Ипотека. Обоюдоострый инструмент

Доипотечный период развития рынка жилья в России продолжался достаточно долго, несмотря на наличие соответствующего федерального закона, пронятого в 1998 году. Интенсивный прирост объемов ипотечного кредитования начался в 2004-2005 годах, когда жилье в России было относительно доступным для 20-30% домохозяйств, то есть цены на жилье существенно больше соответствовали возможностям этой группы домохозяйств.

Первое полугодие 2008 года было успешным для российской ипотеки, поскольку было выдано на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 года. Но обострение мирового финансового кризиса оказало свое негативное влияние на показатели последующих периодов и всего прошлого года. За три квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года было выдано не больше 630 млрд. руб. (против 556 млрд. руб. в 2007 году), говорится в обзоре «Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования», подготовленном АИЖК. Таким образом, годовой рост составил не больше 13%.


По мнению специалистов АИЖК, причиной стал кризис ликвидности.

С июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) рухнула с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) — с 33% до 8%. Три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 года тоже снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк — на 35% по сравнению с октябрем, «ВТБ 24» — на 34%, Газпромбанк — на 65%. В IV квартале 2008 года выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет «ВТБ 24», Сбербанка, Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и еще не более 4-5 банков, констатирует АИЖК.

Банки ужесточили условия кредитования — перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса; на 17 декабря среднее соотношение кредит-залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья — 63%, сообщает АИЖК.

Практически все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: на 17 декабря, по данным ипотечного брокера «Кредитмарт», на которые ссылается АИЖК, ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13-15% годовых, в Альфа-банке — 19,4-23,7%, в банке «Дельтакредит» — 25,5-29%.

Заемщики стали предпочитать валютные кредиты как более дешевые. Впервые со II квартала 2005 года доля валютных кредитов выросла на 2,2 п. п. до 15%, отмечает АИЖК. Больше всего валютных кредитов в III квартале 2008 года выдавалось в следующих субъектах федерации:

·          Москве - 50,6%,

·          Петербурге - 21%,

·          Московской области - 30,6%,

·          Приморском крае - 27%.

И это повлияет на долю просрочки по ипотеке в будущем, обещает АИЖК: снижение курса рубля повысит риск дефолтов.

При этом рефинансировать ипотеку банкам тоже становится все труднее. В начале 2008 года АИЖК, по собственной оценке, выкупало у них 35% закладных, к концу 2008 года его доля достигла 80%. А на 2009 года АИЖК прогнозирует себе 95%.

Снижение доступности ипотеки сокращает спрос и будет способствовать снижению цен на жилье.

Максимальный объем ипотечных кредитов, выданных за 2009 год, по прогнозу экспертов RWAY, составит не более 200-250 млрд. рублей, из которых существенная часть придется на перепродажу кредитов банками, а также перекредитование заемщиков из валюты в рубли.

Существенному снижению объемов ипотеки в нашей стране будет способствовать активное формирование отложенного спроса, а также ухудшение потребительских ожиданий (см. далее), по крайней мере, в первой половине 2009 года.

В целом, условия по ипотеке для конкретного заемщика зависят от ставок за ипотечный период. Заемщик может провести корректный расчет только  в долгосрочно стабильной обстановке (как во время роста, так и во время снижения), которой может не быть в ближайшие годы. Поэтому в настоящее время любое долгосрочное кредитование несет запредельные риски как для заемщика, так и для банка. Именно поэтому эксперты RWAY прогнозируют снижение объемов ипотечных операций в текущем году минимум на 60%.

Федеральная власть предпринимает попытки реанимации ипотечного кредитования и поддержки крупных застройщиков. Суммарный объем помощи может составить около 500 млрд. рублей. Из них около 300 млрд руб. из федерального, регионального и местных бюджетов выделяется на выкуп остатков готового жилья у частных застройщиков для последующей реализации в рамках государственных жилищных программ. Около 200 млрд. рублей достанется АИЖК, на базе которого создается «дочка» — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК займется реструктуризацией плохих ипотечных долгов, будет выплачивать компенсации банкам-кредиторам.

Несмотря на высокие темпы роста объемов ипотечного кредитования в нашей стране в предыдущие годы, общие объемы ипотечного кредитования в России очень скромны.

Ипотечная задолженность российских домохозяйств оценивается примерно в 1 трлн. рублей (то есть порядка — $30 млрд.), а аналогичный американский показатель составлял в конце 2008 года $10,6 трлн. В России только около 800 тысяч домохозяйств воспользовалось ипотечными кредитами, у американцев этот показатель составляет не менее нескольких десятков миллионов с 2004 года.

Обновление российского жилого фонда возможно только при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив. Требуется масштабная государственная программа по кардинальной замене жилищного фонда и повышению доступности жилья, включая широкий диапазон социальных проектов. Программа, аналогичная той, которая развивалась в строительной отрасли в послевоенные годы.

Сможет ли российская власть организовать в ближайшие годы выполнение столь масштабных работ? Предварительный ответ на этот вопрос можно будет дать уже в текущем году…

Потребительские ожидания являются весьма существенным факторов, влияющим на развитие рынка недвижимости. Достаточно очевидно, что эти ожидания могут соответствующим образом формироваться с помощью соответствующих информационных потоков. Как правило, заказчиками подобных работ являются сильные игроки рынка…