Собственность города. Коэффициент изменения размера арендной платы

Для повышения эффективности управления объектами городской собственности Правительство Москвы утвердило «Порядок определения коэффициентов изменения размера рыночной арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы».
Департаменту имущества города Москвы при проведении ежегодного мониторинга рынка недвижимости в городе Москве предписано руководствоваться Порядком определения рыночных коэффициентов изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.
До 01.05.2008 московская власть намерена провести расчет коэффициентов изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, на период 2008-2011 годы. Редакция сочла целесообразным привести текст этого документа.

Порядок определения коэффициентов
изменения размера рыночной арендной
платы за нежилые помещения, находящиеся
в собственности города Москвы

(Приложение к ППМ от 18 марта 2008 г. N 179-ПП)
 

1. Общие положения
1.1. Порядок определения коэффициентов изменения размера рыночной арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы (далее - Порядок), может быть использован как для расчета ежегодных индексов, так и индексов за иной выбранный период, включая прогнозные индексы.
1.2. Порядок включает следующие основные этапы:
• выбор периода, за который производится обработка данных и получение одного (статического) значения каждого из статистических показателей;
• выбор определенного количества периодов для построения динамического ряда;
• сбор и предварительная обработка документированной информации об объектах рынка в заданных периодах (обеспечение наличия данных, необходимых и достаточных для получения выбранных статистических показателей, в том числе и для типизации объектов (расчленения на однородные группы), очистка базы данных от недостоверной информации);
• предварительная типизация (классификация) объектов по качеству, размерам, местоположению и другим признакам;
• расчленение совокупности объектов на выборки в соответствии с принятой классификацией;
• определение статистических характеристик каждой выборки (объем выборки, минимум и максимум выбранного показателя, среднее значение, дисперсия (среднеквадратическое отклонение - СКО), погрешность в определении среднего), построение гистограммы распределения каждого показателя;
• построение предварительной модели рынка;
• корректировка расчленения (дополнительное расчленение или объединение выборок) и построение оптимизированной модели рынка;
• расчет структурных относительных показателей сегмента рынка;
• построение динамических рядов по каждому из выбранных показателей;
• расчет относительных показателей динамики (индексов и темпов);
• построение прогноза динамики показателей.

2. Индекс изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы

2.1. Индекс изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы (далее - Индекс (ИАП), выражает изменение величины показателя в заданный период времени относительно базового периода и измеряется в безразмерных величинах.
2.2. Настоящий Порядок предусматривает расчет Индекса, учитывающего общие тенденции рынка аренды нежилых помещений в городе Москве.
2.3. В качестве показателя, входящего в формулу расчета Индекса, используются величины арендных ставок, являющиеся средними за расчетный период (месяц, квартал, год).
2.4. В качестве показателей могут использоваться:
2.4.1. Средняя ставка аренды по рынку нежилых помещений в городе Москве.
2.4.2. Средняя ставка аренды по сегменту рынка (функциональному назначению, классу объекта недвижимости).
2.4.3. Средняя ставка аренды, полученная посредством аукциона.
2.4.4. Средняя по конкретному объекту недвижимости (за период).

3. Расчет средних величин
Выбранный показатель и соответствующий индекс обозначаются как Snt и ИАПnt,
где:
n - соответствует выбранному типу показателя;
t - указывает на продолжительность расчетного периода.
Значение параметра t может принимать значения: «г», «к», «м» при расчете средних и индекса за год, квартал и месяц соответственно.
Sаг и ИАПаг - значения показателя и индекса (годового) при использовании в качестве показателя средней за год величины арендной ставки по рынку нежилых помещений в городе Москве.
Расчет средних величин производится:
а) при использовании данных по ряду объектов, относящихся к одному сегменту рынка (по функциональному назначению, классу объекта недвижимости), - как средняя по совокупности различных (неповторяющихся) объектов;
б) при использовании данных по ряду объектов, относящихся к различным сегментам рынка (по функциональному назначению, классу объекта недвижимости), - как средняя по совокупности различных (неповторяющихся) объектов с учетом долей каждого сегмента;
в) при использовании данных по индивидуальному объекту (средняя за период) - с учетом продолжительности начисления ставок аренды на протяжении расчетного периода.
3.1. Порядок расчета средней по совокупности (группы А, Б).
При расчете средних по совокупности, если имеются сведения об изменении значения ставки по отдельным объектам в течение расчетного периода, для них производится расчет как для индивидуального объекта, после чего полученная величина используется в дальнейшем расчете.
Совокупность данных по арендным ставкам может включать следующую информацию:
• цены сделок;
• цены предложения;
• цены спроса.
Общая формула для расчета средней величины по совокупности, принадлежащей одному сегменту рынка (группа А), имеет следующий вид:
Snt = сумма (Ci х Ai)/сумма  Ci
где:
i = 1...N;
N - количество элементов совокупности;
Ai - величина арендной ставки;
Ci - весовые коэффициенты, определяемые в зависимости от характера информации и отражающие объективность используемых значений арендных ставок.
Другим вариантом расчета средней величины по совокупности, принадлежащей одному сегменту рынка (группа А), может являться определение средней арифметической ставок аренды. При этом цены предложения могут вводиться с понижающим коэффициентом, а цены спроса - с повышающим.
В целях повышения степени достоверности расчетов возможно также введение ограничения на объем информации, относящейся к ценам спроса и предложения, который, например, не должен превышать 25% количества элементов используемой в расчете совокупности.
3.2. Порядок расчетов средней по совокупности с учетом долей.
Общая формула для расчета средней величины по совокупности с учетом долей каждого сегмента рынка (группа Б) имеет следующий вид:
Snt = сумма (Di х Snti),
где:
i = 1...N;
N - количество рассматриваемых сегментов;
Snti - средняя величина арендной ставки по сегменту, определенная по методике расчета для группы А;
Di - доля сегмента, определяемая как отношение количества рассматриваемых объектов в i-ом сегменте к общему количеству рассматриваемых объектов.
В зависимости от типа вычисляемого индекса используется следующее соотношение данных:
индекс переменного состава - используются средние значения по сегментам на отчетный период и доли сегментов по состоянию на базовый период;
индекс постоянного состава - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на отчетный период;
индекс структурных сдвигов - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на отчетный период.
3.3. Порядок расчета средней за период.
Snt = сумма (Di х Ai)/сумма Di
где:
i = 1...Nd;
Nd - количество дней в периоде расчета;
Di - количество дней, в течение которого значение арендной ставки составляло Ai.
В зависимости от типа вычисляемого индекса используется следующее соотношение данных:
индекс переменного состава - используются средние значения по сегментам на отчетный период и доли сегментов по состоянию на базовый период;
индекс постоянного состава - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на отчетный период;
индекс структурных сдвигов - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на отчетный период.

4. Расчет Индекса
4.1. Расчет Индекса ИАПn производится по формуле:
ИАПnt = Snt / S0nt,
где:
Snt и S0nt - значения средних, рассчитанные для отчетного и базового периодов соответственно.
S0nt в случае расчета Индекса по одному сегменту определяется по аналогии с Snt.
4.2. При расчете по нескольким сегментам в зависимости от типа вычисляемого индекса при расчете S0nt (по аналогии с Snt) используется следующее соотношение данных:
индекс переменного состава - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на базовый период;
индекс постоянного состава - используются средние значения по сегментам на отчетный период и доли сегментов по состоянию на базовый период;
индекс структурных сдвигов - используются средние значения по сегментам и доли сегментов по состоянию на базовый период.
4.3. Для расчета прогнозных значений индексов используются статистические модели развития рынка недвижимости.
4.4. Значение Индекса может быть больше единицы и меньше единицы (в этом случае он указывает на снижение показателя относительно базового периода).
Полученное значение Индекса должно сопровождаться комментарием, описывающим порядок его определения и состав использованной информационной базы (количество элементов, характер ценовой информации).

5. База расчета

5.1. Основой информационной базы расчета служит подсистема массовой оценки объектов недвижимости, включающая в себя четыре основных модуля:
автоматизированную технологию сбора и обработки рыночных данных;
модель расчета стоимостных показателей объекта недвижимости, использующую рыночные базы данных и статистические методы обработки;
геоинформационную систему;
блок контроля и определения стоимости нестандартных объектов.
Система использует стандартные пакеты статистической обработки данных и проверки адекватности моделей и прогнозов изменения ценовых показателей.
5.2. В целях настоящего Порядка данные по объектам (цены сделок, а также цены предложения и спроса по ставкам аренды нежилых помещений) условно разделяются на два основных блока - по объектам, находящимся в собственности города Москвы, и прочим объектам, информация о которых почерпнута из внешних источников.