Обзор изменений в градостроительном законодательстве за 2008 год

Самойлова Зоя,

старший юрист компании Tenzor Consulting Group

Рассматривая изменения, внесенные в действующее законодательство в градостроительной и инвестиционной сфере в 2008 г., необходимо в первую очередь отметить, что таким федеральным законом является ФЗ от 22.07.2008 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (этим законом был введен институт саморегулирования строительной деятельности).

В качестве основной новеллы, введенной указанным законом, следует отметить следующее:

Срок, с которого предусматривалось прекратить лицензирование деятельности по проектированию, строительству, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений (за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения), перенесен с 1 июля 2008 года на 1 января 2010 года. Соответствующие изменения были внесены в Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Анализируя вышеназванную норму, касающуюся переноса срока лицензирования, хотелось бы отметить, что вопрос отмены лицензирования вызывает неоднозначную реакцию как практикующих юристов, занятых в сфере строительства, так и широкого круга общественности.

На взгляд автора, такой шаг предпринят преждевременно, ведь не секрет, что современное российское строительство  - рекордсмен по числу нарушений законов и норм. На наш взгляд, российское общество не вполне организационно и законодательно готово к отмене лицензирования.

Также, Градостроительный кодекс РФ дополнен нормами, регулирующими вопросы создания и деятельности саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства

Основными целями саморегулируемых организаций определены: предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия народов Российской Федерации вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций; повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

 В этих целях, в частности, саморегулируемые организации наделены полномочием выдавать свидетельства о допуске к видам работ по инженерным изысканиям, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Анализируя нововведения, необходимо также отметить, что в данном Федеральном законе не в полной мере урегулированы вопросы перехода строительной отрасли на саморегулирование, особенно в части полномочий СРО, форм объединения физических и юридических лиц в качестве саморегулируемых организаций с учетом специфики строительной отрасли, а также взаимодействия саморегулируемых организаций с органами государственной власти, установления ответственности предпринимателей перед потребителями строительных услуг, создания конкурентной среды и недопущения монополизации отрасли.

Закон недоработан особенно в части создания и функционирования Совета Национального объединения СРО. Эта позиция значительно усложняет и удорожает всю систему саморегулирования.

По мнению наших экспертов, принятый Федеральный закон требует внесения существенных изменений, в том числе в части установления обоснованного переходного периода от государственного лицензирования к саморегулированию сроком не менее 5 лет. Конкретные сроки введения элементов саморегулирования, безусловно, должны быть увязаны с созданием полноценной инфраструктуры саморегулирования, проведения эксперимента по внедрению СРО в отрасль, детального анализа его результатов, в целях недопущения монополизации строительного рынка узким кругом крупнейших строительных компаний.

В законодательстве о лицензировании и нормативно-правовых документах правительства, принятых в его развитие, содержатся довольно жесткие требования к квалификации субъектов предпринимательства. Она должна соответствовать современным стандартам, позволяющим обеспечивать необходимый уровень качества и безопасности. Последнее особенно важно в условиях резкого увеличения объемов жилищного строительства, возведения технологически сложных объектов (в том числе высотных зданий и объектов с массовым пребыванием людей).

 Кроме того, раз в пять лет предусмотрено обязательное повышение квалификации, которое осуществляется по специально разработанным программам, соответствующим профилю выполняемых лицензиатами проектных, строительных и изыскательских работ, в ведущих государственных вузах страны. И требование это выполняется.

В Градостроительный кодекс РФ включены и другие нормы, регулирующие вопросы качества строительства, в частности уточнен порядок возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Также, в 2008 г. ФЗ от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» внесены изменения в ЗК РФ в части установления процедур слияния, разделения земельных участков и др.

Рассматривая вопрос, о влиянии внесенных изменений в деятельность юридических лиц и граждан по обороту земель и совершения с ней сделок, необходимо отметить:

Во-первых, внесенная законодателем большая определенность в порядок образования новых земельных участков значительно упорядочила и упростила практику совершения сделок с земельными участками и их государственную регистрацию.

Вышеназванный документ внес также принцип преемственности разрешенного использования и целевого назначения образуемых земельных участков.

Сложилась такая практика, что многие граждане на своем земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства либо индивидуального жилищного строительства (земли населенных пунктов), на котором находятся их жилой дом, возводят магазины, кафе, офисы, столовые и иные объекты недвижимого имущества нежилого назначения.

В соответствии с действующим законодательством под строительство нежилых зданий, строений, сооружений необходимо изменить разрешенный вид использования земельного участка, но так как на этой «земле» ещё находится и жилой дом, в котором такой гражданин проживает, то приходится делить такой земельный участок и присваивать ему два вида разрешенного использования.

Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» позволяет сформировать процесс, а также определить порядок государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Статья 22.2. ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ отразила особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков и перечень документов, который является основанием для государственной регистрации:

1. Решение о разделе или объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Федеральным законом № 141-ФЗ от 22.07.2008 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков;

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица, либо на основании лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом РФ.

4. Правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки;

5. Кадастровые паспорта вновь образуемых земельных участков;

6. Согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом РФ;

7. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав в соответствии ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

8. Документ, удостоверяющий личность.

Положения ст. 22.2. ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Одним из достижений указного закона, прежде всего, выступает существенное восполнение пробелов в самой противоречивом, сложном комплексе нормативно-правовых актов – земельном законодательстве.

Закон вносит ясность в регулирование земельных отношений и облегчает процедуры оформления земли в собственность.

Так, например, раньше в законодательстве не было четко зафиксировано, на какой срок могут быть предоставлены участки на праве безвозмездного срочного пользования (то есть на определенный срок) садоводческим, огородническим или дачным объединениям граждан. Теперь садоводы смогут пользоваться землей не менее пяти лет или даже больше, если это оговорено заранее. Раньше их могли попросить "освободить территорию" практически в любое время.

Несомненно  огромное практическое значение введенных положений для применения регистраторами Федеральной регистрационной службы, что существенно сократит количество необоснованных отказов  в государственной регистрации сделок и прав. Кроме того, до сих пор не были четко прописаны такие понятия, как раздел, выдел и объединение земельных участков. И, соответственно, было сложно зарегистрировать права собственности на наделы. Но участки нередко делятся, например, между родителями и детьми. При этом при разделе участка, который находился в общей долевой собственности, его владельцы могут сохранить право общей собственности на все получившиеся наделы. А при выделе участка права собственности тоже делятся. При этом не нужно будет дожидаться новых решений от органов власти о предоставлении таких участков в бессрочное пользование. Правда, оговорены условия, при которых участки делиться не могут, - например, если в таком случае становится невозможным использование этого надела или расположенной на его территории недвижимости. А объединять можно только те участки, которые находятся в границах одного населенного пункта.

Существенные изменения претерпело и легальное определение земельного участка, акцент теперь направлен на  определение границ земельных участков, основанное на законе.

Также позитивная новация касается арендаторов разделенных или объединенных участков.  Им будет предоставлено преимущественное право на заключение новых договоров аренды. Раньше таких гарантий не было и преобразуемые участки запросто могли "уплыть" к кому-то другому.

Закон вносит ясность в отношении государственных земель, которые находятся в аренде у государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений Академии наук. Заметим, что таким организациям переданы тысячи и тысячи гектаров федеральных земель. Но нередко они используются не по назначению, а передаются в субаренду, вносятся в качестве вкладов в уставные капиталы акционерных обществ, то есть становятся источником дополнительных доходов арендаторов. Теперь такое использование арендуемых земель категорически запрещено. А новые земли будут предоставляться ГУПам, МУПам и академикам только на праве бессрочного пользования.

Эти изменения особенно актуальны, поскольку сейчас в стране создается специальный Фонд содействия развитию жилищного строительства, и уже принят закон о его образовании. В фонде, напомним, должны быть собраны все неэффективно используемые государственные земли, на которых впоследствии и будет развернуто строительство доступного жилья для граждан. Но была опасность, что государственные земли, находящиеся сейчас в аренде, будут просто-напросто разбазарены. Закон исключает такую возможность.