Рынок жилья. Прогнозы развития

Представленные выше данные о потребительских предпочтениях свидетельствуют о значительном снижении спроса на все крупные приобретения. С большой долей вероятности подобные потребительские предпочтения будут характерны минимум в первой половине текущего года, и будут способствовать формированию отложенного спроса.

Работа на рынке со снижающимися ценами характеризуется низкой деловой активностью и профессиональным участникам рынка потребуется приложить немало усилий для активизации продаж на рынке жилья Московского региона.

Прогнозы развития рынка жилья в значительной степени зависят от конкретных управляющих решений власти. Мировой экономический кризис заставляет российскую власть предпринимать подобные управляющие решения достаточно интенсивно. В связи с этим решение задачи прогнозирования происходит в постоянно изменяющихся внешних условиях.

Ретроспективный анализ управляющих решений власти позволяет допустить, что большинство этих решений направлено на сохранение доминирующего положения сильных игроков рынка. Это существенно ограничивает число наиболее вероятных прогнозных сценариев развития ситуации на рынке в ближайшие годы.

Снижение цен на жилье в национальной валюте в настоящее время является необходимым условием дальнейшего развития рынка жилья большинства российских регионов, включая Московский регион. Эта тенденция будет доминирующей на рынке минимум до осени 2009 года, но и до этого времени профессиональными участниками рынка будет предпринято несколько информационных кампаний под девизом «снижение цен на жилье закончилось».

Вместе с тем, рублевые цены на московское жилье эконом-класса должны снизиться минимум на 50-55% от максимальных значений (сентябрь 2008) при условии сохранения среднемедианного уровня доходов домохозяйств. Поскольку реальные доходы в текущем году имеют явно выраженную тенденцию к снижению, размер необходимого снижения цен на московское жилье эконом-класса должен будет составить не менее 55-60%. То есть, цены на московское жилье эконом-класса должны снизиться до уровня 65-70 тыс. рублей за кв. метр, что примерно соответствует ценам на середину 2005 года.

Напомним, что в конце декабря 2008 года московские власти выкупили у нескольких компаний 380 тыс. кв. метров жилья по 54 тыс. руб. за 1 кв. метр в ближайшем Подмосковье и по 65 тыс. руб. за кв. метр в Москве.

В противном случае осуществление масштабного строительства (5-6 млн. кв. метров) на территории столицы будет весьма сложно реализовать на рынке, особенно после введения налога на недвижимость, который может быть принят уже в следующем году.

Часть экспертов прогнозирует существенное снижение объемов ввода жилья в столице в текущем году – не более 2 млн. кв. метров и прогнозирует рост цен на жилье из-за малых объемов ввода. Вместе с тем, московский вторичный рынок жилья вполне способен поддерживать деловую активность даже при полном прекращении строительства жилья на 1-2 года, особенно в условиях недоступности ипотеки.

Только при условии существенного снижения цен на московское жилье его дефицит на первичном рынке будет способствовать повышению цен на жилье. Но для этого рублевые цены на жилье должны снизиться на 50-60% от своих максимальных значений…

Современное развитие ситуации на рынке жилья потребует более регулярного уточнения прогнозов в связи с новыми управляющими решениями власти. Редакция намерена уточнять прогнозы развития всех сегментов рынка поквартально. 

Крапин Александр,

главный редактор совместно с Отделом рынка жилья