Мониторинг рынка жилой недвижимости г. Томска

События, происходящие в мире, разделили уходящий 2008 год на два периода - «докри­зисный» и «кризисный». В начале года многим казалось, что цены на жилую недвижимость бу­дут всегда расти, а спрос и предложение - уве­личиваться. И действительно, такие тенденции были присущи первой половине года, но затем ситуация кардинально поменялась.

До сентября 2008 г. рынок развивался очень динамично: прирост цен за период с января 2006 г. составлял в среднем около 40% в год и 2,3% в месяц. Начиная с сентября 2008 г., цены на жилую недвижимость стали падать гораздо более высокими темпами, чем росли до этого – в октяб­ре и ноябре на 9-10% по отношению к предыду­щему месяцу. В итоге, прирост цены 1 кв.м. жилой недвижимости с начала года составил около 4%.


Несомненно, финансово-экономический кризис внес серьезные коррективы в картину на рынке недвижимости. Большенство специ­алистов отмечает, что ввиду дефицита денег и снижения объемов продаж сегодня инвестици­онно-строительная деятельность приостанов­лена, что приводит к снижению темпов ново­го строительства. В октябре-ноябре 2008 года банки активно ужесточали условия ипотечно­го кредитования. Количество банков, увели­чивших ставки и минимальный размер перво­начального взноса, а также отказывающихся выдавать кредиты на новостройки и даже объ­явивших о своем уходе с рынка ипотечного кредитования, росло практически ежедневно. Сокращение ипотеки и негативное настроение потенциальных покупателей, занявших выжи­дательную позицию на фоне начавшихся со­кращений работников и снижения уровня за­работной платы, способствовало снижению общего уровня спроса.

Рост цен  на квартиры остановился,  объем предложения стал возрастать»1.

В 2009 г. эксперты прогнозируют:
- установление цен, наиболее соответствую­щих качеству предлагаемого жилья вследс­твие того, что кризис значительно увеличил срок экспозиции, позволив, тем самым, по­купателям дольше выбирать объект по соот­ношению «цена-качество»;
- сроки достижения "дна" на рынке недвижи­мости разные, самые ранние прогнозы от­носятся к весне. К этому времени, во-пер­вых, многие покупатели осознают, что цены больше падать не будут. После марта де-велоперам уже не будет смысла делать ка­кие-то большие скидки, поскольку они либо уже погасили кредиты и дальше демпинго-вать будет невыгодно, либо банки отобра­ли у них залоги и продавать собственно им будет нечего. Во-вторых, сейчас идет де­вальвация рубля и те люди, у которых есть деньги, в замешательстве, и, скорее всего, они будут инвестировать в недвижимость, так как пока это все еще наиболее надеж­ный инструмент сохранения средств;
- сложившаяся ситуация заставит многих деве-лоперов более внимательно относиться к пот­ребностям клиентов: качеству строительства, инфраструктуре, системам безопасности, ар­хитектурным и планировочным решениям;
- перераспределение   рыночных   сделок   из сферы купли-продажи в сферу обмена. Финансовый кризис внес свои коррективы и в активность на томском рынке недвижимости: количество оценок в 2008 г. ни разу не прибли­зилось к уровню 2007 г., а в последнем кварта­ле оно отодвигалось все дальше от указанного уровня. Максимальное количество оценок на­блюдалось в июле-августе, причем данная тен­денция была отмечена по всей России2.

Динамика средней цены по кварталам 2008 г. наглядно демонстрирует постепенную останов­ку рынка. Важно также отметить, что уменьше­ние спроса, снизившее количество заключаемых сделок, не позволило получить достаточно ин­формации, что несколько занизило результаты расчетов по IV кварталу 2008 г.

Анализируя представленные данные мож­но сказать, что, во-первых, данная диаграм­ма подтверждает выводы о недостаточности информации, во-вторых, наблюдается неко­торая стабилизация цен, которая, конечно, временная, однако сохраняется на данном уровне в январе 2009 г., в-третьих, за пос­ледние два месяца 2008 г. сделки с типовым жильем проходили, главным образом, только в Ленинском районе.

Рассматривая цену 1 кв.м. в разрезе коли­чества комнат в квартире можно сказать, что в ноябре сложилась следующая ситуация: самая высокая цена установилась на двухкомнатные квартиры, цена 1 кв.м. однокомнатных квартир несколько ниже, на двухкомнатные, цена за 1 кв.м. трехкомнатной квартиры еще меньше. Следует также отметить, что цена 1 кв.м. од­нокомнатных квартир опустилась на 4% ниже уровня января 2008 г. в январе текущего года.

По состоянию на декабрь 2008 г. цена 1 кв.м. двухкомнатных и трехкомнатных квар­тир несколько упала – на 4% и на 2%, соот­ветственно, однако, в отличие от однокомнат­ных квартир, цены на них еще не опустились ниже уровня начала 2008 года: прирост соста­вил 11% и 7%, соответственно.

В конце IV квартала 2008 г., как и в течение всего 2008 года, наиболее популярны были двухкомнатные квартиры - доля сделок с ними в декабре максимальна; доля сделок с одно­комнатными квартирами в декабре упала почти в три раза по отношению к ноябрю и составила минимум в 2008 г., а с трехкомнатными – не­сколько уменьшилась.

Подводя итоги прошедшего года, можно отметить следующее. Финансово-экономи­ческий кризис развернул длительный и став­ший привычным рост цен на недвижимость в обратную сторону, однако, в 2008 г. «дно» не было достигнуто, эксперты прогнозируют его на весну 2009 года по самым ликвид­ным объектам, по менее ликвидным – лето-осень. Практически весь прирост за первые 9 месяцев 2008 года за 3 последние был лик­видирован, а по некоторым объектам, таким, как однокомнатные квартиры, черта пройде­на была еще в ноябре.

2009 год открывается ожиданиями дальней­шего падения цен и практически недоступны­ми условиями ипотеки. Однако, есть надежда, что кризис будет ступенью к более высоко­му уровню развития не только во взаимоот­ношениях продавцов, покупателей и посредни­ков, но и в таких областях, как строительство, градорегулирование, создание и обслужива­ние инфраструктурных объектов, чтобы пост­роенные объекты, наконец-то, стали соответс­твовать уровню качества заявленного класса, чтобы начали решаться транспортные пробле­мы города и т.д.

В настоящей публикации эксперты компании ТОККО предлагают обобщенные данные о динамике цен на рынке жилой недвижимости г. Томска за 2008 г. Обзор подготовлен на основании проведенных за указанный период оценок; цены предложения из СМИ не использова­лись в выборке. Для того, чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из массива данных по оценкам жилья для ипотечных сделок за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более 85 кв.м., объекты с очень хорошей, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматри­вается в качестве условно типового жилья и используется для расчета средних показателей и построения графиков.

1  По материалам сайта РБК-Недвижимость:
http://realty.rbc.ru/msk/articles/26/12/2008/562949954018246.shtml

2  http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20081007082649.shtml


Мониторинг и обзор предоставлен Компанией «ТОККО», г. Томск