.д. проблема переносится. То есть банки пытаются, на самом деле специалисты не верят в те цифры просрочки, которые публикуются. Все прекрасно понимают, как это делается, как банки уходят от дополнительного резервирования, как перекредитовывают заёмщиков, как переформатируют просроченные кредиты в паевые фонды и завешивают по другим статьям балансы и т.д. Поэтому понятно, что уровень просрочки на сегодняшний день давно уже перевалил за 20 процентов, и думаю, что к концу года он достигнет более значительных величин. Я имею в виду реальные просрочки. Я не беру совсем технические её показатели, но давно вычислено, по крайней мере, я с этим столкнулся, мы посчитали, просто с какой скоростью просрочка, скажем, достигшая 30-дневного срока, с какой скоростью она переходит в 60-дневный и т.д. Поэтому нетрудно догадаться с учётом потери работы и т.д. заёмщиками, во что это превратится к концу года.

При этом что происходит? Внесудебное взыскание, наверное, сейчас отрабатывается. Есть коллекторские компании достаточно успешные коммерческие на рынке, цены услуг на которые крайне велики, на мой взгляд. Но это диктуется их монополизмом, по сути. Каждый кредитор вынужден тратиться на создание собственных служб по работе с просроченной задолженностью либо обращаться к коллекторским агентствам. Это, на мой взгляд, достаточно дорого не очень эффективно. В конечном итоге с нарастанием кризиса в этой сфере кредиторы останутся с квартирами на своих балансах, и это потребует дополнительной работы с этим активом. То есть передача в управление этого актива, сдача в наём, скажем, или в аренду этого жилья тем же заёмщикам либо третьим лицам и т.д.

Более того, у этого есть и другая сторона. Кстати, что касается маневренного фонда, сейчас уже такая тенденция на рынке возникла в регионах, когда региональные власти столкнулись с отсутствием маневренного фонда. По сути, те кредиторы, которые получают на баланс квартиры, по сути, договариваются с властями к обоюдному удовольствию, что это жильё будет сдаваться как маневренный фонд. Там некие трёхсторонние соглашения.

В заключение, что предлагается собственно. Мне кажется, что по образу и подобию, там опять не надо изобретать велосипед, но по образу и подобию некоторых стран, в том числе из ближайшего окружения российского. Я бы, может быть, предложил подумать на государственном уровне о создании некого агентства, которое могло бы стать коллекторским агентством государственным. Которое помогло бы кредиторам разобраться с теми долгами, с теми проблемными активами в ипотечной сфере, которые накапливаются. Это могут быть, я говорю о квартирном фонде, не о закладных. По закладным у нас там некая работа может быть проведена. Вот в этом смысле, а дальше уже взаимодействие с кредиторами. И это агентство могло быть разным. То есть, скажем, те кредиты, которые были бы восстановлены по платёжному графику, могли быть возвращены кредиторам на некоторых условиях, остальноё фонд мог бы быть в обороте и использоваться, в том числе как маневренный фонд для регионов, поскольку эта проблема характерна для всех региональных отделений и там кредитных организаций.

На самом деле такого рода агентства созданы уже в ряде стран. Как раз в период кризиса их актуальность возрастает. Поэтому, если это интересно, то мог бы принять участие в разработке концепции, какие-то намётки есть. И в общем вот комитет или инициативу можно выступить перед правительством о создании такой организации. Спасибо.

Горячева А.Р.

Вице-президент, начальник департамента по работе с физическими лицами, "Газпромбанк"

Хочу сказать, что мы на самом деле достаточно активно вот тоже работали с АИЖК и с ... по выработке всех предложений по стандартам, правилам. Могу сказать, что наша дочка  ГПБ "Ипотека", она  подписала соглашение и уже практически начала работать.

Что касательно самого "Газпромбанка", то, безусловно, конечно никто, вот я просто  слушала выступающих, все проблемы там перевешивать на ...  и АИЖК никто не собирается.  Я думаю, что и банки действительно достаточно активно сами разрабатывают свои программы и думают о том, как так или иначе реструктурировать задолженность, решить проблемы с реализацией имущества. Тем более, я думаю, что все столкнулись, особенно те банки, которые имеют достаточно большую региональную сеть, с тем, что стоимость недвижимости в ряде регионов очень существенно упала. И выставляя даже на продажу данные квартиры, к сожалению, заёмщики не могут погасить сумму тех обязательств, которые они должны банку.

Если говорить работе с новыми заёмщиками. Безусловно, работаем. И могу сказать, что не только мы ограничиваемся с работой с действующими заёмщиками. Мы выдаём кредиты и работаем как на вторичном рынке, так и на первичном. С коттеджным строительством перестали работать, потому что не совсем понятна ситуация на этом рынке. Но, тем не менее, есть объекты, которые "Газпромбанк" сам финансировал, и мы кредиты выдаём.

Если говорить о тех программах, которые банк для себя принял, то конверсия у нас есть. Очень хорошо, что действительно аналитики изучают те процедуры, которые банки предлагают. Конверсия есть в банках. Но надо понимать, что для каждого банка действительно очень важно понимать насколько для него нужна в настоящее время перевод валютных активов в рублёвые. И естественно банк вводят определённые комиссии, не могут они это делать себе в убыток. Поэтому те заёмщики, которые рассчитывают и принимают условия банков, и прогнозируют естественно перехода из валютного актива в рублёвые, естественно с такими заёмщиками банки работают и предлагают такие программы. Практически очень многие это делают.

Если  говорить про реструктуризацию, то, наверное, вот очень много обсуждаются вопросы, причём на всех уровнях, о формах поддержки заёмщиков. И могу сказать, что  мы сталкиваемся с тем, что даже те заёмщики, которые в состоянии платить и обслуживать долги, они ссылаются на то, что раз государство говорит о том, что мы будем помогать, то в принципе мы можем не платить, потому что в дальнейшем будет ещё хуже. Но могу сказать, что на самом деле, всё-таки хотелось, чтобы всё-таки законы, которые у нас приняты, они работали. И Закон "Об ипотеке", который в настоящее время тоже у нас действует, и, согласно которому мы работаем, он тоже у нас действовал эффективно. И заёмщики тоже не забывали о том, что необходимо всё-таки исполнять свои обязательства.

Поэтому реально помогать надо тем, кто реально столкнулся с ситуацией невозможности обслуживать свои обязательства в силу того, что сокращение произошло действительно, сокращение штата, либо обанкротилось предприятие. Причём, когда мы говорим об анализе самих заёмщиков, то могу сказать, что, если есть потенциал у заёмщика в работе, естественно, банки все анализируют, когда выдают кредиты, своих потенциальных клиентов, то, безусловно, такие заёмщики находят работу не сразу. Поэтому предоставление отсрочки на определённый срок по оплате основного долга, по оплате процентов, либо действительно, так или иначе, переход с анаитетных на дифференцированные платежи, мы это, в общем-то, используем.

Могу сказать, конечно, количество таких клиентов у нас не так много, к счастью. Но тем не менее в общем-то, такие обращения есть. Поэтому могу сказать, что проблема, они существует, банки решают эту проблему. По-моему, достаточно многие стараются и делают это успешно, и не замалчивают о проблемах.

С точки зрения работы с проблемной задолженностью, вот по созданию фонда могу сказать, что тоже очень много действительно обсуждаем этот вопрос. И была не так давно конференция, проводилась всероссийская, и действительно, в общем-то, сами делегаты выступали даже с инициативой о создании фонда, который будет непосредственно аккумулировать те проблемные долги. Но, в общем-то, к этому вопросу надо подходить всё-таки взвешенно и системно. То есть, это не должно быть так, чтобы вот все проблемные долги опять-таки вешаются на одну организацию, а те банки, которые, в общем-то, достаточно вели агрессивную и рискованную политику, они продолжали в дальнейшем так же и работать, ради поддержания самого рынка.

Зибарев И.В.

"Альфа-банк".

Добрый день! Я хочу присоединиться к "Газпром-банку", потому что, мне кажется, сейчас две основные проблемы. По поводу просрочек надо смотреть более внимательно, и помогать тем, кто... и тем банкам, кстати, если вообще помогать банкам, кто не допускал рисковых акций на рынках и сам не допинговал ни по ставкам, ни по срокам, ни по первоначальному платежу.

Но основная задача, которую я вижу как представитель коммерческого банка - в том, что сейчас рынок ипотечного кредитования в коммерческих банках практически умирает. И, мне кажется, это абсолютно не рыночная ситуация, когда в стране ипотекой может и занимается только Госбанк, либо АИЖК. Вот эта ситуация, мне кажется, крайне странной, она ни к чему хорошему глобально привести не может.

На мой взгляд, когда АИЖК создавалось, и роль, которую АИЖК сейчас видит само, и я её, по крайней мере, так вижу - это системообразующая роль. И задача АИЖК - создавать систему рефинансирования внутри страны ипотечных кредитов, чтобы банки могли не только выдавать или бороться с просроченной задолженностью, а ещё знали, куда эти портфели потом дальше, извините, деть.

Вот сейчас их девать некуда, и, мне кажется, вот это должна быть тоже одна из основных задач сейчас для правительства, для Госдумы, чтобы мы создали эффективный механизм рефинансирования внутри страны. Потому что жить только с оглядкой на реструктуризацию или рефинансирование через секьюритизацию на иностранных рынках, мне кажется, уже явно не стоит. Надо всё-таки рассчитывать на некий внутренний цикл внутри страны.

Вот это я считаю основной проблемой, а что касается работы с заёмщиком, у нас, слава богу, с этим пока всё в порядке. Хотя мы видим достаточно большой рост просрочки: 30 плюс и 60 плюс. Что касается такой серьёзную просроченную задолженность: 90 плюс и 180, она пока в районе процента. Но, мне кажется, это долго тоже продержится, потому что мы видим в регионах реальное ухудшение ситуации именно макроэкономической, когда мы спрашиваем: "Что происходит?", люди уже называют макроэкономические факторы, то есть, потери работы, задержки зарплаты и так далее. С этим нужно будет бороться. И, если АИЖК готовы активнее работать, а АИЖК с банками и реструктурировать такие кредиты, потому что по очень большому количеству клиентов, я думаю, мы просто не сможем этого сделать. Так как, например, у нас 40 процентов валютных кредитов, и сейчас мы готовы их перевести в рубли, но ставка в рублях в "Альфа-банке" 23-24 процента в рублях, я думаю, это ещё хуже будет заёмщику. И вот такая большая разница между ставками, которые мы реально формируем на основе рыночной стоимости денег для "Альфа-банка" и теми ставками, например, которыми распоряжается АИЖК, мне кажется, очень большая разница. Поэтому АИЖК должно, на самом деле, такие кредиты валютные рефинансировать. Потому что государство даёт АИЖК дешёвые деньги, а нам оно пока не даёт таких денег.

Второй момент, который мне кажется важным для того, чтобы всё-таки реанимировать ипотечное кредитование, так как я, например, не согласен, что сейчас не надо выдавать кредиты вообще, я считаю, их надо выдавать, просто, естественно, более разумно и взвешен, мне кажется, должны быть целевые кредиты, как в своё время мы выдавали субардинированные кредиты через Внешэкономбанком и банком, там были кредиты на 8-9 лет под 8-9 процентов. Мне кажется, точно такие же кредиты в определённых, в ограниченных количествах должны быть выданы или выдаваться основным игрокам на ипотечном рынке и смотреть, как они их выдают, и смотреть на их балансы, и смотреть на их систему айдерайтинга, и также смотреть на то, какая просрочка у этих банков и сейчас и была ранее. Потому что, я не знаю, не секрет, но если мы возьмём просрочку, например, АИЖК, то, что я, по крайней мере, читаю в прессе, она в разы, если не в 10 раз, больше чем, например, в "Альфа-банке". Хотя это государственные деньги, государственная компания. Поэтому, мне кажется, надо очень на это смотреть. И такая, целевая поддержка и в целом по ипотечным кредитам в стране и конкретных банках, крупных особенно, она, мне кажется, очень была бы очень своевременна и помогла бы в целом экономике и стимулировала бы потребителя конечного, что, на мой взгляд, очень важно.

Конистри Я.А.

Росбанк, Управление ипотечного кредитования.

У меня тут несколько тем, немножко не связанных, я так быстренько пройдусь.

Во-первых, по поводу уровня просрочки. В принципе уровень просрочки в стране - это что-то типа средней температуры по больнице, включая морг с реанимацией. Это первое.

И второй момент, что мы понимаем под просрочкой? Потому что балансовая просрочка - это одно, уровень проблемной задолженности - это другое и цифры, отличающиеся порядка на два примерно. Поэтому для меня, например, цифры просрочки и 20 процентов ипотеки выглядят несколько дикими, потому что у меня, не у меня, в моём банке, у нас уровень проблемной задолженности, то есть кредиты, по которым есть нарушения в платежах, они на уровне 4 процентов.

Поэтому тут возникает такой вопрос: степень рискованности той кредитной политики, которая проводилась в своё время, до кризиса теми, у кого такой уровень просрочек. При этом, естественно, я полностью присоединяюсь вот к Владимиру Босякову, про всё то, что он сказал, могу подписаться двумя руками.

Теперь, на самом деле, есть такая проблема, с которой мы, наверное, будем сталкиваться по кругу, если её не решим сейчас, потому что сейчас такой момент, когда, наверное, её можно решить.

Во-первых, первая ошибка, которая была сделана, она была сделана в том, то есть это такой был замысел, и так получилось: у нас получалось, что на одном рынке существовал демпинг по процентным ставкам, причём это была, в общем-то, государственная политика при тотальном монополизме на рынке недвижимости и полной его непрозрачности. То есть, с одной стороны, очень конкурентная среда, то есть огромное количество ипотечных кредиторов, многие из них государственные, которые в том числе как раз в основном проводили политику низких ставом. Я бы сказал, что у нас всё-таки, наверное, единственная страна в мире, где уровень ставок по ипотеке в национальной валюте был ниже уровня реальной инфляции или где-то на том же уровне. Потому что по идее нормальное соотношение такое: инфляцию плюс что-то - это вклады, плюс что-то к вкладам - это кредиты.

В результате мы имеем жуткий дисбаланс по ценам. Для меня, честно говоря, загадка, какие могут быть проблемы у стройкомплекса московского, по крайней мере, если соотношение цены и стоимости там в разы. Условно говоря, на этапе строительства продал по одной квартире с этажа, в общем-то, должен построить всё спокойно.

Почему проблемы у стройкомплекса мне не ясно. Вспоминается фильм "Операция Ы". Да, что сказал заведующий складом.

В целом проблема нашего рынка недвижимости, что, строго говоря, он не рынок. Рынок, это когда есть некий объём продавцов, некий объём покупателей. Обе стороны действуют, обладая информацией свободно, не выкручивают руки, не привязывают их к батареям, и при этом они владеют информацией как о качестве того, чего покупают и продают соответственно, так и ценовой ситуацией. То есть, сколько это стоит вообще. Рынок телевизоров, да. Могу пойти  проверить все телевизоры, посмотреть. Применительно к строительству это выглядит так. У меня берут деньги, говоря, что когда-нибудь возможно мне дадут телевизор с диагональю 50 то ли сантиметров, то ли дюймов.

Вот это как-то надо менять. И поменять это можно, наверное, несколькими способами. Наверное, нужен закон, регулирующий риэлторскую деятельность. Наверное, нужно как-то этим законом заставить, например, расчёты, чтобы все были безналичными. Например, регистрация недвижимости только против финансовых документов, аккредитивы, условно говоря. То есть сделка регистрируется только, если есть... Не подписали, что оплатили, а банковский документ - аккредитив выставленный, покрытый, не покрытый. Покрытый, наверное.

Второе, что определённое зло в том, что строительство  финансируется за счёт привлечения средств граждан. Потому что это означает, что строители, застройщики, непонятно, что такое, то ли строитель, то ли дивелопер, привлекает кредиты беспроцентные, бессрочные и в принципе безвозвратные. Да, то есть, есть неопределённость качества. Был такой экономист американский Джордж Акирил, он получил Нобелевскую премию, он доказал, что если на неком товарном рынке существует  неопределённость качества, когда покупатель не контролирует качество, с рынка уходит качество как факт, уходит честный продавец тоже как факт. Нужно сделать так, чтобы граждане не давали денег строителям. Как это сделать? Вот 214-й закон, я так понимаю, это была попытка вот это сделать, но она полностью провалилась, не полностью, частично, она провалилась на... Оставим один процент. Особенно провалилась на рынках, где была активность - Москва, где народ имел деньги, чтобы потратить. Как это сделать я не знаю, но вот это нужно сделать. Просто мы будем ходить по кругу. И с моей точки зрения постановка: задача государства не допустить падения цен, она как-то непонятная вообще.  Как это государство говорит: мы не допустим, чтобы наши потребители меньше платили. То есть наш народ должен переплачивать. Другое дело, что если при этом кто-то разорится, это вопрос как это решать. Можно сказать: пусть все разорятся. Тоже подход. Можно сказать: нет, мы им дадим разориться, но другим способом. То есть моё ощущение, что мы будем щупать дно цен года два, полтора, где-то так. В принципе правильнее было бы нащупать дно побыстрее, чтобы как-то обратно процесс запустить. Как это сделать? Я тоже не знаю, но это в принципе предложение.

И ещё шла речь об обращении взыскания, о выселении. Вот у нас есть такая организация, ФАС называется, она, наверное, считает, что выселение - это правильно. Та война, которую развязала ФАС против страхования здоровья заёмщиков и страхования титула, она носит какой-то, это диверсия, это вредительство в своё время это называлось в нашей стране, каралось какой-то ужасной карой. Такое ощущение, что они считают, что выгонять безутешную вдову с сиротами, - это очень такое доблестное деяние. То есть зачем это делается? Непонятно. Надо их как-то унять. Надо это прекратить, потому что страховых случаев по жизни много достаточно. Есть проблема иногда эту страховку получить. Если это ещё запретить, народ считает это незаконным, говорит: негодяи банки обдирают. Но самом деле - это забота. Люди смертны, смертны внезапно. Мой личный опыт, по крайней мере, это показывает. Спасибо.

Полторак Г.В.

БЕСТ-недвижимость

Непросто выступать в таком сообществе, что говорить. Я посмотрел, здесь в документах представлены поправки, в том числе и по коммерческой недвижимости, почему-то об этом вообще ничего не говорят. Мне кажется, что все они интересны. Я уже набросал несколько замечаний по этому поводу. Но, как Иван Дмитриевич предложил, это, наверное, мы в рабочем порядке обсудим. То, что проблема серьёзная есть и нужно как-то на государственном уровне помогать, безусловно, да. Только, мне кажется, что мы и раньше совершали большую ошибку, очень сильно раздувая ипотеку, то есть кредитование граждан, и интенсифицируя спрос, и очень мало внимания уделяли развитию предложения на рынке недвижимости, то есть кредитованию строительства. Сейчас кредитование строительства умерло вообще, а мы ещё говорим о том, что надо продолжить работу с ипотекой и кредитовать граждан. Мне кажется, путь тупиковый. И так ипотека внесла определённый вклад как раз повышения цен. И я думаю, что если ничего не делать по части государственной поддержки строительного комплекса, то через год мы придём к ситуации, когда цены катастрофически вырастут в рублях, естественно. Я сейчас не говорю о валюте, потому что обсуждать на тему, каков будет курс доллара, несерьёзно в нашем сообществе, не приглашая, по крайней мере, господина Обаму и Федеральную резервную службу. Поэтому мне непонятны размышления аналитиков о том, что недвижимость в рублях подешевеет на 70 процентов. Могу  предположить, что это может быть только в том случае, если страна обнищает настолько, что первостепенной потребностью граждан будет, наверное, еда и больше ничего. Не говорю о других платных услугах. Если, конечно, такое случится, то будут жить и в землянках, как, наверное, жили когда-то, и довольствоваться тем, что есть. У нас сегодня, наверное, по-прежнему, огромный дефицит жилья, потребность очень большая. И, если всё-таки какие-то сбережения у людей будут, то, безусловно, они будут пытаться решить и свой жилищный вопрос.

Я не вижу вот иного сценария, кроме как вот такое тотальное обнищание. Потому что, обратите внимание, дорожает реально всё: и продукты питания, и транспорт и прочее, и прочее. Почему при этом недвижимость должна дешеветь, честно говоря, не понимаю.

Наверное, вот единственный сценарий развития - это, когда только поесть, и больше ни на что не хватает денег. Тогда уж, наверное, будет так. Потому мы должны взвешенно относиться вот к этим прогнозам, потому что, когда мы, и уважаемые аналитики, и политики говорят вот о том, что вот сейчас всё подешевеет, и тем самым приводят рынок недвижимости... и подешевеет катастрофически - вдвое в рублях, приводят рынок недвижимости в ступор. Опять покупатели продолжают ждать вот того самого дна, создаётся отложенный спрос, и, в результате, будет совершенно обратное явление. Кто за это будет отвечать? Как обычно - никто. Поэтому вот посмотрим, что будет.

Предлагаю взвешенно относиться как раз к таким прогнозам.

Клепикова Е.Г.

ЗАО «Банк ЖилФинанс», Вице-президент

Мне хотелось тогда сделать пару комментариев в отношении того, что поправки к Закону "Об ипотеке" в отношении коммерческой ипотеки, безусловно, надо, безусловно, дорабатывать их тоже надо. И это полностью поддерживается.

Что касается о предложении в отношении изменения судебной практики, то здесь безусловное не поддержание данного предложения, по разным соображениям. Одни соображения уже высказывались Владимиром Гасяком на предмет того, что иногда лучше обратить взыскание и продать жильё и, собственно говоря, решить проблемы, которые стоят перед человеком. Потому что у человека могут появиться деньги и на то, чтобы снимать жильё, и в течение определённого времени восстанавливаться в финансовом состоянии и так далее, и иметь ещё деньги на проживание и так далее, и так далее... И накопление обязательств заёмщика - это безумная вещь, которая совершенно не понятно, каким образом, будет решаться потом.

И в этом плане совершенно очевидно, что вот то, о чём говорилось на предмет того, чтобы поддерживать не только тех, кто потерял работу, или, у кого доходы снизились до двух минимальных прожиточных минимумов, это тоже тема, которую мы должны обсуждать. Потому что собственно за счёт этих заёмщиков можно выползти для того, чтобы не обрушился рынок именно жилья тогда, когда это жильё надо продавать.

Но, если уж мы говорим о том, что вот есть некие предложения по поводу того, что там вот надо воздействовать как-то на суды, вообще, я считаю, что у нас только-только начала складываться нормальная практика, когда действительно люди стали и все участники этого процесса стали понимать, что происходит и с чем это всё может быть связано. Нет, вот мы сейчас хотим эту начинающуюся зарождаться инфраструктуру порушить, чтобы на самом деле сделать ещё хуже.

Но, если всё-таки какие-то предложения на этот предмет существуют, вот дальше есть, мы говорим о том, что есть госзаказ и деньги надо отправить на покупку соцжилья, заказ соцжилья и так далее. Вот, пожалуйста, покупайте. Вот есть суд, который принимает решение, например, об обращении взыскания на такого заёмщика. Выкупи, муниципалитет или кто-то, это жильё и дай тому же человеку проживать за счёт социальной аренды, найма и так далее. Если человек выправится опять же, он может эту квартиру опять приобрести, выкупить у муниципалитета в кредит и так далее.

То есть, речь идёт о том, что не надо опять нарушать всё то, что с таким трудом  создавалось. Если уж и направлять куда-то поддержку, то на ту поддержку, которая не разрушает то, что было создано. И в этом плане, на мой взгляд, вопрос на предмет того: будет ипотека - не будет, конечно, будет, никуда не денется. И, собственно говоря, когда мы говорим, что ипотека там внесла существенный вклад в повышение цен, да, безусловно, внесла, с точки зрения того, что это не развитый рынок, и он как раз составляет около 2 процентов от ВВП, и это была причина того, что существенным образом как-то это повлияло на повышение цен.

Но, с другой стороны, та же самая ипотека существенным образом повлияла на налоги, которые собирались государству, на формирование Стабилизационного фонда и так далее. Потому что на самом деле столько налогов, условно говоря, было отчислено за счёт, собственно говоря, портфеля, который был в банках создан, то есть та прибыль, которая в своё время была получена, то, что был дан импульс вот всем этим, я не знаю, стройматериалам, краскам и так далее, и всё это - это, собственно говоря, те налоги, которые генерировались в том числе и этим портфелем. Поэтому на самом деле, если уж делать какие-то обобщения, то надо, действительно, их делать на основе конкретных цифр. Причём не вытаскивать из какого-то контекста, а рассматривать комплексно.

Пожалуй, наверное, всё, за исключением ещё одной вещи. Действительно, я совершенно не согласна с теми, оценками, которые сейчас приводятся в отношении просрочек по ипотечным портфелям. И в этом плане совершенно справедливо было сказано, что вообще, когда мы используем эту цифру, мы все, или приводим эту цифру, мы все говорим совершенно о разных вещах. Есть российские стандарты учёта этих вещей, есть международные стандарты учёта этих вещей, есть просрочки технические, есть те, которые, действительно, там 180 дней и так далее. И в результате все мы оперируем совершенно разными цифрами. И в этом плане я единственное могу сказать там, скажем, по портфелю банка, в котором я работаю, безусловно, у нас по российским стандартам просрочка на уровне 2 процентов, а по международным стандартам - на уровне 5. Поэтому вот я, честно говоря, предполагаю, что, действительно, у агентства по ипотечному кредитованию просрочка по портфелю может быть существенно выше. И мы в своё время на эту тему говорили, когда предоставлялось право региональным операторам, а не нормальным банкирам, выдавать ипотечные кредиты. Собственно говоря, это и вызвало проблему.

Поэтому если опять сейчас прислушаться к предложению на предмет того, чтобы делать централизованные или единые центры, там коллекторские или ещё что-то, на самом деле ни к чему хорошему это не приведёт. Даже те коллекторские агентства, которые сейчас работают, они с ипотекой работают плохо. Единственное, кто пока нормально работает с просроченными кредитами - это банки. Если мы сейчас введём и разрушим вот эту вот систему судебную, то и банки перестанут нормально работать с этой проблемой, чем мы существенно ухудшим ситуацию. Вот и всё.

Шелков А.Н.

Московский банк реконструкции и развития.

На самом деле мои коллеги сказали здесь целый ряд, предложений, которые, на наш взгляд, действительно, очень интересные. Я не буду повторяться по этим вещам, которые уже были озвучены. Хочу тоже прокомментировать вот то предложение, в части изменения судебных взаимоотношений.

Мы, как банк, точно так же абсолютно не заинтересованы в том, чтобы получить эту квартиру себе на баланс или реализовать её по цене ниже, чем та задолженность, которая существует на настоящий момент.

И почему, действительно, как Елена Григорьевна сказала, сейчас банки наиболее эффективно работают с этой просроченной задолженностью? Потому что у них не просто в моменте закрыть этот кредит, который, например, просроченный или вышел до дефолта. У них задача, действительно, решить эту ситуацию, предоставить отсрочку, реструктурировать этот кредит. Кто-то может это делать сам, кто-то, если появляются на рынке инструменты, в том числе АИЖК, с помощью федеральной программы... Поэтому на самом деле вот реально для банка, уже когда идёт именно обращение, судебное взыскание, когда невозможно сделать, вернуть клиентов график, или невозможно по согласию с клиентом реализовать эту задолженность, но это, скажем так, это уже вынужденная мера, если мы сейчас это отрежем, да, так шашкой, мы получим эффект на самом деле просто обратный. Потому что люди просто придут и скажут: не буду платить, потому что ничего сделать не сможешь. А сейчас этот инструмент как бы действует. И то, что и в прессе сейчас идёт такая волна негатива на банки, это тоже не делает чести.

Я понимаю, конечно, тут есть в этом хороший аргумент, который есть, вот последняя часть пояснительной записки. Что введение данной меры не потребует финансовых затрат в отличие от всех тех предложений, которые прозвучали здесь. Наверное, да, но, на наш взгляд, это не совсем тот аргумент, который...

Это, что касается этого законопроекта.

И ещё хотел просто озвучить один момент, который не был затронут. Здесь также затрагивалась тематика о стройке. Действительно на рынке появляется вот это вот предложение в части реструктуризации через федеральную программу, а это уже выбор банка. Предлагает он это самостоятельно за счёт собственных средств, со своего баланса, либо пользуется этой программой. Но эта программа, она реализована только для вторичного рынка. Я сейчас не беру другие ограничения. Есть очень большой объём задолженности клиентов на балансах фактически крупнейших игроков, который сформирован именно на первичном рынке. Сейчас тоже не важно 214-й это закон, либо, может быть, даже старая инвестиционка ещё у многих есть на балансе.

И сейчас получается, у нас большая часть крупнейших федеральных строительных компаний, в том числе вошло в перечень предприятий имеющих стратегическое значение, они также рассчитывают на помощь государства. Но при этом люди, которые участвовали своими средствами, заёмными средствами в финансировании этого строительства, для них такого инструментария просто нет, он не предложен. Понятно, что ... сейчас действует абсолютно на рыночных механизмах исходя из тех возможностей, которые им дали, которые им предоставили. То есть вопрос сейчас с точки зрения кредитов на первичном рынке, это только то, что может сделать сам банк. Да, крупные банки могут это сделать. Но давайте говорить обо всей стране. И не секрет, что не только крупные основные игроки участвовали и кредитовали наших заёмщиков, наших граждан на первичном рынке. Этим занимались и местные банки и банки в различных субъектах.

В качестве предложения. Наверное, может быть, имеет смысл посредством ... сформулировать какие-то дополнительные предложения. И сформулировать не только предложения, но и что им нужно для того, чтобы появилась возможность предложить какой-то дополнительный инструмент на рынке. Спасибо.

Бочкова Е.В.

оценочная компания СТК

Мы занимаемся профессиональной оценкой, являемся партнёрами большинства банков, работающих на рынке ипотеки. Они принимают наши отчёты. Компании аккредитованы при них. И, действительно, то, чем мы занимаемся, - это... Прошу прощения. Такая достаточно узкая и достаточно специфическая ниша. И тот угол зрения профессиональный, вот под которым мы видим состояние тех глобальных проблем, которые здесь обсуждаются, он тоже достаточно интересный. Потому что с октября 2008 года все изменения, которые произошли, они не могли не коснуться и нашей деятельности и коснулись напрямую и качественными и количественными сторонами её.

Ну не секрет, что во всём оценочном сообществе, как ориентированном на оценку залога, оценку объектов кредитования количество заказов сократилось достаточно значительно. Сократилось оно для этих целей и у нас. И если раньше мы наращивали объёмы, мы работали как фабрика отчётов, от нас банки требовании сроков адекватных отчётов, быстрой реакции, иногда мгновенной по VIP, каким-то кредитам, то сейчас и достаточно спокойно мы стали работать по срокам. И развитие наше пошло не столько вширь, сколько вглубь, потому что мы начали осваивать новые рынки и работаем сейчас не только для целей кредитования, с одной стороны.

А с другой стороны оказалось, что те методики и те подходы, с которыми мы работаем и которые вполне устраивали наши банки, партнёрам нуждаются в доработке при выполнении отчётов для других целей и других заказчиков и мы развивались теоретически, развивались методически, методологически. И сейчас уже тот улучшенный продукт, который мы разработали, мы предлагаем банкам и встречаем достаточное понимание с тем, что коллеги готовы работать с более объёмными, более взвешенными, более серьёзными отчётами, чем те, которые требовались от нас в эпоху такого активного развития рынка, в эпоху скорости реакции и так далее.

И вот так структура заказов, которая на сегодняшний день существует, она тоже отражает в достаточной степени изменения, произошедшие на рынке, в первую очередь большинство обращающихся к нам... На самом деле сохранились заказчики, которые приходят со стандартной просьбой оценить квартиру для целей купли-продажи. То есть, всё-таки какой-никакой рынок или его заменитель. Но рынок существует. Есть продавцы, и есть покупатели и есть какой-то небольшой объём сделок, совершаемый с привлечением ипотечных кредитов. И тот стандартный, классический, отчёт об оценке, который от нас требовался, мы по-прежнему выполняем.

Также сохранилось какое-то количество заказов, когда своё имущество переходит в залог банку. Это может быть квартира, это может быть коттедж с земельным участком и это может быть не застроенный земельный участок, как правило.

Купли-продажи земельных участков давно не было, чтобы в сделке участвовал продавец и покупатель, и сделка совершалась на кредитное средство. Наверное, мало банков поддерживают эти программы.

Совершенно почти ушли из нашего поля зрения, из наших заказчиков физические лица, обращающиеся за оценкой права требования, в то время, как предыдущие четыре года - это был достаточно значительный сегмент бизнеса. Потому что многие банки, кредитовавшие покупку квартир на стадии строительства, требовали обязательные процедуры независимой оценки, несмотря на то, что в залог ещё передавать было нечего, правоустанавливающих документов не было, но оценка была необходима, насколько мне известно, только Сбербанк не требовал оценки независимой оценочной компании. В остальных случаях мы её выполняли.

Сейчас таких обращений единицы, поскольку, видимо, кредитов нет. А практика оценки, вообще проведение оценки при самостоятельном приобретении пока что не вошла в повседневную, и не является обязательной у нас. Поэтому, если такие сделки и совершаются, то они без участия оценщиков происходят.

Также можно было наблюдать вот в первые два месяца нового года большое количество обращения для выполнения оценки в случае рефинансирования уже ранее выданных кредитов. В этой ситуации заёмщика, в первую очередь, волновала стоимость, которая получалась в рублях. А получалась она как раз достаточно высокой, потому что именно для этого периода был характерен подъём курса доллара. То есть, на самом деле, какие-то, как правило, ожидания, заказчики по отношению к будущему отчёту и будущей рыночной стоимости своего имущества испытывают. И они могут оправдываться или не оправдываться, потому что мы придерживаемся принципов независимой оценки.

И большое количество обращений в связи с оформлением права собственности. Это означает, что недвижимость была кредитована ранее на этапе строительства, сейчас строительство завершено, дом принят государственной комиссией и оформляется право собственности. И одновременно с оформлением права собственности оформляется эта недвижимость в залог, и в этой ситуации также бывает необходим отчёт об оценке. И такие объекты, как правило, даже группируются территориально. То есть, это один и тот же дом в одном конкретно взятом населённом пункте, и вот определённый приток заказчиков эта процедура тоже обеспечивает.

Ещё работа усложнилась, потому что изменился рынок как таковой. Он действительно в чём-то перестал быть рынком, а в чём-то он перестал быть таким ровным как раньше, таким предсказуемым. Большое количество предложений вообще снято с рынка, поэтому, когда речь идёт о необходимости оценки действительно полноценной и действительно хорошей квартиры, мы часто сталкиваемся с недостатком, либо полным отсутствием аналогов. Потому что действительно хорошие предложения вообще сняты с продажи, их придерживают. Эту тенденцию уже многие отмечали, но, может быть, до лучших времён или, по крайней мере, какие-то ожидания на будущее перенесены.

Тарасова Е.В.

старший вице-президент "ВТБ-24".

Я постараюсь кратко по основным выступлениям, которые здесь прозвучали, и вот по тем законодательным инициативам, которые я сегодня здесь увидела.

В отношении нашего опыта работы с проблемной задолженностью. Я считаю, что те меры, которые сейчас принимаются на государственном уровне, на настоящем этапе считаю вполне адекватными и соответствующими текущему моменту времени. О чём я говорю? Я говорю именно о создании АИЖК. Я считаю, что вот этот механизм помощи заёмщикам ипотечным, которые сейчас оказались в тяжелой финансовой ситуации, наиболее адекватен сложившимся сейчас реалиям рынка. Почему? Потому что здесь эта помощь осуществляется за счёт государства. Потому что категория заёмщиков, которые попадают под эту программу, она совершенно конкретна, понятна, существуют определённые критерии. Наверное, не все заёмщики, которые сейчас у нас оказываются в этой тяжёлой финансовой ситуации, попадут в эту программу. Но я считаю,  что, и опыт нашей работы с АИЖК показывает, что эти стандарты периодически будут, наверное, пересматриваться. Главное понять, чтобы максимально, установить какие-то в нашем понимании, например, критерии, которые не подлежат изменению. Например, что помощь должна оказываться только тем заёмщикам,  у которых это единственная квартира. А остальное - метраж, стоимость, наверное, это, возможно, будет и меняться с учётом использования тех средств, которые сейчас есть у АИЖК.

В этой связи, касаясь тех законодательных инициатив, которые здесь есть, вносить ли изменения в Закон "Об ипотеке" в тех формулировках, которые здесь есть? Моё личное мнение, как специалист на этом рынке, я считаю, что это неправильно. Во-первых, если вы посмотрите все критерии, которые там есть, они во многом соответствуют ровно тем критериям, по которым сейчас у нас работает АИЖК. И что делает АИЖК? Оно предлагает средства заёмщику, помогает выплачивать ипотечный кредит на определённый период времени, пока на год. Это другой вопрос: год - это оптимально или  неоптимально? Мы, например, по своим программам планируем до 3 лет это делать. Но пока это год.

Что будет дальше? Дальше я считаю, что этот механизм, который, как вот уже коллеги говорили, заработал у нас с теми или иными издержками и т.д., на рынке. И судебная наша система начала в этом отношении как бы работать. Это шаг назад совершенно. Надо понимать, что и это вот коллеги из Газпрома говорили о том, что сейчас явно наблюдается тенденция, когда у нас всё время говорят о том, что мы поможем, мы поможем, государство поможет. Мы таким образом стимулируем иждивенческие настроения. Человек, когда приходил в банк, брал кредит... Надо понимать, что это заёмные средства и их надо возвращать. Государство помогает - помогает, отсрочку даёт - даёт. По вполне понятным критериям, всем ясным и понятным правилам игры. Если, к сожалению, по тем или иным причинам не даётся решить этот вопрос, давайте думать лучше о том, чтобы создавать действительно маневренный фонд. Но заёмщик должен понимать, что кредит в банк надо возвратить. Потому что тоже надо понимать, что эти деньги - это те же деньги наших вкладчиков. Надо это чётко совершенно понимать, если кредит не будет возвращён, как, собственно говоря, банк будет возвращать вклады. Это другая сторона медали.

Поэтому вот все, когда вот эта вот строчка стоит о том, что не будет стоить бюджету ничего, надо быть реалистом в этом вопросе.

В отношении коммерческой недвижимости. Наверное, вот те изменения, не видела их и не могу сказать точно, наверное, хорошие изменения. Ну может быть сейчас они уже, скажем так, не столь актуальны.

В отношении направлении средств государства на создание коммерческого найма. Наверное, да, но в моём понимании, не за счёт тех средств, которые бы поддержали сейчас рынок ипотеки, поддержали бы и возобновление строительства. Потому что это совершенно другой сегмент. И с моей точки  зрения всё-таки вот там бесплатный или коммерческий найм, раздача тем или иным категориям, это не решение того жилищного вопроса, который у нас до сих пор стоит. И я думаю, что с течением, кризис пройдёт, он только ещё будет усиливать. И альтернативы я думаю, что во всём мире, собственно говоря, кроме предоставления долгосрочных кредитов на покупку жилья, к сожалению, нет. 

Вот те предложения, которые опять же вначале звучали, что это там рассрочка от строителя, что это очень хорошо себя где-то оправдало. Ну это иллюзии, коллеги. Потому что, если у нас проблемы у заёмщиков, которые брали кредит на 15-20 лет с пониманием того, сколько человек должен платить в месяц. Что кто-то, какой-то там застройщик будет ему выдавать на пять лет рассрочку и это решит проблему, с моей точки зрения это иллюзия.

Подводя итог, считаю, что текущие меры пока вполне как бы достаточны. А вот эти вот изменения, считаю совершенно неправильными, потому что порождают иждивенческие настроения и стимулируют даже тех заёмщиков, которые сейчас реально могут платить, а они есть. Вот тот уровень просрочки, который коллеги называли, он действительно близок к реалиям. Но стимулирует с учётом прессы, различных выступлений, стимулирует заёмщиков, которые могут платить, этого не делать. Я предлагаю об этом задуматься.

Крапин А.В.

генеральный директор Информационно-аналитического агентства "Эрвэй".

Наше агентство занимается уже 15-й год изучением рынка недвижимости, и мы поставляем информацию профессиональным участникам рынка, поэтому сказать, конечно, есть много что, но я буду краток, поскольку Регламент.

В отношении 214-го закона. Вот здесь было непонятное по поводу этого закона. Вместе с тем, каждый юрист знает, что закон, принятый без механизма принуждения, просто не работает. Вот примерно также у нас получилось с 214-м законом: не было механизма принуждения и, соответственно, многие нормы закона не работали и в результате обманутые дольщики. В соседней с нами Республике Беларусь эта проблема успешно решена. Там есть такая опция обязательного страхования договора долевого участия, и у них там нет обманутых дольщиков.

По поводу ипотеки. Я думаю, что для конечного потребителя, особенно для тех, кто сейчас крайне неудачно взял ипотечные кредиты, и не может его погасить, слово "ипотека" будет в ближайшие года два-три - очень страшным, особенно учитывая тот факт, что возобновились работы по принятию закона "О банкротстве физических лиц".

В этой связи принятие федерального закона о стройсберкассах было бы крайне необходимо для развития рынка жилья.

На мой взгляд, всё-таки нужно разобраться, что такое кризис в России, кто является выгодоприобретателем кризиса в России?

В заключении, напомню, что есть два метода регулирования и развития рынка. Первый метод называется либерализация правил игры, второй метод - социализация правил игры. Практически все годы реформ в нашей стране использовался метод либерализации правил игры на рынке. Вместе с тем, задача обеспечения жильём граждан является во многом социальной задачей. Поэтому, несомненно, что скорейшее принятие законопроекта "О некоммерческом жилье" будет способствовать дальнейшему развитию рынка.

Герасименко В.

Национальный фонд развития рынка недвижимости и оценочной деятельности. Вице-президент.

Я буквально два слова от лица предпринимателей скажу, что мы все поддерживаем закон, поправки в закон "Об ипотеке", которые подразумевают одновременно и регистрацию права собственности, и его залога в отношении нежилой коммерческой недвижимости. То есть, это снижение рисков для банка, с одной стороны, может быть, и снижение процентных ставок, а, в другой стороны, это серьёзный актив для развития бизнеса.

Что касается банковской ипотеки, то, безусловно, у нас её нет, Иван Дмитриевич, на Урале, банковской ипотеки. Я бы хотел несколько, что ли в отношении банковской ипотеки сказать, что банки, на мой взгляд, должны разделить ответственность с заёмщиком. Потому что ещё год назад, вспомните, ажиотажный спрос на ипотечные кредиты. Банки, пользуясь конкуренцией, вывели на рынок высоко рисковые продукты без первоначального взноса. И, на мой взгляд, Иван Дмитриевич, в этой ситуации было бы правильно и разумно, чтобы банки так, по отношению воинственно не были настроены, по отношению к заёмщикам.

Я как раз-то поддерживаю мораторий на выселение заёмщиков. Более того, я считаю, что здесь бы государство могло при Ассоциации по страхованию вкладов создать какую-то организацию, чтобы она выкупала эти проблемные кредиты, и, чтобы граждане продолжали проживать в своих заложенных ипотечных квартирах, может быть, даже платили бы социальную аренду. Но выгонять людей на вот... пользуясь вот этим случаем кризиса, я считаю, не стоит.

Что касается, Иван Дмитриевич, строительства многоквартирного, то у нас аукционы практически не проходят по продаже земли под многоквартирное жилищное строительство. И я здесь считаю, что альтернативой бы могло стать малоэтажное жилищное строительство, потому что, Иван Дмитриевич, практически не сократилось число аукционов под малоэтажную жилищную застройку. Это огромный резерв для того, чтобы форсированно увеличить строительство малоэтажного жилья.

И вы знаете, что в стране у нас создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, куда все земли и имущество федеральное передаётся. Государство уже внесло в имущественный фонд, и вот эти земли как раз-то при принятии закона о малоэтажной жилищной застройке можно было включать форсированно для массового строительства малоэтажного жилья, в том числе для социально-арендного жилья.

Единственное, я тут с Галиной Петровной, может быть, где-то бы и поспорил. Я бы не только бы сделал его государственным или муниципальным, но пошёл бы по линии, по практике зарубежной. Там ещё к строительству социального арендного жилья подключаются независимые жилищные ассоциации, по этому типу могло бы у нас пойти вот строительство социального жилья, когда застройщикам государство гранты выделяет на период строительства. Либо потом берёт разницу между социальной арендной ставкой и рыночной арендной ставкой на себя, за счёт бюджета бы компенсировало какую-то часть. Вот тогда бы у нас социальное арендное жильё развивалось.

Но здесь, Иван Дмитриевич, я думаю, что государство должно какой-то определить социальный стандарт этого жилья, и обязательно государство должно определять размер платы, в зависимости от дохода той или иной семьи. То есть, это должно делать государство.

Председательствующий. Спасибо огромное. Уважаемые коллеги, я сожалею, что в два часа своих стандартных не уложился. Просто давно вас не видел и с огромным интересом выслушал всех. Благодарю, потому что мне, действительно, было чрезвычайно интересно большинство профессионалов послушать. В чисто резюме я думаю, что мы восстановим работу в рабочей группе по той группе поправок длинной, где, в частности, нежилая недвижимость. Это, по-моему, задача относительно простая, понятная и что там делать и как делать, понятно полностью. То есть быстро надо делать ко второму чтению паровозом поправки, а потом думать о дальнейшем. Надеюсь, что мэр нам здесь друг и союзник, а мы ему ...

Вторая задача существенно более сложная - это то, что касается выселения людей или поддержки их со стороны государства. Я полагаю, что целесообразно сформировать небольшую рабочую группу на эту тему. Потому что на самом деле, я думаю, и банки понимают, что позиция не такая простая, что если этот процесс пустить относительно на самотёк или даже в нынешнем режиме, то это, действительно, кончится тем, что повиснет огромное количество квартир, которые, грубо говоря, надо вытряхнуть по всем законам страны и рыночным. А дальше что с ними делать? Непонятно. Я вот здесь, кстати, рад, что Клепикова выразила мысль, которую я тоже обдумывал, что самых сложных людей, вообще говоря, в идеале надо было, наверное, перевести в режим социального или иного найма. То есть государству и муниципалитетам, но на законной основе преспокойно взять на себя эту часть наиболее сложных людей. Понятно, что в этом варианте говорить, что это не потребует бюджетных затрат, нелепо было бы, но тем не менее  к этому всё равно придётся прийти, по-моему. Но в каком темпе - это, наверное, от нас отчасти зависит. Да?

В целом, я думаю, что понятно, эта задача будет такая существенно дифференцированная. То есть разбивание людей на группы и существенно разное отношение к разным группам по части поддержки.

Всем спасибо огромное.