Модель рынка. Важные особенности

По мнению экспертов RWAY, первоочередной задачей исследователя рынка является построение и постоянное уточнение общей модели рынка. В первом приближении общая модель рынка - это краткое описание работы реального рынка в понятных терминах и определениях, которая существенно облегчает анализ любого рынка.
К сожалению, модель цивилизованного рынка, которая часто используется экономистами и иными участниками рынка, крайне неадекватно описывает реальный рынок. Возможно, это делается преднамеренно, поскольку знание о том, что такое реальный рынок, увеличивает горизонт прогноза, то есть повышает конкурентоспособность участников рынка.
Как правило, работа по построению модели рынка выполняется либо самостоятельно, либо можно использовать модель, созданную иными участниками рынка, что не исключает ее доработки под решение конкретной задачи.
Пока публичные эксперты используют в качестве модели рынка в большинстве случаев только модель изменения цен. Как правило, подобные эксперты активно работают в основном, на рынке В2С и своими заявлениями инициируют платежеспособный спрос.
У экспертов, работающих на рынке В2В, задачи иные.
Им необходимо предоставлять информацию для профессиональных участников рынка, которая позволяла бы им принимать управленческие решения о целесообразности инвестирования своих или кредитных средств в объекты недвижимости и девелоперские проекты. Горизонт прогноза для этих целей должен составлять не менее 2-3 лет.
Одной из основных причин, по которым реальные рынки отличаются от модели цивилизованного рынка, является наличие на реальном рынке сильных игроков. Напомним, что сильный игрок рынка - это не отдельное юрлицо, а корпорация часто юридически независимых юр-лиц, которые проводят согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве RWAY, допускается, что в состав сильного игрока рынка всегда входят представители власти.
Сильные игроки рынка фактически определяют пути его развития, эффективно используя в своих интересах не только возможности лоббирования принятия нужных им «правил игры», но и массированно воздействуют на домохозяйства с помощью различных средств массовой информации.
Вполне естественно, что на это идут относительно незначительные средства по сравнению с возможными потерями.
Так, снижение стоимости жилья всего на 1% эквивалентно (при достигнутых средних ценах на московское жилье) суммарным ежемесячным потерям порядка $17-18 млн. при деловой активности порядка 5 тыс. сделок в месяц.
Достаточно очевидно, что финансирование соответствующих кампаний в средствах массовой информации обходится существенно дешевле вышеназванной оценки потенциальных потерь.
Специалистам не трудно заметить, что в информационном пространстве рынка преобладают материалы со сдвинутыми оценками текущей ситуации на рынке относительно ценовой ситуации и деловой активности, а также перспектив развития рынка.
Это косвенно подтверждает правомерность предположения о том, что информационное наполнение материалов о рынке жилья формируется нужным сильным игрокам рынка образом.
Напомним, что специалисты по теории систем выделяет три следующих основных вида систем:
• механические,
• биологические,
• социальные.
Любой рынок, в том числе и рынок недвижимости, является социальной системой, которую для выполнения корректного анализа целесообразно разделить на следующие подсистемы по основным выполняемым функциям:
• управляющая подсистема;
• производственная подсистема;
• подсистема по оказанию услуг.
Вполне естественно, что кроме вышеперечисленных подсистем рынок включает и потребителей объектов недвижимости, которые уже существуют или создаются. Особое место среди объектов недвижимости занимают земельные участки, которые даны нам природой, но могут улучшаться девелоперами.
Добавление в эту, достаточно простую, модель рынка таких понятий как сильный игрок рынка, их классификация по уровням власти (поскольку в теории игр корректно решаются задачи с числом игроков не более трех), а также стремление сильных игроков рынка к доминированию на рынке для удовлетворения своих материальных и иных интересов, позволяет построить вполне адекватную модель рынка для корректного решения основных задач аналитиками рынка В2В.
В модели рынка важное значение имеет учет кредитно-денежной, налоговой и ряда иных политик, которые проводит управляющая подсистема рынка.
В целом, аналитическая информация необходима профессиональным участникам рынка недвижимости для принятия инвестиционных решений по конкретному объекту или проекту и для познания общих закономерностей развития рынка с целью увеличения горизонта планирования.