Справедливая цена на рынке. Теория и практика

Специалисты, исследующие рынки жилья, уже достаточно давно оперируют термином «доступность жилья» и «коэффициент доступности жилья». Менее известен на российском рынке термин «справедливая цена».
Несмотря на некоторые разночтения в методике расчета коэффициента доступности жилья для различных территорий, существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности:
Доступность жилья
Категория
Значение коэффициента
жилье доступно (affordable)
До 3 лет
жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
От 3 до 4 лет
приобретение жилья ослож­нено (seriously unaffordable)
От 4 до 5 лет
жилье существенно недоступно (severely unaffordable)
Более 5 лет
Источник: http://www.demographia.com

В качестве коэффициента здесь используется время (выраженное в годах), которое необходимо домохозяйству, чтобы скопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья.
То есть, специалисты с сайта demographia. com считают жилье доступным, если его стоимость меньше трех годовых доходов домохозяйства (до вычета налогов).
Для оценки справедливой цены на жилье в Москве и России сделаем несколько допущений.
Допущение ¹1: в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы (что примерно соответствует действительности).
Допущение ¹2: реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза для Москвы.
Исходные данные (использовались данные о ежемесячных доходах):
Москва - средний официальный ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173), принятый реальный доход – 61 тыс. рублей (=$2346).
Россия - средний официальный ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385), принятый реальный доход – 15 тыс. рублей (=$578).
В России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. м. (российский федеральный стандарт).
Справедливая стоимость 1 кв. метра жилья для Москвы:
в настоящее время для Москвы по российскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 54 = $1564 за кв. метр;
в настоящее время для Москвы по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 х 2 = $84456 х 2 : 54 = $1564 х 2 = $3128 за кв. метр.
Справедливая стоимость единицы жилья (квартира площадью 54 кв. метра) для России:
в настоящее время для России по российскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 = $27720 : 54 = $513 за кв. метр;
в настоящее время для России по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 х1,5 = $27720 х 1,5 : 54 = $513 х1,5 = $770 за кв. метр.
С большой степенью вероятности из приведенных расчетов можно сделать вывод о том, что справедливая цена жилья:
• в среднем для Москвы - меньше или равно $(1564 - 3128);
• в среднем для России - меньше или равно $(513 - 770).
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения:
• годовой оборот торговли - порядка $70 млрд.;
• численность работающего населения -порядка 6,3 млн. человек;
• значение процента накоплений от доходов -порядка 25%.
Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год или $88890 за три года. Что, в свою очередь, эквивалентно стоимости 1 кв. метра квартиры (54 кв. метра) в размере $1646.
Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале $(1564 - 3128) больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину: менее $2000 за 1 кв. метр.
Напомним, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к уровню справедливой цены жилья (не превышала ее полутора значений), которая определяется уровнем доходов домохозяйств.
К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском
рынке.В приведенных выше расчетах использовались средние значения.
Вместе с тем, в мировой практике используются среднемедианные значения.
Если сделать допущение, что при существующем распределении домохозяйств по доходам среднемедианные значения меньше средних в 1,5 раза (корректность этого допущения подкреплена данными Росстата), то можно более точно рассчитать значения справедливой цены жилья.
Например, для столицы значения справедливой цены на жилье можно рассчитать исходя из следующих значений и корректных допущений:
^Среднемедианный доход москвича составляет порядка 23 тыс. рублей (в 1,5 раза меньше среднего показателя).
^Средняя численность домохозяйства в столице, согласно данным последней переписи населения, составляет 2,7 человека.
^Стандарт жилья - двухкомнатная квартира, площадью 54 кв. метра
Согласно принятым в мире стандартам, жилье считается доступным, если его стоимость не превышает 3 годовых доходов домохозяйства за три года без учета выплаты налогов.
Несложно подсчитать, что значения справедливой цены при использовании этих исходных данных составляют для столицы 41,4 тыс. рублей за кв. метр.
Учитывая то обстоятельство, что во многих странах мира для повышения доступности жилья широко используются различные системы ипотечного кредитования, полученное значение необходимо скорректировать - снизить.
Вместе с тем, уровень налогового бремени для российских домохозяйств ниже, чем во многих странах мира - действует плоская, а не прогрессивная шкала налогообложения (13%), что делает необходимым проведение еще одной коррекции, но теперь уже повышения.
Допущение о взаимной компенсации этих коррекций частично позволяет использовать полученное значение справедливой цены для анализа рынка.
Вместе с тем, в России действуют еще ряд факторов, которые необходимо учитывать при анализе рынка жилья. Так, в России отсутствует общепринятый во многих странах мира налог на недвижимость (исходя из ее рыночной стоимости), отсутствует прогрессивный налог на перепродажи, присутствует высокая доля обеспеченности домохозяйств жильем (единицами жилья различного качества, при существенном преобладании отдельных квартир).
Высокая обеспеченность российских домохозяйств собственным жильем является крайне важной особенностью российского рынка жилья.
В настоящее время в Московском регионе реальные значения индикатора доступности жилья (введен в федеральной программе «Жилище») хуже программных значений минимум в два раза. С формальной точки зрения, в соответствии с принятыми в мире критериями, в настоящее время можно «поставить диагноз», что жильё в Московском регионе является недоступным.
Но так ли считают сильные игроки рынка?
С большой степенью вероятности у них несколько иное мнение о доступности жилья.
Это мнение основано на иных принципах расчета индикатора доступности жилья, которые более приближены к существующей действительности.
Напомним, что большинству российских до-мохозяйств в дореформенное время досталось от государства жилье. Не будем сейчас исследовать вопрос качества этого жилья, но жилье было у абсолютного большинства домо-хозяйств страны и с этим «наследством социализма» нас перевели в рынок.
На начало 2008 года в России было порядка 58,7 млн. квартир, то есть единиц жилья, а количество домохозяйств составляло порядка 52,6 млн. Несложно подсчитать, что с формальной точки зрения в России имеется излишек квартир, который составляет порядка 6 млн. единиц жилья.
При этом, подавляющая часть домохозяйств оформила это жилье в собственность – порядка 70%.
Наличие жилья в собственности у большинства домохозяйств страны, позволило сильным игрокам рынка использовать другие параметры для выбора своей стратегии работы, в которой также ведется расчет реального индекса доступности жилья.
В качестве базового параметра используется не двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. метра, как это официально зафиксировано в федеральной целевой программе «Жилище», а дополнительная площадь жилья, эквивалентная примерно 18-20 кв. метрам общей площади.
Соответственно справедливая цена на такую общую площадь жилья составляет в столице для жилья эконом-класса порядка $7200 за кв. метр. Это значение соответствует существующим средневзвешенным ценам предложений на московском рынке жилья и примерно на 30% выше средневзвешенных цен предложений на московское жилье эконом-класса.
Впрочем, вышеприведенное значение справедливой цены, увеличенное практически в три раза, можно использовать только при условии совершения прямых сделок купли-продажи на рынке по цене за эконом-класс порядка $7200 за кв. метр.
Если допустить, что число альтернативных сделок в столице составляет порядка 75-80%,
то при ежегодной деловой активности порядка 75 тыс. сделок количество прямых сделок купли-продажи должно составлять на рынке 15-18,75 тыс. за год.
Именно такая деловая активность является характерной для московского рынка жилья в течение2006-2007 годов.
Готовы ли домохозяйства приобретать дополнительные квартиры эконом-класса (а не дополнительную площадь) по цене $7200 за кв. метр?
Достаточно очевидно, что основной целью приобретения отдельных квартир по такой цене 1 кв. метра может быть только сдача их в аренду, поскольку домохозяйства с соответствующими доходами уже давно решили свои жилищные проблемы на рынке жилья эконом-класса и его приобретение они могут рассматривать в подавляющем большинстве случаев исключительно для бизнеса.
Но на рынке аренды жилья эконом-класса значение арендной ставки уже близко к максимально-предельному - порядка 60% от совокупного дохода домохозяйства.
Мировой опыт показывает, что статья бюджета среднестатистического домохозяйства на аренду жилья не может превышать 50-55% ежемесячного дохода этого домохозяйства. В противном случае, домохозяйству сложно будет поддерживать приемлемый уровень жизни, особенно в условиях опережающего роста цен на подавляющую часть основных товаров и услуг.
Таким образом, главным фактором, во многом определяющим дальнейшее развитие рынка московского жилья, является уровень платежеспособного спроса на рынке аренды. Именно этот показатель в первом приближении будет оказывать решающее воздействие на выбор стратегии сильных игроков.
Напомним, что в конце 2008 года на московском рынке жилья начался процесс снижения стоимости аренды.
Достаточно очевидно, что профессиональные участники рынка (особенно сильные игроки) при установлении цен предложений на рынке должны учитывать существующий уровень платежеспособного спроса и перспективы его изменений.
Напомним, что согласно официальным данным, в столице 3,852 млн. домохозяйств.
По нашей оценке число платежеспособных домохозяйств в столице составляет не менее 500 тысяч (порядка 13%). Но задача улучшения жилья (по эконом-классу) у большинства этих домохозяйств уже была решена за годы реформ. То есть, эти домохозяйства на рынке жилья эконом-класса могут иметь только спекулятивные (купля и последующая перепродажа по более высокой цене) или коммерческие интересы (сдача купленного жилья в аренду). Но спекулятивные операции после роста цен в 2006 году стали крайне рискованными, а сдача в аренду жилья дает доход почти в два раза меньший, чем размещение средств на банковском счете.
Вместе с тем, перед сильными игроками рынка в 2008 году стояла задача фиксации прибыли по своим объектам, а для этого необходимо было стимулировать спрос со стороны платежеспособных домохозяйств.
На фоне расширяющегося мирового экономического кризиса в ход пошли дополнительные «страшилки» - о скорой деноминации рублей. В результате подобного воздействия цены предложений на жилье были подняты и некрупными собственниками.
Цель новой волны роста цен предложений на московское жилье достаточно очевидна -инициировать часть платежеспособных домохозяйств совершить сделки на рынке жилья эконом-класса. Продажи московского жилья в начале 2008 года действительно осуществлялись, как об этом рапортовали профессиональные участники рынка в средствах массовой информации. Но основная причина этого процесса была тривиальна - игроки рынка выводили свои активы с финансового рынка.