Рынок жилья. Важные особенности

Основной целью сильных игроков является получение не единовременных, а постоянных доходов от работы инвестиционно-строительного рынка.
С началом активной фазы мирового кризиса сделать это становится все труднее.
Основные последствия мирового финансового кризиса на рынке жилья в нашей стране достаточно тривиальны:
• мировой кризис увеличил стоимость денег на рынке России;
• высокие цены предложений жилья негативно сказываются на объёмах продаж.
Кроме того, продолжается процесс переподчинения организаций производственной подсистемы рынка сильному игроку федерального уровня. Именно этот процесс формирует на рынке несколько отличные стратегии сильных игроков. С большой степенью
вероятности еще в первой половине текущего года можно будет более определенно спрогнозировать сценарии развития рынка жилья Московского региона.
Отсутствие в России общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, дает возможность платежеспособным домохозяйствам и юридическим лицам использовать жилье для проведения спекулятивных операций на рынке и использовать его для сохранения своих капиталов, что явно противоречит задаче власти по созданию условий обеспечения жильем населения страны.
Московский рынок жилья является наиболее масштабным в нашей стране. Интенсивному развитию рынка жилья в столице за все годы реформ способствуют следующие основные факторы:
• изменение социальной структуры населения страны, и, прежде всего, возникновение группы домохозяйств с высокими доходами и накоплениями,
• концентрация более 60% оборота частного капитала, правлений и представительств частных отечественных и иностранных фирм и банков в столице,
• отмена ограничений в прописке на постоянное и временное место жительства и замена обязательной процедурой регистрации.
В целом платежеспособный спрос характеризовался долгосрочной тенденцией повышения цен на жилье. Однако, с начала 1995 года по конец 2000 года средние цены на жилье в столице снизились практически в два раза (с $1200 до $670 за кв. метр).
Эта достаточно долговременная тенденция была связана с первоначальным насыщением платежеспособного спроса, с минимальным объемом денежной массы в экономике страны (порядка 7-9% от ВВП) и с недостаточными ежегодными объемами строительства жилья.
Постепенный рост объемов денежной массы в экономике страны способствовал повышению платежеспособного спроса и росту инвестиций в жилищное строительство.
Инвестиции в жилищное строительство отставали от темпов роста платежеспособного спроса со стороны наиболее обеспеченных домохозяйств практически все годы реформ. Насыщению платежеспособного спроса препятствовало отсутствие общепринятых в мире сдерживающих факторов, которые ограничивали бы доходность спекулятивных операций на рынке, а также препятствовали использованию жилья в качестве средства для сбережений.
Высокая стоимость кредитных средств на внутреннем рынке способствовала широкому внедрению в практику инвестиций в долевое строительство, суть которых сводилась к продаже прав требования на будущие квартиры с дисконтом в несколько десятков процентов. Эти схемы продажи жилья пользовались растущей популярностью на рынке со стороны платежеспособных домохозяйств и позволили увеличивать реальный объем рынка, начиная с 2001-2002 годов.
Однако, юридическая незащищенность «дольщиков» провоцировала профессиональных участников рынка на различные злоупотребления: от задержки сроков ввода готовых объектов, до тривиального присвоения средств «дольщиков». Причем год от года увеличивалась, как количество злоупотреблений, так и их финансовые объемы. Управляющей подсистемой рынка фактически до 2005 года не было предпринято действенных мер по нормализации ситуации в долевом строительстве.
По оценке экспертов доля инвесторов, приобретавших квартиры в новостройках для перепродажи, возросла с 4% в 2001 году, до 33% к середине 2005 года. В конце 2005 года - начале 2006 года эта доля составляла более 50% (часть экспертов дают оценки этого показателя в 70%).
Рост доли инвестиционных квартир для перепродажи был связан с интенсивным ростом цен на московское жилье в период вторая половина 2005 года – первая половина 2006 года. Практически за 12 календарных месяцев цены на жилье в столице выросли на 100%, что сложно объяснить реализацией отложенного спроса, но просто – увеличением доли спекулятивных сделок на рынке.
Основной причиной аномально высоких темпов роста цен на московском рынке жилья стал процесс вытеснения одного сильного игрока рынка (субфедерального уровня) другим сильным игроком (федерального уровня)...
В настоящее время для московского рынка жилья характерны аномально высокие цены.
Критерием этого определения в мире является значение так называемой «справедливой цены», которая составляет не более 3 годовых доходов домохозяйства за стандартную единицу жилья. В настоящее время во многих регионах России текущие цены на жилье примерно в три раза превышают значения справедливой цены.
Напомним, что в качестве стандартной единицы жилья в России пока используется двухкомнатная квартира, общей площадью 54 кв. метра. Но это значение характерно для программных заявлений, а на практике, профессиональные участники рынка применяют более жесткие критерии (то есть, меньшую площадь единицы жилья)
В настоящее время в информационном пространстве рынка предпринимаются попытки отдельных профессиональных участников в подмене этих общепринятых в мировой практике понятий рынка и приведении своих методик расчета этого значения (примерно в 1,6 раза выше общепринятой). Это вполне вписывается в их стратегию по удержанию рыночных цен на достигнутом высоком уровне.
Вполне естественно, что с теоретической точки зрения цены на рынке могут быть высокими, но при этом рынок становится узким, то есть на нем совершается меньше сделок. Достаточно очевидно, что сильные игроки рынка прилагают усилия для установления на рынке таких цен, при которых их доходы становятся максимальными.
Напомним, что объемы строительства жилья по итогам 2007 года выросли на 19%, что существенно выше среднегодовых темпов экономического роста. Официальные итоги 2008 года пока не оглашались, но с большой степенью вероятности они не превысят 55 млн. кв. метров, что примерно на 10% ниже аналогичного показателя за 2007 год.
В краткосрочной перспективе (ближайшие 1-2 года) повышение стоимости кредитных средств для заемщиков в совокупности со снижением деловой активности на рынке жилья приведет к проблемам у застройщиков, часть которых будет интегрирована в состав сильных игроков федерального уровня.
Достаточно очевидно, что цены на рынке во многом зависят от стратегии сильных игроков рынка.
Продолжение работы развития российского рынка жилья в среднесрочной перспективе возможно только при условии постепенного изменения стратегии ведения бизнеса сильными игроками.
На рынке существуют две следующие полярных стратегии работы сильных игроков рынка:
• «строить мало и продавать дорого» (с высокой нормой прибыли);
• «строить много и продавать много» (с низкой нормой прибыли, то есть работать от оборота).
До сих пор для большинства инвестиционно-строительных рынков была характерна первая стратегия, то есть строили мало и продавали дорого. Подобная стратегия развития при минимуме вложений обеспечивала максимум доходов, то есть была экономически целесообразной с точки зрения сильных игроков рынка.
В настоящее время ежегодные объемы строительства жилья в нашей стране, как по суммарной площади, так и по числу квартир только приближаются к дореформенным показателям.
Можно допустить, что сильные игроки федерального уровня могли бы придерживаться и прежней стратегии развития («строить мало -продавать дорого»), но в настоящее время это сложно осуществлять по ряду причин.
Главной из этих причин является несоответствие цен предложений на рынке уровню доходов подавляющего числа домохозяйств страны. Напомним, что за 2005-2006 годы средние цены в наиболее привлекательных регионах были повышены практически вдвое, тем самым было существенно ограничено число домохозяйств, которые могли проводить операции купли-продажи на жилищном рынке. То есть произошло, так называемое, «сужение» рынка.
В настоящее время приобретать жилье на первичном рынке могут только наиболее состоятельные домохозяйства, которые обеспечили себя жильем за годы реформ в наилучшей степени. Доходы остальной части домохозяйств (порядка 90-95%) не позволяют им приобретать новое жилье без использования уже существующего даже с привлечением ипотечных кредитов, которые до недавнего времени во все большем количестве предлагались на рынке.
Напомним, что на российском рынке совершается порядка 1 млн. сделок купли-продажи жилья, что составляет около 2% от общего числа домохозяйств страны.
Крайне маловероятно, что в ближайшие годы средние показатели роста доходов домохозяйств превысят уровень реальной инфляции в стране, особенно после обострения мирового кризиса. Достаточно очевидно, что это понимают аналитики, работающие на сильных игроков рынка, перед которыми стоит задача разработки стратегий ведения бизнеса для обеспечения роста доходов сильных игроков рынка.
Поскольку основной задачей сильных игроков федерального уровня является вытеснение своих «коллег» субфедерального уровня с московского инвестиционно-строительного рынка, можно допустить, что «правила игры» будут становиться с каждым годом все более либеральными.
Необходимо отметить, что мощным «инструментом» управляющей подсистемы рынка недвижимости, в том числе и рынка жилья, является ипотечное кредитование. Несмотря на то, что именно злоупотребления на рынке американской ипотеки чаще всего называют официальной причиной мирового финансового кризиса, ипотека по-прежнему способствует развитию рынков жилья во многих странах мира…