Объемы строительства. Планы власти

В 19 регионах России объёмы строительства в 2009 году будут сохранены на прошлогодних уровнях. Более того, они дополнительно предпринимают меры по стимулированию жилищного строительства - практически половина субъектов в 2009 году пополнят уставной капитал своих операторов по ипотечному жилищному кредитованию.

Напомним, что в новой долгосрочной стратегии массового жилищного строительства для всех категорий граждан планируется к 2020 году увеличить объемы ежегодно вводимого жилья до 154 млн. кв. метров.

По подсчетам Министерства регионального развития РФ, к 2020 году в стране около 65% жителей будут являться собственниками жилья, 13–15% получат жилплощадь в социальный наем и еще около 20% россиян будут проживать в арендованном на коммерческих условиях жилье.

Достаточно очевидно, что эти объемы жилья необходимо будет продавать платежеспособным домохозяйствам. При существующем уровне цен на жилье, число таких домохозяйств в среднем по России ограничено примерно 5%. В столице это значение составляет порядка 13%, то есть примерно 500 тыс. домохозяйств.

С большой долей вероятности абсолютное большинство этих домохозяйств уже решили свои жилищные проблемы на рынке жилья эконом-класса. Интерес к приобретению такого жилья у платежеспособных домохозяйств может быть только коммерческий, то есть для спекулятивных перепродаж (как вариант - квартиры эконом-класса могут использоваться в качестве объектов сбережения накопленных средств), а также для сдачи этого жилья в аренду.

Однако, достигнутые к настоящему времени цены предложений существенно ограничивают коммерческое использование жилья эконом-класса по этим основным возможным операциям на рынке.

Дело в том, что существующие уровни цен и арендных ставок превышают или достаточно близки к максимальным значениям, размер которых определяется платежеспособным спросом менее обеспеченных домохозяйств, доля которых составляет от 87% (для столицы) до 95% (для большинства регионов).

Платежеспособный спрос на рынке аренды жилья ограничен 50-60% доходов домохозяйства, и эти значения в настоящее время фактически достигнуты на рынке жилья Московского региона.

В целом, на московском инвестиционно-строительном рынке сложилась парадоксальная ситуация. Цены предложений продолжают расти. Формальным поводом для этого служит непрекращающийся рост стоимости основных видом строительных материалов, повышение тарифов естественных монополий.

Однако, превышение практически в два раза текущих цен предложений над значениями справедливой цены жилья на рынке, вынуждает крупных собственников жилья (как правило, входят в состав сильных игроков рынка) стимулировать спрос со стороны платежеспособных домохозяйств. В этом процессе стимуляции использовались не только публикации в различных средствах массовой информации  о неминуемом продолжении роста цен на жилье, но и с большой степенью вероятности распространение слухов о неминуемой деноминации рубля.

С большой степенью вероятности, подобная ситуация сохраняется на рынке для достижения сильными игроками рынка федерального уровня следующих целей:

·          продолжение интеграции в свой состав организаций, входящих в состав производственной подсистемы рынка, с целью установления контроля над инвестиционно-строительным рынком;

·          подготовка условий для создания госкорпорации – федерального фонда содействия жилищному строительству, с целью вывода из публичной собственности дополнительных  активов, которые будут переданы этому участнику рынка (прежде всего – это земельные участки в пригородных зонах, находящиеся в государственной собственности).

Несомненно, что к числу основных целей более высокого порядка необходимо отнести адаптацию работы сильных игроков рынка в условиях развивающегося мирового экономического кризиса. Эта работа требует не только масштабной диверсификации бизнеса, но и выбора наиболее приоритетных направлений развития сильного игрока рынка, как правило, представляющего из себя корпорацию юридических лиц. Вполне очевидно, что инвестиционно-строительные рынки являются одним из таких направлений деятельности сильных игроков федерального уровня.

Фактическое вытеснение сильного игрока субфедерального уровня с московского инвестиционно-строительного рынка происходит с помощью интеграции в состав сильного игрока федерального уровня, организаций производственной подсистемы рынка. Управляющей подсистемой рынка были изменены «правила игры» на рынке, которые создали более благоприятные условия этому процессу.

Можно допустить, что искусственное удержание цен на рынке жилья частью сильных игроков рынка способствует процессу ослабления организаций, входящих в состав производственной подсистемы рынка. Это достигается за счет низких объемов продаж построенных объектов, а возросшая стоимость кредитных средств наряду с наличием проблем при получении кредитов, потенциально делает организации производственной подсистемы рынка более сговорчивыми.

В целом, на рынке продолжается процесс вытеснения одного сильного игрока, другим сильным игроком, причем все это происходит в условиях развивающегося мирового экономического кризиса. Наиболее вероятным сценарием завершения этого процесса будет установление контроля над инвестиционно-строительным рынком сильного игрока федерального уровня.

Министерство регионального развития России утвердило норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I полугодие 2009 года в размере 26,5 тыс. рублей. Также утверждена средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2009 года по субъектам Российской Федерации.

В соответствии с этим документом, средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2009 г. по субъектам РФ, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на I квартал 2009г. для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений в размерах, согласно следующим данным, составляет

·          в Москве - 73,8 тыс. руб.,

·          в Московской области - 42,95 тыс. руб.,

·          в Санкт-Петербурге - 44,3 тыс. руб.,

·          в Тверской области - 35,9 тыс. руб.,

·          в Калужской области - 41,95 тыс. руб.,

·          в Сахалинской области - 41,1 тыс. руб.,

·          в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - 36,5 тыс. руб.,

·          в Ненецком автономном округе - 39,35 тыс. руб.