Рынок. Цены и активность

На середину апреля 2008 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений в центральной части города составила $2510 за 1 кв. метр в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1500 до $9300 за 1 кв. метр в год. На рынке представлены и более высокие значения ставок арендной платы, но пока их число незначительно.
В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $450 до $1600 за 1 кв. метр в год, но в ряде новых ТЦ зафиксированы и гораздо более высокие значения, что косвенно свидетельствует о желании собственников ТЦ или их правомочных представителей продолжить игру на повышение арендных ставок.
Необходимо отметить, что уровень арендных ставок существенно зависит не только от размера арендуемой площади, длительности срока аренды и профиля торговли, но и от статуса арендатора. Так, у «якорных» арендаторов площадей в торговых центрах ставки аренды существенно ниже, чем у остальных арендаторов и, как правило, составляют $100-300 за кв. метр.
Большинство арендаторов заключают договора аренды на срок порядка 11 месяцев с последующей пролонгацией. При этом, значительная доля осуществляет арендные платежи в виде предоплаты за 1-3 месяца.
Кроме того, все большая часть собственников торговых центров практикует взимание не только арендной платы, но и определенного процента от оборота арендатора на арендуемых площадях. Эта тенденция продолжает доминировать на рынке.
Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2008 года следующие значения:
• $5350-12500 - за 1 кв. метр торговых помещений в центральной части города;
• $3800-5200- за 1 кв. метр остальных торговых помещений.
На рынке заключаются сделки и по более высоким ценам, но они пока носят единичный характер и не оказывают существенного влияния на уровень цен продаж.
На середину апреля 2008 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв. метр в сутки) были следующие:
• для неотапливаемых (до МКАД) - $0,51;
• для отапливаемых (до МКАД) - $0,60;
• для неотапливаемых (за МКАД) - $0,47;
• для отапливаемых (за МКАД) - $0,49.
Стоимость погрузочно-разгрузочных работ
на середину апреля 2008 года составляла от $3,5 до $10 за одну тонну груза.
Базовые ставки аренды высококлассных складских площадей составили $120-155 за кв. метр в год, не включая НДС.
Стоимость строительства складских комплексов составляет $900-1300 за 1 кв. метр, а стоимость продажи - $1650-2250 за 1 кв. метр, не включая НДС, в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2008 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города, имеют следующие значения:
• $820 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «А» (при этом, для класса «А1» это значение - $865, «А2» -$730, «А3» - $660);
• $660 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «В» («В1» -$680, «В2» - $600).
Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 14-30%.
В ряде бизнес-центров уровень арендных ставок для офисных помещений существенно выше приведенных значений, что с большой степенью вероятности связано с особенностями арендаторов, которые используют бюджетные средства.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах классов «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-150 за 1 кв. метр в год, включая НДС.
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2008 года следующие:
• $4800-14500 за 1 кв. метр - за офисные помещения классов «А» и «В»;
• $3750-6700 за 1 кв. метр - за остальные офисные помещения.
Необходимо отметить, что существенно возросла стоимость продаж офисных помещений класса «А», что с большой степенью вероятности связано с желанием игроков рынка сохранить свои активы в условиях расширяющегося мирового экономического кризиса.
Стоимость строительства и оборудования офисных помещений классов «А» и «В» составляет от $1900 до $2150 (до $2600-3250 за высотные здания) за 1 кв. метр, включая НДС, не учитывая стоимость подключения к сетям и стоимость земельного участка.
Общая стоимость строительства определяется особенностями архитектурного решения проекта, сроками строительства, используемыми стройматериалами, зависит от стоимости и месторасположения земельного участка, обременений и имеет тенденцию к дальнейшему росту за счет роста стоимости земли, высотности здания, сложности проекта и т. д.
Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
• $400-530 - класс «С»;
• $360-475 - класс «D».

Отдел рынка коммерческой недвижимости