Ипотека. "Инструмент" стимулирования спроса

Мировой опыт показал, что ипотечное кредитование является мощнейшим инструментом на рынке недвижимости, и, прежде всего, на рынке жилья, необходимым всем участникам этого процесса.
Во многих странах мира был найден баланс экономических интересов между домохозяйс-твами и профессиональными участниками рынка недвижимости, который за последние годы был нарушен, что привело к началу американского ипотечного кризиса, а также затронуло ряд других рынков.
В настоящее время объемы ипотечного кредитования в ВВП нашей страны крайне незначительны (не превышает 2% от ВВП), хотя темпы их роста оказывают определенное магическое воздействие на участников рынка.
Ипотека всегда рассматривалась управляющей подсистемой рынка в качестве «инструмента» для стимулирования платежеспособного спроса со стороны домохозяйств. Вместе с тем, рост ежегодных объемов выданных ипотечных кредитов стимулировал платежеспособный спрос лишь тогда, когда стоимость жилья не превышала 4 годовых доходов домохозяйств.
Дальнейшее увеличение стоимости жилья в столице (а также в других регионах России), которое сопровождалось и увеличением стоимости ипотечных кредитов привело к снижению темпов роста объемов выдаваемых ипотечных кредитов.
В конце лета 2007 года у части российских банков, прежде всего - небольших, начались проблемы с рефинансированием своих ипотечных портфелей. Многие эксперты считали, что период нестабильности продлится всего несколько месяцев и вновь появится доступ к относительно дешевым финансовым средствам западных банков. Но на практике все оказалось намного серьезнее. Многие крупные западные банки показали многомиллиардные убытки по итогам 2007 года.
Для российских банков это означает, что дешевых средств на внешних рынках не будет. В конце первого квартала 2008 года госбанки могли привлечь средства только по ставке Libor+3%, а для частных российских банков она составляла Libor+7% (около 10%).
На внутреннем рынке тоже альтернатив немного. Рынок негосударственных облигаций существует, но размещения фактически отсутствуют — приостановлены или перенесены на осень.
Вместе с тем, по прогнозу Минрегиона, объем ипотечных кредитов в РФ в 2008 году должен был вырасти на 11,5% - до 600 млрд. рублей. Однако этим прогнозам не суждено было сбыться…
С середины мая 2008 года «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) ввело в действие новую редакцию «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов», которые стали более жесткими по операциям выдачи, сопровождения и выкупа кредитов по сравнению с действовавшими до этого времени.
Изменения коснулись, в первую очередь, ипотечных сделок между взаимозависимыми лицами. С середины мая 2008 года АИЖК такие сделки не рефинансирует, поскольку риски по ним высоки в случае возникновения семейных споров между заемщиками.
Кроме того, исчезла возможность выкупа кредитов, выданных на приобретение комнат.
Ипотека под покупку жилого дома рефинансируется только в том случае, если участок под ним является собственностью заемщика и заложен вместе с самим домом. Особые требования агентство предъявляет и к заемщикам - может отказать в рефинансировании, если имели место любые просрочки выплат в первые два месяца обслуживания кредита или 30-дневная просрочка в остальное время пользования кредитом.
Новые Стандарты предусматривают применение исключительно справок 2-НДФЛ или по спецформе самого АИЖК и не берут в расчет доходы от государственных субсидий и дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей. Количество созаемщиков ограничится тремя лицами, причем одним из них обязательно должен быть второй супруг. Участие в сделке несовершеннолетних станет возможным только при согласии органов социальной опеки и попечительства.
В целом, АИЖК пытается обезопасить себя от всех потенциально рискованных кредитов subprime-класса. Часть экспертов прогнозирует, что улучшение качества ипотечных портфелей произойдет и в банках-агентах, для многих из которых АИЖК является единственной рефинансирующей организацией и, следовательно, вынудит их соответствовать новым требованиям.
Введенные АИЖК меры привели к сокращению объемов кредитования небольших региональных банков, что в целом отвечает общей тенденции сокращения числа профессиональных участников рынка за счет их укрупнения, то есть активизируются в основном процессы поглощений.
С началом осени 2008 года процесс ужесточения требований к заемщикам со стороны кредитных организаций в России продолжился. К началу октября существенно снизилось число кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты.
К концу 2008 года российская ипотека стала недоступной или неприемлемой для абсолютного большинства домохозяйств, а начинающийся процесс снижения цен на жилье отодвинул сроки востребованности ипотеки минимум на несколько лет…

Сегодня только 15 банков, работающих в стране, сохранили свои ипотечные программы, а общее количество банков, работающих с ипотекой, сократилось примерно в 20 раз. В 2009-2010 гг. Россию ожидает значительное сокращение объемов вводимого жилья. «Это связано с тем, что в настоящее время большинство девелоперов достраивают только те объекты, готовность которых составляет не менее 50%, - констатировал президент АСР Кошман. - Необходимо сократить сроки согласования документации для строительства жилья до 6 месяцев с 2-2,5 лет, что станет одним из тех механизмов, которые позволят поддержать темпы строительства жилья в стране».
Источник: www.riarealty.r