Введение

Московский рынок жилья является наиболее развитым рынком на территории нашей страны. Сразу два статуса города – столица России и крупнейший мегаполис Европы, способствовали развитию московского рынка жилья, а концентрация здесь российского капитала (по некоторым оценкам - до 85% от всего объема) предопределила достаточно интенсивное развитие этого рынка с начала 90-х годов.
Потенциально высокий уровень доходов, связанный с существенно более высокими средними ценами на объекты рынка по сравнению с другими регионами России, постоянно привлекал сюда различных инвесторов, а также способствовал развитию производственной подсистемы рынка и подсистемы оказания услуг на рынке.
Вместе с тем, московский рынок жилья можно назвать развитым, только по сравнению с рынками жилья других российских регионов. По сравнению с рынками жилья экономически развитых стран мира московский рынок жилья – это нарождающийся рынок, несмотря на его объемы.
Чем отличаются развитые рынки жилья от нарождающихся рынков?
Во-первых, развитой системой ипотечного кредитования, поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов.
Во-вторых, меньшим имущественным расслоением общества. Как правило, за рубежом децильный коэффициент равен 6-8, в России – официально больше 20 (в столице, по оценке ряда экспертов, – больше 50).
В-третьих, наличием прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости).
В-четвертых, меньшей спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи.
В-пятых, любой развитый рынок является сбалансированным рынком, на котором цены на отдельные товары и услуги сильно коррелированны со среднемировыми аналогами. Вместе с тем, на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики. Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправдано с точки зрения развития государства в интересах всей национальной экономики.
Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был особенно характерен для 2005-2006 годов, привел к «разбаланси-ровке» работы московского рынка. Это было связано не только с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, но и с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши.
Как и прогнозировали эксперты RWAY, в 2008 году продолжились процессы передела московского инвестиционно-строительного рынка. Этот процесс ускорился в условиях мирового финансового кризиса, который стремительно перерастает в мировой экономический кризис.
За 2008 год стало фактом, что снижение цен на объекты недвижимости становится общемировой тенденцией. Со второй половины прошлого года этот процесс затронул и российский рынок жилья. Цены предложений на московское жилье начали снижаться с четвертого квартала 2008 года…