Земельный рынок. Развитие в кризис

Земельные отношения в большинстве стран мира регулируются сложными «правилами игры», которые часто формировались столетиями. С теоретической точки зрения, России было значительно легче формировать свое земельное законодательство, используя богатый мировой опыт. Но практика внесла свои существенные поправки в эту теоретическую возможность.

Официальная информация о развитии земельного рынка в нашей стране весьма фрагментарна и чаще всего не дает исследователю рынка даже минимально достаточной количественной информации для анализа земельного рынка.

Часть необходимой информации содержится в статистических и иных источниках данных.

В частности информация о выкупе земель под приватизированными предприятиями содержится в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель Российской Федерации. В этом документе за 2006 год было отмечено, что земли промышленности, энергетики, транспорта и земли иного специального назначения приватизированы в меньшей степени.

По состоянию на 1 января 2007 года в частной собственности находилось 82,8 тыс. га (0,5% всех земель данной категории), в том числе в собственности юридических лиц - 72 тыс. га, в государственной и муниципальной собственности находилось 16,6 млн. га (99,5%). На 1 января 2007 года в собственности приватизированных несельскохозяйственных предприятий находилось 66,4 тыс. га. За 2006 год количество таких земель увеличилось всего на 8,0 тыс. га.

С большой степенью вероятности именно дефекты российской финансовой, кредитной, налоговой политики препятствуют выкупу предприятиями земельных участков, которые могли бы служить надежным обеспечением получения кредитных средств для их дальнейшего развития.

Напомним, что в Государственную Думу внесен законопроект, нормы которого переносят окончательный срок переоформления земель под приватизированными предприятиями еще на три года.

В рамках классических моделей рынка реформы, проводимые в Российской Федерации, в том числе и земельная, обладают значительной спецификой по сравнению с аналогичными процессами в других странах. В частности, многие эксперты отмечают, что часто не вполне понятна конечная цель преобразований, имеется множество недостатков при осуществлении реформ, недостаточно хорошо просчитываются их социальные последствия.

В рамках модели рынка, как сложной социальной системы, в которой присутствуют сильные игроки рынка, большинство управляющих решений власти вполне объяснимо и предсказуемо, поскольку обеспечивает получение доходов сильным игрокам рынка.

Монопольное распоряжение городской администрацией земельными ресурсами в столице с юридической точки зрения закончилось в середине 2001 года, хотя реальный процесс разграничения собственности на земельные ресурсы начался лишь в 2006-2007 годах.

При этом столичная власть практически весь период реформ была заинтересована в увеличении стоимости московских земель, в том числе и ее кадастровой стоимости, что обеспечивало не только пополнение городской казны, но и ограничивало число участников рынка с помощью высокого ценового ценза.

Начавшийся процесс снижения цен практически на все объекты недвижимости вынудит московскую администрацию снижать значения кадастровой стоимости земель. Это произойдет из-за интенсивного роста доли стоимости земель в себестоимости строительства практически всех объектов недвижимости на территории столицы.

Характерными здесь являются примеры многих земельных рынков в других странах мира. В частности, вот что происходит в Японии:

«…Цены на землю под жилую застройку в Японии упали до уровня 1984 года на фоне растущей безработицы, падения доходов потенциальных покупателей жилья и резкого сокращения кредитных ресурсов для девелоперских компаний, сообщает Bloomberg.

В 2008 году стоимость земли упала на 3,2% до 24-летнего минимума, в то время как средняя цена площадей под коммерческую застройку снизилась на 4,7% до трехлетнего минимума, - сообщило Министерство землевладений, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии. Средняя цена на землю упала на 3,5%, полностью «съев» рост цен последний двух лет.

Стоимость земли под коммерческую застройку упала в трех центральных регионах страны: на 6,1% — в Токио, на 3,3% — в Осаке и на 5,9% — в Нагойе, причем в торговом округе Нагойи падение цен достигло 28,4%.

Ценовое падение на земельном рынке может продолжиться и дальше, отмечает агентство. Центральный банк Японии прогнозирует самое сильное сокращение экономики более чем за последние 60 лет на фоне беспрецедентного падения экспорта, что заставляет компании снижать производство и увольнять людей...».

Вполне естественно, что снижение кадастровой стоимости московских земель произойдет, если столица будет заинтересована в притоке инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. В противном случае, а подобное принципиально возможно, если на инвестиционно-строительном рынке произойдет смена сильных игроков рынка, и не будет введен налог на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, вполне возможен некоторый период времени, когда в себестоимости строительства будет доминировать земельная составляющая.