Обзор рынка сельскохозяйственных земель Томской области за 2008 г.

Томская область, расположенная в юго-вос­точной части Западно-Сибирской низменности, имеет плоско-равнинный рельеф с уклоном на северо-запад с небольшими абсолютными высо­тами над уровнем моря (120-130 м).Экономико-географическая характеристика земель Томс­кой области.3
Юго-западные и восточные границы про­ходят по заболоченной залесенной равнине, труднодоступной для экономических связей. Протяженность с севера на юг около 600 км, общая площадь области 31439.1 тыс. га, из ко­торых под лесом находится 61.3%, под боло­тами 29.9%, под сельскохозяйственными уго­дьями 8.8%, в том числе под пашней 2.1%. В области имеется большое количество заливных сенокосов и пастбищ, расположенных в пойме р. Обь и ее притоков. Условия ведения сельско­го хозяйства значительно изменяются в соответствии с природно-климатическими ус­ловиями в меридиональном направлении. Обеспеченность пахотными сельхозугодьями – одна из самых низких по Западно-Сибирскому региону: 0,7 га в расчете на одного жителя.
 
В административном отношении область по­делена на 16 районов. Особенности природных условий Томской области определили неоди­наковую сельскохозяйственную освоенность земель ее административных районов. Если в районах, находящихся в подтайге и лесостепи, она варьирует от 18 до 45%, то в районах таеж­ной зоны она составляет менее 1%. Такая же закономерность свойственна и степени рас-паханности земель. Характерно, что в южных, наиболее земледельчески освоенных районах, проживает около 70% всего населения облас­ти, и именно в них сосредоточены основные промышленные предприятия.
Почвенный покров области сформиро­ван при наличии специфических особеннос­тей, определяющих его индивидуальные чер­ты, в частности, повышенный гидроморфизм, обусловленный заболоченностью территории, а в южных районах, сильным промерзанием и медленным оттаиванием почв. Агрохимичес­кие свойства основных типов почв сельскохо­зяйственной зоны в целом достаточно хорошо исследованы. Однако отсутствуют результаты многолетних наблюдений за содержанием мик­роэлементов в почвах. Не выявлены и законо­мерности динамики микроэлементов в почвах, влияние на нее основных факторов, обуславли­вающих поступление микроэлементов в почвы и снежный покров.
Географическое положение, резко кон­тинентальный климат, особенности условий почвообразования обуславливают основные природные процессы, присущие земельному фонду Томской области: переувлажнение, за­болачивание, водная эрозия. Антропогенное воздействие на природу ведет к перестрой­ке биогеохимической структуры ландшаф­тов. Особенно ярко проявляются негативные процессы на сельскохозяйственных угодьях и землях городов.
Сельское хозяйство Томской области спе­циализируется на производстве мясомолоч­ной продукции, развито производство свинины и птицеводство. Пригородные сельскохозяйс­твенные предприятия занимаются выращи­ванием овощей, картофеля, здесь также рас­положены птицефабрики, животноводческие комплексы по промышленному производству мяса свинины и птицы. Картофель является важной культурой и для личных подсобных хо­зяйств, и для населения и выращивается пов­семестно. Расширяются объемы возделывания льна местной селекции.
Урожаи сельскохозяйственных культур во многом зависят от погодных условий. В благо­приятные годы валовые сборы зерновых пре­вышают 500 тыс. тонн. Производство зерна нацелено в основном на обеспечение животно­водства фуражом, хотя в небольших объемах производится товарное зерно.
Вся территория области находится в зоне рискованного земледелия, поэтому товарное растениеводство возможно лишь в ее юго-вос­точных районах, где сосредоточено 80% всех пахотных земель и собирается основной уро­жай зерновых культур - 44-46% всего сельско­хозяйственного продукта. Наиболее продук­тивные земли области, которые интенсивно используются в сельскохозяйственном произ­водстве и имеют высокую потенциальную зна­чимость, располагаются в пределах Томского района. Однако, в границах Томского района находятся г. Томск и г. Северск с общим на­селением свыше 600 тыс. человек и большим количеством промышленных предприятий (вы­бросы вредных веществ в атмосферу поступа­ют от 109 предприятий), что оказывает сущест­венное влияние на окружающую среду и играет ведущую роль в формировании неблагополуч­ной экологической обстановки; Обь - Томское междуречье испытывает сильный прессинг со стороны населения областного центра - горо­да Томска; Томский район оказался террито­рией складирования отходов городов, его зе­мельные и рекреационные ресурсы активно используются горожанами, в том числе вокруг населенных пунктов расположены неорганизо­ванные свалки бытовых и промышленных от­ходов, что приводит к загрязнению почв. Не­смотря на это можно выделить 2 относительно благополучные зоны: восточную и южную. Се­верная часть района подвержена влиянию про­мышленного узла (СХК, ТНХЗ, Полигон ТБО, Полигон токсичных отходов и т.д.).
Роль области в межрегиональной специа­лизации в значительной мере определяют уро­вень производства фуражного зерна, молочных и мясных продуктов, картофеля.
Основные показатели результатов деятельности АПК в 2008 г.4
В 2008 году хлеборобами области собрано 409 тыс. тонн зерна в амбарном весе, что со­ставляет 120,4% к 2007 году при средней уро­жайности 16,6 центнера с гектара. Впервые за последнее десятилетие получены рекордные показатели по урожайности и валовому про­изводству зерна в хозяйствах Кожевниковско-го (всего здесь собрано 157,7 тыс. тонн зерна при средней урожайности 18,7 ц/га) и Томского района (70,5 тыс. тонн при средней урожайнос­ти 16,8 ц/га). Введены в культурооборот новые сорта пшеницы интенсивного типа, зерно кото­рых имеет высокие хлебопекарные качества (по­вышенное содержание клейковины). В прошед­шем году данными сортами было занято более 145 тыс. га, или 92% посевной площади. Также были увеличены посевные площади под зерно­вые на 2,5%. В основном сельскохозяйственном районе - Кожевниковском - сейчас практически нет ни одного участка земли, который бы не об­рабатывался. Похожая ситуация в Шегарском, Зырянском, Кривошеинском районах.

района (70,5 тыс. тонн при средней урожайнос­ти 16,8 ц/га). Введены в культурооборот новые сорта пшеницы интенсивного типа, зерно кото­рых имеет высокие хлебопекарные качества (по­вышенное содержание клейковины). В прошед­шем году данными сортами было занято более 145 тыс. га, или 92% посевной площади. Также были увеличены посевные площади под зерно­вые на 2,5%. В основном сельскохозяйственном районе - Кожевниковском - сейчас практически нет ни одного участка земли, который бы не об­рабатывался. Похожая ситуация в Шегарском, Зырянском, Кривошеинском районах.
Во всех категориях хозяйств площадь по­садки картофеля увеличена на 1081 га, соот­ветственно, валовое производство к предыду­щему году выросло на 11,4 тыс. тонн (105,1%). Производство овощей в 2008 году во всех ка­тегориях хозяйств составило 106,7 тыс. тонн (131% к уровню 2007 года).
В области развивается промышленное са­доводство. В 2008 году посажено 132 гекта­ра плодово-ягодных культур в сельскохозяйс­твенных предприятиях, общая их площадь составила 529,3 га.
Выполнены работы по реконструкции живот­новодческих ферм и комплексов с установкой современного доильного оборудования, охла­дителей молока в 10-ти хозяйствах области с общим поголовьем на 3100 скотомест. Сейчас реализация проектов по строительству живот­новодческих комплексов молочного направ­ления приостановлена в связи с проблемами привлечения кредитных ресурсов.

Кроме того, была приобретена техника, ма­шины для растениеводства и современное обо­рудование для механизации трудоемких про­цессов в животноводстве на сумму 540 млн. руб., в том числе: 120 тракторов (рост на 14%), 56 зерноуборочных комбайнов (рост на 19%), 10 кормоуборочных комбайнов (в 2007-м - 11); 11 грузовых автомобилей «Камаз», 107 сеялок и посевных комплексов.
За 2008 год по федеральной целевой про­грамме “Социальное развитие села до 2012 года” на территории Томской области освоено и профинансировано строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры за счет всех источников на сумму 233,5 млн. руб., в том числе 46,76 млн. руб. составили средс­тва федерального бюджета, 149,14 млн. руб. - областного и местных бюджетов, 37,6 млн. руб. - внебюджетных источников.
Начата реконструкция автомобильных дорог общего пользования, связывающих сельские населенные пункты в Первомайском и Тегуль-детском районах, проведена реконструкция автодорог «Первомайка-Орехово», «Михай-ловка-Александровское-Итатка», «Березовка -Красная Горка».
Основные характеристики и классификация земель сельскохозяйственного назначения5
Согласно п. 1. ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации, землями сельскохо­зяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйс­тва, а также предназначенные для этих целей.
Кодекс вводит следующий состав земель сельскохозяйственного назначения:
Сельскохозяйственные угодья:
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- залежи;
- земли, занятые многолетними насаждени­ями (садами, виноградниками и другими);
Земли, занятые:
- внутрихозяйственными дорогами;
- коммуникациями;
- лесными насаждениями, предназначенны­ми для обеспечения защиты земель от воз­действия негативных природных, антропо­генных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, ис­пользуемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйствен­ной продукции.
В начале 90-х годов началась приватиза­ция, которая затронула и сельскохозяйствен­ные земли. При этом в начале земельной ре­формы для упразднения колхозов и совхозов как средство приватизации земель использо­валась земельная доля (пай) в качестве сурро­гата права собственности на землю.
Условия реорганизации сельскохозяйс­твенных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государс­твенных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. ¹ 708.
Такая форма приватизации сильно тормо­зила формирование рынка сельскохозяйствен­ных земель. Собственник земельной доли без согласия других участников, владеющих зе­мельным участком на праве долевой собствен­ности, был вправе владеть ей, пользоваться и распоряжаться, т.е. передавать по наследству; использовать (лишь с условием выделения зе­мельного участка в натуре) для ведения крес­тьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать или подарить и т.д. Несмот­ря на данные собственнику права в отношении земельной доли, осуществление прав на зем­лю как на объект права собственности (за ис­ключением владения), невозможно.
Право на земельную долю не могло быть ква­лифицировано как право собственности на зем­лю, пока эта доля не выделена в натуре (мест­ности). Право собственности и право на выдел доли – юридически разные права. Собствен­ность – вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю – лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е. обязательствен­ное право. Соответственно земельная доля не могла считаться объектом права собственности.
При наличии отношений по поводу земель­ных долей отсутствовал непосредственный объект права собственности – конкретный зе­мельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком. Невозможно и пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им.
Выделение земельного участка, в свою оче­редь, сопровождало большое количество труд­ностей, связанных, прежде всего, с необхо­димостью согласования действий с другими участниками долевой собственности, выплат компенсаций им и т.д.

Принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» несколько облегчило ситуацию, о чем свидетельс­твуют данные статистики: на 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридичес­ких лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97 % из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатиро­вать, что закон сработал. Уже с 2005 года в Рос­сии ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками.


Из вышеприведенного рисунка видно, что площадь сельскохозяйственных земель в 2007 г. по сравнению с 1996 г. сократилась почти в два раза. Это объясняется тем, что в ходе кадастро­вой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда.

Кроме того, давно существует потребность перехода земель из одной категории в другую, так как строительство новых объектов, прежде всего, жилья все чаще перемещается из круп­ных городов в их окрестности, причем обычно для этого используются земли сельскохозяйс­твенного назначения, а также участки лесного и водного фонда. В большинстве крупных го­родов ощущается острая нехватка свободных земельных участков под строительство жилья. В такой ситуации взоры инвесторов начинают обращаться на ближайшие пригороды, где ог­ромные сельскохозяйственные поля, которые зачастую расположены в очень живописных местах, продаются практически за бесценок. Несмотря на сложность и длительность про­цедуры перевода инвесторы, особенно в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петер­бург, уже давно практикуют такой перевод.

Томский район - это один из наибо­лее привлекательных сельскохозяйствен­ных районов области. Стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначе­ния в 2008 г. в Томском районе составила, в среднем, 400 руб. за кв.м.




На фоне продолжающегося финансового кризиса можно с высокой долей вероятности предполагать, что в связи с удорожанием дол­лара и евро импорт продуктов питания посте­пенно сведется к минимуму. В таком случае те 60%, которые занимали эти товары на прилав­ках магазинов, отойдут отечественному товаро­производителю. Также очевидно, что в кризис население все больше отказывается от приоб­ретения дорогих и не самых необходимых про­дуктов питания, предпочитая им продукцию сельского хозяйства, макаронные изделия и т.п. Соответственно, в целом по стране можно ожи­дать повышения спроса, а, значит, и повышения цен на сельскохозяйственные земли.

Однако следует помнить, что Томская об­ласть, как уже отмечалось, имеет специфику: если Россия в целом экспортирует и, со­ответственно, производит преимущественно злаковые культуры, а импортирует продук­цию животноводства, то в Томской области отрасль животноводства более развита. Та­ким образом, земли сельхозугодий (динами­ку цен на них) надо рассматривать, скорее всего, в контексте развития животноводства либо перспектив застройки, а цены на сель-хозземли, которые непосредственно исполь­зуются и будут использоваться по назна­чению, вероятно, будут в меньшей степени подвержены серьезным колебаниям в бли­жайший период (1-2 года).

3 Составлено по материалам: http://gov.tomsk.ru/ru/natural_re-sourses_ecology/natural_resourses/land_resourses.html; http:// agro.tomsk.ru/r/apk_region/index.html; http://www.agrinet.ru/ reg/tomsk/tomsk.html

4 Составлено по материалам http://www.dfs.ru/tomsk/goodnews.shtml

5 При подгтовке раздела использовались материалы: Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. в ред. Федерального закона ¹311-ФЗ от 30.10.2008 г.; Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. ¹ 101-ФЗ в ред. Федерального закона ¹ 297-фз от 30.12.2008 г.; О.И. Крассов. Земельное право: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:Юристъ, 2005. – 671с.; Поданев Е.В. «Долевая форма собственности на землю – фактор сдерживания рыночных реформ на селе: пути преодаления» [Электронный ресурс].– Точка доступа: http://www.arto.ru/article-1987.htm

Мониторинг и обзор предоставлен Компанией «ТОККО», г. Томск